Рынок недвижимости Казахстана переживает перелом: чего ждать покупателям
Рынок недвижимости Казахстана в 2026 году демонстрирует не просто замедление, а структурные изменения. После рекордных показателей прошлого года активность снижается, а сами правила игры — меняются. Корреспондент агентства Kazinform поговорил с экспертами, чтобы понять, что происходит на самом деле.
Искусственный рост и эффект «перегрева»
Формально рынок в 2025 году показал рост: количество сделок увеличилось с 433 тысяч в 2024 году до примерно 448 тысяч. Однако, как отмечает эксперт по продаже премиальной недвижимости Виталий Шалаев, за этими цифрами скрывается перегрев.
— На бумаге — рост. По факту — перегрев. Декабрь 2025 года стал пиковым: около 53 тысяч сделок, то есть почти каждая девятая сделка года пришлась на один месяц. Это не рынок — это паника, — пояснил он.
Причиной такого всплеска стали ожидания введения НДС, рост курса доллара и общее ощущение неопределенности. Покупатели стремились зафиксировать сделки, фактически «перенося» спрос из будущих периодов.
2026 год: рынок входит в фазу сжатия
Уже в начале 2026 года стало очевидно, что рынок входит в новую фазу. Средний объем сделок в январе–марте составил 27–28 тысяч в месяц, а прогноз на год — около 330 тысяч сделок, что примерно на четверть ниже уровня 2025 года.
— Это уже не колебание, а смена фазы, — подчеркивает Виталий Шалаев.
Замедление есть, но рынок не падает
Эту оценку подтверждает и старший консультант Colliers Kazakhstan Темирлан Муханов.
— Количество сделок в первом квартале 2026 года составило 83 659 против 87 678 годом ранее. Это указывает на умеренное замедление активности на рынке, что связано с повышением цен, ограниченной доступностью ипотечных кредитов и изменениями в законодательстве, — пояснил он.
При этом, по его словам, говорить о полноценном спаде пока преждевременно. Рынок остается активным, особенно в крупнейших городах, но становится более чувствительным к экономическим условиям.
Цены растут, но спрос охлаждается
Одной из ключевых особенностей текущего периода стал разрыв между динамикой цен и количеством сделок. В Алматы рост цен на первичное жилье составил 7,6% за год, а в Астане рост — 11,3% в годовом выражении.
— Темпы роста сделок снижаются, но общий тренд остается позитивным. Количество сделок с недвижимостью в Алматы и Астане все еще высокое, но девелоперы становятся более осторожными в условиях изменения экономической и законодательной ситуации, — отметил спикер.
Главный фактор — платежеспособность
Существенное влияние на рынок сегодня оказывает именно финансовое состояние покупателей. Как отмечает Темирлан Муханов, динамика покупательской способности и доступности жилья демонстрирует неоднозначную картину.
По его словам, несмотря на рост цен на недвижимость, индекс доступности жилья в Алматы в 2025 году снизился до 6,6 лет, что формально свидетельствует об улучшении ситуации по сравнению с 2024 годом. Это означает, что покупателям требуется меньше времени для накопления средств на жилье — во многом за счет замедления роста цен, а также расширения ипотечных возможностей и роста доходов.
— Однако это не противоречит факту, что жилье стало менее доступным в абсолютном выражении. Повышение доступности связано с тем, что рост цен на жилье замедлился, а покупатели смогли быстрее накопить средства или получить ипотеку, несмотря на повышение цен, — сказал он.
Таким образом, формируется двойственная ситуация: с одной стороны, показатели доступности улучшаются, с другой — рост цен продолжает ограничивать возможности части населения.
В то же время эксперт по недвижимости Виталий Шалаев обращает внимание на более широкие экономические факторы. По его оценке, на фоне инфляции доходы населения не успевают за ростом расходов, из-за чего решение о покупке жилья все чаще откладывается. Недвижимость перестает быть первоочередной целью — особенно для среднего класса, который ранее выступал основным драйвером рынка.
Дополнительное давление оказывает и рост долговой нагрузки. Объем просроченной задолженности увеличился с 790 млрд до 1,07 трлн тенге, при этом основная доля приходится на потребительские кредиты. Это напрямую снижает способность потенциальных покупателей входить в сделки и сдерживает общий спрос на рынке.
Первичный рынок усиливает позиции
По данным Темирлана Муханова, сегодня лидером по спросу остается первичное жилье. Это объясняется сразу несколькими факторами. В первую очередь, новые жилые комплексы предлагают более современные условия проживания, соответствующие актуальным стандартам качества и безопасности.
Кроме того, гибкие ипотечные программы и меры государственной поддержки делают первичный рынок более доступным для широкого круга покупателей. Существенную роль играет и развитие инфраструктуры — новые районы и жилые комплексы формируют более комфортную городскую среду.
В то же время вторичный рынок сохраняет определенный уровень интереса, однако его активность постепенно снижается. Основные причины — относительно высокие цены на старое жилье и более ограниченные возможности ипотечного финансирования.
