Как повлияет увеличение объема льготных ипотек на рынок жилья в Казахстане
На фоне приостановки банками выдачи ипотечных кредитов Казахстан делает ставку на льготные ипотечные программы. Новые меры должны поддержать стройотрасль и сделать жилье доступнее. Однако, как считают эксперты, при неконтролируемом спросе на рынке могут возникнуть некоторые риски, передает агентство Kazinform.
С середины октября ряд коммерческих банков прекратил прием заявок по ипотечным кредитам, некоторые временно ограничили ипотечные продукты, оставив лишь программы, направленные на объекты партнерских строительных компаний. Этот шаг сделан вследствие ситуации, делающей невыгодной ипотеку для банков, зависимых от роста базовой ставки.
С учетом этой экономической ситуации, по поручению Главы государства Правительство приняло реальные меры с целью поддержания стабильности на рынке жилья и уменьшения отрицательных последствий реформ. Одна из этих мер — поддержка системы жилищно-строительных сбережений. Благодаря этой системе объем выдаваемых населению ипотечных кредитов увеличится вдвое, и будет доведен до 500 миллиардов тенге. Кредиты будут выдаваться по программам «Наурыз» и «Наурыз-Жұмыскер», и будет вновь запущена пользующаяся спросом программа «Әскери баспана».
Благодрая программе «Әскери баспана» ежегодно по меньшей мере 7 тысячам семей военнослужащих, помимо нового жилья, предоставляется возможность приобрести квартиру на вторичном рынке. До настоящего времени в рамках программы более 15 тысяч семей военнослужащих улучшили свои жилищные условия. В случае возобновления программы, каждый год еще по 7 тысяч военнослужащих будут обретать свое жилье. Этот шаг не только укрепит социальную стабильность, но и стимулирует строительный рынок.
Для обеспечения стабильности цен на рынке жилья Правительство внедрило механизм заключения офтейк-контрактов со строительными компаниями. Согласно этим договорам, застройщики в течение трех лет не будут менять цены на квартиры. Как считают эксперты, такой метод не допустит резкого роста цен и расширит возможности приобретения жилья для населения.
Эти меры не ограничиваются повышением доступности жилья, они также направлены на развитие строительной отрасли, балансировку спроса и предложения на рынке. Офтейк-контракты обеспечат финансовую стабильность для строителей, дадут возможность проводить плановую ценовую политику. Наряду с этим, они будут способствовать установлению контроля за изменениями цен и уменьшению негативного влияния экономических реформ.
Что говорят эксперты?
По мнению экономиста Расула Рысмамбетова, увеличение объема ипотечного кредитования может положительно повлиять на рынок жилья, но есть и определенные риски.
— Если увеличится объем ипотеки, есть опасность усиления роста цен на рынке жилья. Если одномоментно дадут кредиты множеству людей, и они все начнут покупать жилье, это резко увеличит спрос на рынке и может привести к росту цен. Поэтому строительные компании должны держать открытой свою финансовую отчетность: реальная себестоимость, прибыль — все должно быть видно, — говорит эксперт.
По его словам, такие ситуации возникали и в других странах. Например, в Южной Корее, особенно в городе Сеуле, чтобы не допустить чрезмерного роста цен на жилье, были введены специальные ограничения: человек, купивший новыЙ дом, обязан жить в нем не менее двух лет. Эта мера направлена на сдерживание спекуляции.
По мнению экспертов, главная цель льготной ипотеки — сделать жилье доступным для действительно нуждающихся людей.
— Программы могут не повысить цены, а усилить спрос. Поэтому в льготных программах должны участвовать не перекупщики, а граждане, действительно нуждающиеся в жилье. Только тогда будет социальный эффект от этой политики, — говорит экономист.
Эксперт также отметил, что льготная ипотека оживляет строительную отрасль, содействует быстрому росту экономики.
— Строительная отрасль — это самый быстрый локомотив экономики. Если мы сумеем стимулировать эту отрасль в правильном направлении, это повысит всю экономическую активность. Самое главное — не допустить чрезмерного увеличения оборота денег на рынке и «перегрева» цен. Если этот баланс сохранится, все будет хорошо, — сказал Р. Рысмамбетов.
По словам президента Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Ларисы Степаненко, увеличение объема ипотечных кредитов, безусловно, повлияет на рынок жилья. Такие меры повысят спрос, особенно на первичном рынке. Основные покупатели в этом сегменте — семьи, участвующие в государственных или банковских ипотечных программах.
