Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома
Квартира в новостройке для многих — крупнейшее вложение в жизни. Но ожидание ключей порой затягивается, сроки переносятся. Какие права есть у граждан, как работает закон и какие шаги нужно предпринять, разбирался корреспондент агентства Kazinform.
Ситуация, когда дом не сдают в срок, знакома тысячам дольщиков. Долгожданное новоселье может превратиться в череду переносов. Однако с лета 2025 года в Казахстане вступили в силу новые правила долевого строительства. Они усилили защиту покупателей и ужесточили контроль над застройщиками, рассказали в управлении государственного архитектурно-строительного контроля ВКО.
Закон регулирует каждый шаг
По закону застройщик может привлекать деньги дольщиков только тремя способами:
- через гарантию Единого оператора,
- при поддержке банка второго уровня,
- после возведения каркаса дома.
Если этих условий нет, застройщик нарушает правила.
С 30 августа 2025 года введено ключевое новшество: любая покупка жилья возможна только через договор долевого участия (ДДУ), зарегистрированный в Единой системе. Все «резервы» и «предварительные, инвестиционные договоры» и документы бронирования признаны незаконными.
— Все разрешительные документы должны быть доступны для проверки. Дольщикам важно убедиться, что они подписывают именно договор долевого участия, зарегистрированный в системе. В случае нарушений нужно обращаться в суд или департамент экономических расследований, — пояснили в управлении государственного архитектурно-строительного контроля ВКО.
Сроки: отныне максимум пять месяцев
Раньше застройщики могли переносить сдачу почти на год — трижды по три месяца. Теперь закон разрешает задержку не более пяти месяцев от даты, указанной в проектной документации.
Каждый перенос фиксируется в системе, а инженерные компании ежемесячно отчитываются о ходе стройки перед акиматами и Единым оператором. Все, что дольше пяти месяцев, считается нарушением.
— Это сделано для того, чтобы дольщики не ждали бесконечно. Любая задержка свыше пяти месяцев считается нарушением. Все переносы фиксируются в системе, а отчеты ежемесячно поступают в акиматы и Единому оператору, — отметил юрист по жилищным вопросам Аслан Айтбаев.
Оплата: исключительно безналичный расчет и через банк
До недавнего времени многие дольщики платили наличными «на руки». Теперь это запрещено.
- с 2025 года застройщики не вправе принимать наличные;
- с 2026 года банки не смогут провести ни один перевод без зарегистрированного ДДУ.
Для дольщика это гарантия: «серые схемы» исключены, все деньги подтверждаются выписками банка.
— Это правило защищает дольщика от схем «сначала деньги — потом договор». Только после регистрации ДДУ банк проводит оплату. У покупателя остается официальная выписка, которая станет доказательством в суде, — добавил Айтбаев.
Реклама под контролем
Продвигать новые ЖК можно только после получения разрешения или гарантии. В объявлении должны быть указаны номер документа, дата и данные застройщика.
— Если в объявлении нет этой информации — это незаконная реклама. В таких случаях дольщики вправе фиксировать факт и жаловаться в уполномоченные органы, — подчеркнули в управлении ГАСК.
Если стройка замерла
Когда объект приостанавливают:
- застройщик не имеет права привлекать новые деньги;
- при наличии гарантии Единый оператор может достроить дом или вернуть средства дольщикам;
- предусмотрен механизм возврата вложений, если проект официально признан замороженным.
— Если проект официально признан замороженным, предусмотрен возврат вложений. Важно, чтобы дольщики действовали не поодиночке, а коллективно, — советуют юристы.
Поправки касаются не только многоэтажек. Коттеджные поселки и таунхаусы с числом домов от 50 теперь регулируются так же, как жилые комплексы. Покупатель таунхауса получает такую же защиту: договор регистрируется, деньги идут только через банк, стройка под контролем акимата.
Банки — дополнительный фильтр
Теперь ипотека доступна только для законных объектов. Банкам запретили выдавать ипотеку на проекты без разрешения или гарантии. Для покупателей это дополнительный фильтр: если банк готов финансировать жилье — значит, объект прошел проверку.
Новые правила:
- с 12 июля 2025 — первый пакет поправок: началось ограничение «серых схем».
- с 30 августа 2025 — второй пакет: только ДДУ, реклама под контролем, усиление роли акиматов.
- с 1 января 2026 года — третий пакет: полный переход на безналичные платежи, банки получают доступ к системе, сделки без регистрации договора невозможны.
Советы юристов
1) Если сроки перенесены, стройка стоит:
- уточните, зафиксирован ли перенос в системе,
- запросите новый график у застройщика,
- если задержка превысила пять месяцев — обращайтесь в суд, требуйте компенсацию или расторжения договора.
2) Если Вы платили наличными, и часть оплаты внесена «на руки».
- сохраняйте расписки и квитанции,
- обращайтесь в ДЭР — это нарушение,
- через суд можно требовать возврата средств.
3) Если Вы вложились после яркой рекламы, а у проекта не оказалось документов:
- зафиксируйте объявление (фото, скриншоты),
- пожалуйтесь в госархстройконтроль,
- в суде требуйте возврата средств.
4) Если после сдачи площадь квартиры оказалась меньше:
- составьте акт приемки,
- закажите оценку недостающих метров,
- направьте застройщику претензию, при отказе — идите в суд.
5) Если компания остановила стройку и исчезла:
- уточните в системе, есть ли гарантия оператора,
- если есть гарантия оператора — оператор завершает стройку или возвращает деньги.
- если нетгарнатии оператора — объединяйтесь с другими дольщиками и подавайте коллективный иск.
— Сегодня дольщик вооружен законом гораздо сильнее. Главное — не ждать пассивно, а действовать. Проверяйте договор, фиксируйте нарушения и при проблемах обращайтесь в суд или департамент экономических расследований, — резюмировали в управлении ГАСК ВКО.
Эксперты также отметили, что поправки 2025 года сделали рынок прозрачнее. И теперь дольщик, знающий свои права, может уверенно требовать исполнения обязательств и защитить вложенные деньги.
Ранее мы рассказывали, где можно проверить строящиеся в Казахстане долевые объекты.