Инвесторам стало сложнее
Если раньше недвижимость воспринималась как гарантированный инструмент роста, то теперь ситуация изменилась.
— Старая модель — купил, подождал, продал дороже — больше не работает. Сегодня можно купить и потерять ликвидность, — отмечает Виталий Шалаев.
Региональная картина: рост продолжается
По оценкам старшего консультанта Colliers Kazakhstan, в региональном разрезе рынок продолжает демонстрировать рост цен. Так, на первичном рынке жилья в годовом выражении наиболее заметное удорожание зафиксировано в Павлодаре (+26,4%), Кызылорде (+15,3%), Шымкенте (+15,2%) и Астане (+14,3%).
На вторичном рынке лидерами роста стали Актобе (+18,9%), Павлодар (+18,8%) и Алматы (+17,9%). Сегмент аренды также показывает значительную динамику: в Актобе ставки выросли на 40,7%, в Жезказгане — на 18,7%, в Астане — на 18,1%.
На этом фоне локальная ситуация в крупнейшем городе страны имеет свои особенности. Как отмечает руководитель офиса «Этажи» в Алматы Александра Наварова, в мегаполисе наблюдается сезонное оживление.
— Январь–февраль были слабее, но сейчас активность выросла — сезон продаж в разгаре, — заметила она.
При этом, по ее словам, в первом квартале существенных изменений в спросе не произошло. Собственники в начале года пытались повышать цены на фоне ожиданий введения НДС, однако уже в марте вернулись к декабрьским уровням.
Прогноз
Существенное влияние на рынок в 2026 году могут оказать государственные меры поддержки. Запуск новых ипотечных программ способен стимулировать спрос, тогда как ужесточение условий кредитования — напротив, сократить число одобрений. Как отмечает Александра Наварова, рынок уже сталкивался с подобными ограничениями.
— Бывали периоды, когда одобряли лишь одну заявку из десяти, — подчеркнула она.
Среди ключевых рисков эксперт также выделяет возможное ослабление национальной валюты. Рост курса доллара выше 500 тенге, по ее оценке, может привести к стагнации рынка и дальнейшему удорожанию недвижимости.
В свою очередь, Виталий Шалаев рассматривает несколько сценариев развития. Базовый, наиболее вероятный, предполагает снижение количества сделок, давление на цены, усиление конкуренции и борьбу за покупателя.
Альтернативный сценарий возможен при стабилизации экономики — в этом случае рынок может перейти к плавному восстановлению, а средний сегмент частично вернется. По оценке Шалаева, по итогам года объем сделок может составить около 330 тысяч.
— Рынок больше не растущий по умолчанию. Он становится профессиональным, управляемым и жестким. Вопрос уже не в том, что происходит, а в том, кто контролирует объекты, собственников и покупателей, — отметил он.
По его словам, 2026 год станет своего рода экзаменом для всех участников рынка.
— Рынок не падает — он очищается. И в новой модели останутся только те, кто умеет контролировать предложение, управлять спросом и выстраивать систему, — подчеркнул эксперт.
Схожей оценки придерживается и Темирлан Муханов. По его мнению, прогноз на уровне около 330 тысяч сделок выглядит реалистичным при условии стабилизации рыночной ситуации.
— Несмотря на снижение темпов роста, ожидается стабильная активность, особенно в крупных городах, таких как Алматы и Астана. Прогноз поддерживается развитием инфраструктуры и устойчивым спросом на новые жилые комплексы, — отметил он.
В то же время эксперт подчеркивает, что ряд факторов продолжит сдерживать рынок.
— В 2026 году умеренный рост цен и ограниченная доступность жилья будут стимулировать спрос, но общее количество сделок останется ниже предыдущих уровней из-за влияния факторов, таких как покупательская способность и доступность ипотечных кредитов, — заключил Муханов.
Когда лучше покупать жилье
По мнению эксперта, наиболее благоприятный период для покупки — начало года.
— В январе–феврале рынок спокойнее, легче вести переговоры и торговаться. В долгосрочной перспективе ждать не всегда выгодно — цены и курс могут вырасти, — пояснила она.
Вывод
Рынок недвижимости Казахстана в 2026 году выходит из фазы перегрева и переходит к более сдержанной и зрелой модели развития. Количество сделок снижается, а поведение покупателей становится более рациональным и избирательным. В этих условиях усиливается конкуренция между участниками рынка. По мнению экспертов, ключевым ресурсом теперь становится не объем предложенного жилья, а платежеспособный спрос — именно за него в ближайшие годы развернется основная борьба.
Ранее мы писали, как изменилась стоимость квартир в Казахстане в марте. По статистике, средняя цена на новое жилье составила 612 315 тенге за квадратный метр, увеличившись на 1,0% по сравнению с февралем.
Также читайте материал: «Аренда или ипотека: советы казахстанских экспертов в области недвижимости».