Но эксперт также отметила, что рост объема ипотеки в условиях ограниченного предложения окажет давление на цены.
— Мы это замечали и раньше. Как только активно запускаются ипотечные программы, отмечается временный рост цен, особенно в крупных городах, — говорит Л.Степаненко.
По ее мнению, если эти меры будут приниматься параллельно с поддержкой строительной отрасли, то есть, если будет облегчен доступ к финансированию для строителей, расширен земельный фонд и начнут развивать комплексные строительные проекты, то спрос и предложение на рынке уравняются, сохранятся стабильные цены.
— В таких условиях жители получат больше возможностей для улучшения жилищных условий, а рынок получит стимул без чрезмерного роста цен, — говорит эксперт.
По мнению Л.Степаненко, эффективность мер ипотечной поддержки зависит от системного метода.
— Такие инициативы не должны ограничиваться только увеличением объема кредитования. Основные условия политики доступного жилья — контроль за установлением цен, обеспечение открытости сделок, развитие рынка аренды и вторичного жилья, а также повышение профессионального уровня участников этой сферы, — заключила Л. Степаненко.
Пресс-секретарь «Отбасы Банка» Наталья Кутлина сообщила, что все условия программы «Наурыз» остаются прежними.
— Условия программы остаются без изменений, они полностью указаны на сайте банка. Сейчас, в рамках нового поручения, рассматриваются некоторые вопросы, но конкретного решения еще нет. Обсуждается возможность дополнительного приема заявок, но пока еще официальное решение не принято, — сказала Н.Кутлина.
По ее словам, условия программы «Наурыз Жұмыскер» также остаются прежними, но ее отличие в том, что она предназначена для обладателей конкретных специальностей. Они должны брать справку с места работы и затем подавать заявку в банк. Здесь не предусмотрено конкурса или балльной системы. В настоящее время, в связи с новым поручением, банк решает, как будут приниматься новые участники. Этот вопрос еще на этапе обсуждения. Кроме того, идет активное обсуждение по программе «Әскери баспана». Сейчас рассматриваются процентная ставка, сроки, суммы кредитов и другие условия.
Последние изменения на рынке ипотеки в Казахстане показали важность государственной поддержки в стабилизации рынка жилья. Увеличение объема кредитования, благодаря программам «Наурыз», «Наурыз-Жұмыскер» и «Әскери баспана», расширило возможности приобретения жилья для населения, особенно созданы условия для социально уязвимых категорий и военнослужащих. Кроме того, этот шаг стимулирует строительную отрасль, способствует повышению экономической активности.
И все же, как отмечают эксперты, ипотечная поддержка создает также и опасность давления на цены. Поэтому, для обеспечения стабильности цен на рынке, строительные компании должны открыто показывать финансовую отчетность, нужно внедрить механизмы утверждения цен и сдерживать спекулятивную деятельность.
Эффективность льготных ипотечных программ зависит не только от объемов кредитования, но и от системного контроля и сохранения рыночного равновесия. Социальное и экономическое влияние программ будет стабильным только в случае, если они будут направлены на граждан, действительно нуждающихся в жилье.
Резюмируя, можно сказать, что рост ипотечного кредитования будет способствовать поддержке рынка жилья и развитию строительного сектора, но их стабильность зависит от правильного составления программ и их эффективной реализации.
Напомним, в Казахстане во второй раз отложили снижение предельной ставки по ипотеке с 25% до 20%. Агентство РК по регулированию и развитию финансового рынка сообщило о приостановлении до 1 июля 2026 года нормы, предусматривающей снижение предельной годовой эффективной ставки вознаграждения по ипотечным жилищным займам с 25% до 20%.
Как отметили в ведомстве, мера направлена на сохранение баланса между доступностью ипотечных кредитов для населения и устойчивостью банковского сектора. При текущей базовой ставке Нацбанка в 18% снижение ГЭСВ могло бы привести к сокращению рыночных ипотечных программ.
В ведомстве подчеркнули, что сохранение действующего уровня ставок позволит банкам продолжать кредитование населения без увеличения системных рисков.
Ранее сообщалось о снижении годовой эффективной ставки вознаграждения по ипотеке до 20%. Но затем действие данной нормы приостановили до 1 ноября 2025 года. Однако многие банки не торопятся возобновлять ипотеки после вынужденной паузы.
Ранее сообщалось, что с 3 ноября по 1 декабря 2025 года в Казахстане начинается прием заявок на участие в ипотечной программе «Наурыз», которая предоставляет гражданам возможность приобрести собственное жилье на выгодных условиях
