Рынки недвижимости, строительства и блокчейна: что ждать в 2026 году
О текущих изменениях рассказали и поделились экономическим прогнозом на этот год с корреспондентом Kazinform представители Ассоциации риэлторов Казахстана, Союза строителей Казахстана и Ассоциации блокчейн и цифрового майнинга.
Советник президента Ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко отмечает, что главная задача Ассоциации — помочь рынку перестроиться спокойно и без резких движений.
— Наш главный фокус — повысить уровень профессионализма и прозрачности на рынке недвижимости. Мы хотим, чтобы работа риэлтора воспринималась не как «помощь в показе квартиры», а как полноценное сопровождение сделки и защита интересов клиента от первой консультации до получения ключей, — говорит Нина Лукьяненко.
Эксперт добавляет, что сейчас рынок взрослеет: требуется больше знаний и умений, чтобы оставаться нужным в профессии, а клиент готов сотрудничать с теми, кто реально умеет работать с документами, банками, налогами, инвестициями и юридическими рисками. По ее словам, это логичный процесс.
Люди хотят понимать, что покупают, какие риски несут и как защищены. Поэтому будут развиваться такие направления, как юридическое сопровождение сделок, инвестиционные консультации, сделки с доходной недвижимостью и арендным потоком, а также международные сделки и релокация. То есть, простого «показал квартиру и получил комиссию» все меньше, рынок уходит в профессиональную плоскость, думает она.
В свою очередь, директор алматинского филиала Союза строителей Казахстана Тимур Нуртаев отмечает, что в стране нет стратегии развития строительной отрасли на годы вперед, непонятно, куда движется индустрия в перспективе десятилетий.
— Поэтому мы, как Союз строителей Казахстана, разрабатываем такую стратегию и готовы в дальнейшем предоставить ее в Министерство промышленности и строительства. Но, я считаю, что разработкой и согласованием стратегии развития строительной отрасли Казахстана должны заниматься совместно как министерство, так и Союз строителей Казахстана, — говорит он.
Вице-президент Ассоциации блокчейн и цифрового майнинга Сергей Путра также делится целями Ассоциации.
Главный приоритет Ассоциации — это выстраивание диалога между индустрией цифрового майнинга и в целом криптоиндустрией Казахстана и Правительством Республики Казахстан.
— Наша задача — искать консенсус и подходящие способы регулирования, которые устроили бы и государство, и бизнес. Соответственно, и в следующем году, и в дальнейшем мы продолжим работу именно в этом направлении — выстраивание диалога и достижение лояльного, но в то же время эффективного государственного регулирования в сфере криптоиндустрии и цифрового майнинга. По деталям мы еще определяемся, поскольку с 1 января вступает в силу новый Налоговый кодекс. Одно дело — изучать сам текст Налогового кодекса, другое — правоприменительная практика. Поэтому мы будем продолжать работу именно в этом направлении, в части государственного регулирования всей отрасли, — говорит Сергей Путра.
Он отмечает, что в прошлом году Ассоциация работала с той нормативной базой, которая была сформирована в предыдущие годы.
Ранее цифровой майнинг был существенно ограничен в своих возможностях из-за вопроса энергодефицита, и майнеры были поставлены в рамки государственного регулирования.
К началу 2025 года все эти ограничения уже существовали.
— В течение прошлого года мы часть этих рамок убрали. В частности, цифровые майнеры не имели права заниматься какой-либо иной деятельностью — компания должна была быть зарегистрирована исключительно для цифрового майнинга. В 2025 году это ограничение было снято. Также ранее существовало требование по обязательной реализации добытых цифровых активов через биржи МФЦА, причем не менее 70%. Это ограничение тоже снято. Теперь цифровые майнеры, как и другие участники рынка, имеют право самостоятельно выбирать наиболее выгодные способы реализации добытых активов, — говорит он.
Сергей Путра объясняет, что это не означает, что майнеры начнут массово продавать активы на зарубежных биржах. Это означает, что биржи МФЦА оказались в конкурентной среде и, возможно, будут предлагать более выгодные условия казахстанским майнерам.
Что изменится с внедрением нового Налогового кодекса
По мнению Сергея Путры, для цифровых майнеров существенных изменений не ожидается. Статьи, касающиеся налогообложения цифрового майнинга, практически полностью перенесены из предыдущего Налогового кодекса.
Данный механизм налогообложения был разработан относительно недавно — после принятия закона о цифровых активах в 2023 году — и на данный момент показывает свою эффективность. Поэтому значительных изменений для майнеров с введением нового Налогового кодекса не предполагается.
