Долевое строительство по новым правилам: как изменится рынок жилья в Казахстане
31 августа в Казахстане вступил в силу новый закон, регулирующий участие в долевом строительстве жилья. Какие изменения он принесет на рынок недвижимости и в строительную отрасль? Какие ранее используемые формы договоров теперь запрещены и что предусмотрено за нарушение новых норм — читайте в материале Kazinform.
30 июня Глава государства подписал Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам долевого участия в жилищном строительстве, автомобильных дорог и оказания услуг по перевозке лиц с инвалидностью».
Первый блок поправок направлен на обеспечение законности и прозрачности в процессе долевого строительства, а также на защиту прав и законных интересов дольщиков. Изменения затронули Гражданский, Уголовный, Уголовно-процессуальный, Гражданско-процессуальный и Социальный кодексы, а также 14 других законодательных актов.
Какие запреты были введены?
Новый закон ввел два ключевых изменения в сфере жилищного строительства. Певрое, строительным компаниям запрещается привлекать средства дольщиков без наличия гарантии от АО «Казахстанская жилищная компания» (единый оператор — ред.) или разрешения от местного исполнительного органа (акимата — ред.). Второе, покупка квартиры за наличный расчет отныне запрещена — средства дольщиков могут поступать строительным компаниям исключительно через банки второго уровня.
По мнению юриста Аржана Садуакаса, первое изменение, пусть и незначительно, но все же может повлиять на стоимость жилья, при этом «очистив» строительный рынок от ненадежных игроков.
— В краткосрочной перспективе, возможно, произойдет небольшой рост цен или уменьшение объема предложения. Это связано с тем, что ряд мелких компаний не смогут продолжать работу без наличных средств, и на этом фоне цены, вероятно, немного повысятся. Однако в долгосрочной перспективе рынок избавится от мелких и финансово нестабильных компаний. Останутся только надежные и устойчивые застройщики. Это, в свою очередь, обеспечит потребителям доступ к качественному и юридически защищенному жилью, — отметил юрист.
Запрет на наличный расчет — удар по теневым схемам
Запрет на покупку квартиры за наличные направлен также на предотвращение отмывания денег и ограничение притока нелегальных доходов в рынок недвижимости.
— Эти изменения приняты в целях защиты финансов граждан. Ранее нередко бывало так, что строительные компании, предлагая купить квартиру за наличные, собирали деньги с покупателей авансом, но впоследствии не приступали к строительству. Особенно часто такие схемы использовали компании, не имевшие разрешения на привлечение дольщиков. Кроме того, существовала практика сокрытия источников незаконных доходов. Некоторые лица, заработавшие деньги преступным путем или в результате коррупции, приобретали квартиры, чтобы таким образом легализовать средства. В случае оплаты через банк проводится обязательный финансовый мониторинг, и в случае необходимости может быть задан вопрос: «Откуда у вас эти средства?» Таким образом, эту норму можно рассматривать и как эффективный инструмент борьбы с коррупцией, — пояснил Аржан Садуакас.
Юрист также напомнил, что покупка жилья за наличные нередко становится причиной мошеннических схем. Следовательно, безналичный расчет через банки не только предотвращает коррупционные риски, но и защищает граждан от возможного обмана со стороны недобросовестных застройщиков.
Гарантия от КЖК — надежная защита средств дольщика
Председатель Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и строительства РК Бахытжан Жунисбеков подчеркнул, что обязательное получение строительными компаниями гарантии от АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК) значительно усиливает механизм защиты прав граждан, приобретающих жилье.
— Для получения гарантии застройщик совместно с уполномоченной компанией подает заявку в КЖК, предоставляя весь необходимый пакет документов, подтверждающих юридическую чистоту проекта, его экономическую обоснованность и финансовую состоятельность всех участников. КЖК проводит комплексную оценку проекта, включающую технико-экономическую, финансовую и юридическую экспертизу, а также анализ возможных рисков и структуры финансирования. До подписания договора о предоставлении гарантии уполномоченная компания обязана заключить договор с генеральным подрядчиком и подписать трехстороннее соглашение с КЖК и инженерной организацией. Последняя будет осуществлять технический надзор, контролировать сроки и объемы строительно-монтажных работ, а также следить за целевым использованием средств дольщиков, — сообщил он на пресс-конференции в Службе центральных коммуникаций.
Кроме того, по его словам, после завершения всех предварительных процедур между КЖК и уполномоченной компанией заключается договор о предоставлении гарантии, в котором фиксируются обязательства сторон и условия признания наступления гарантийного случая.
— Гарантия единого оператора позволяет дольщику оформить ипотечный кредит на строящееся жилье без предоставления дополнительного залога, а также использовать пенсионные накопления через инструменты системы «Отбасы банк». Таким образом, механизм гарантирования обеспечивает надежную правовую защиту дольщика, прозрачность финансирования строительства, а в случае возникновения финансовых трудностей у застройщика — завершение проекта, — подчеркнул Бахытжан Жунисбеков.
Как работает обновленный механизм долевого строительства
- По словам председателя Комитета, обновленный механизм защиты дольщиков включает в себя следующие ключевые этапы:
- Застройщик разрабатывает проектно-сметную документацию (ПСД);
- Банк анализирует застройщика — оценивает его финансовое положение, профессиональный опыт, деловую репутацию и иные параметры;
- Открывается специальный банковский счет;
- Застройщик получает доступ к средствам поэтапно, при условии документального подтверждения выполнения конкретных этапов строительных работ;
- После подписания банковского соглашения и получения разрешения от местного исполнительного органа (акимата) застройщику официально разрешается привлекать средства дольщиков;
- Дольщики переводят средства не напрямую застройщику, а исключительно на специальные счета в банке;
- Банк отслеживает ход строительства, привлекая к этому процессу независимых технических экспертов — инженерные компании;
- Средства перечисляются застройщику строго по мере выполнения ключевых строительных этапов — таких как возведение каркаса здания, установка окон, проведение инженерных коммуникаций и т. д.;
- По завершении всех этапов строительства банк останавливает свои контрольные функции. Дольщикам передается право собственности на жилье.
Поддержка для строительных компаний: требования стали мягче
На первый взгляд может показаться, что новые требования закона ужесточают условия работы для застройщиков и ограничивают их деятельность. Однако специалисты подчеркивают: все эти меры направлены на легализацию финансовых потоков и обеспечение прозрачности в сфере жилищного строительства. Более того, с целью стимулирования строительных компаний к привлечению средств исключительно законным способом, условия получения гарантии от Единого оператора были смягчены.
— Требования к опыту работы застройщика сокращены с трех лет до двух. Объем завершенного строительства, необходимый для получения допуска, также снижен: для городов республиканского значения и столицы — с 18 000 до 10 000 квадратных метров, для регионов — с 9 000 до 5 000 квадратных метров, — пояснил Бахытжан Жунисбеков.
Почему потребовалась реформа?
Как отметил глава Комитета, ранее механизм долевого участия зарекомендовал себя как эффективный инструмент обеспечения населения жильем. Однако новые вызовы, с которыми столкнулась отрасль, потребовали обновления нормативной базы. Среди этих вызовов: недобросовестная практика со стороны отдельных застройщиков, недостаточность существующего регулирования, искусственные барьеры, мешающие региональным застройщикам легально выходить на рынок долевого строительства. Все эти факторы стали причиной пересмотра законодательства. Новые нормы, вступившие в силу 31 августа, были разработаны именно для того, чтобы устранить существующие проблемы и создать более прозрачную, безопасную и надежную систему долевого строительства в Казахстане.