В то же время внедрение нового Налогового кодекса почувствуют те, кто осуществляет оборот цифровых активов. В действующем Налоговом кодексе была предусмотрена специальная норма, согласно которой операции с цифровыми активами с фиксированной стоимостью, так называемыми стейблкоинами, не подлежали налогообложению. В новом Налоговом кодексе аналогичной нормы нет.
— Поэтому реализация любого цифрового актива как физическими, так и юридическими лицами будет облагаться либо корпоративным, либо индивидуальным подоходным налогом. Всем физическим и юридическим лицам лицам я посоветовал бы очень внимательно изучить Налоговый кодекс на предмет налогообложения операций по реализации цифровых активов, чтобы потом это не было для них сюрпризом. Это не только реализация за фиатные деньги, но и обмен одного цифрового актива на другой. Для физических лиц такая операция считается реализацией. В отличие от юридических лиц, для которых существует понятие бартерной сделки, для физических лиц такого понятия нет. Поэтому при обмене одного цифрового актива на другой у физического лица возникает налоговое обязательство, — говорит он.
Директор филиала Союза строителей Казахстана Тимур Нуртаев отмечает, что в 2026 году на строительную отрасль Казахстана будут влиять три закона.
Первый из них «Закон о долевом строительстве», который вступил в силу 1 сентября 2025 года и уже действует.
Второй — Налоговый кодекс, который вступает в силу 1 января 2026 года, и третий — Строительный кодекс, который вступит в силу в июле 2026 года.
Теперь строительные компании могут привлекать деньги дольщиков только в случае, если они имеют гарантию «Казахстанской Жилищной Компании», либо разрешение местного исполнительного органа, либо имеют кредитную линию в банке второго уровня.
— Но так как сейчас процентные ставки высокие, строительные компании крайне редко привлекают средства банков. Кроме того, застройщики не могут рекламировать, если у них нет гарантии КЖК. Также, если ранее строительные компании должны были иметь опыт строительства в Алматы и Астане не менее 18 тысяч квадратных метров, то теперь этот показатель снижен до 10 тысяч квадратных метров, а в регионах — с 10 тысяч до 5 тысяч. Я считаю, что это положительное решение, поскольку оно позволяет строительным компаниям выйти из «серой» зоны и работать в рамках Закона «О долевом строительстве». Таким образом, с одной стороны, законом вводится ряд ужесточений, с другой — государство дает какие-то послабления, — говорит Тимур Нуртаев.
Касательно нового Налогового кодекса эксперт считает, что требования к бизнесу ужесточились.
— Если строительная компания получила разрешение или уведомила государство о начале строительно-монтажных работ до 1 января 2026 года, то при продаже квартир она не будет уплачивать НДС. Застройщику не потребуется «накручивать» 16% в цену, чтобы потом заплатить налог. Если разрешение было получено 31 декабря этого года, компания сможет работать без НДС от одного до полутора лет, то есть, пока она строит, — объясняет Тимур Нуртаев.
Таким образом, в ближайшие год-полтора ужесточение по НДС в отношении строительных компаний фактически применяться не будет.
Это позволит государству обеспечить более мягкий переход к введению НДС для покупателей жилья.
— Тем не менее, строительные компании больше не смогут привлекать ИП, работающих по упрощенной системе налогообложения. Соответственно, все строительные материалы будут закупаться с НДС, а выполняемые работы также будут облагаться налогом. В любом случае себестоимость строительства будет расти, в том числе из-за инфляционных процессов. Поэтому в следующем году себестоимость работ и инфляция будут влиять на продажную цену квартиры, — сказал он.
Нина Лукьяненко считает, что 2026 год для риэлторов станет годом адаптации — меняется налоговая система, которая усиливает нагрузку и повышает требования к финансовой прозрачности. По ее мнению, для кого-то это будет непросто.
Что нужно для устойчивого развития отрасли
По словам Сергея Путры, основные меры на сегодня наиболее необходимые для устойчивого развития сферы — это повышение инвестиционной привлекательности отрасли.
Он считает, что ситуация с инвестициями в Казахстане достаточно сложная, и инвесторы заходят в страну с трудом в силу различных причин.
— Повышение инвестиционной привлекательности — это, пожалуй, одна из ключевых мер, которая сейчас необходима отрасли. Инвестиционная привлекательность, как правило, повышается достаточно простыми шагами: либо за счет устойчивого, гарантированно стабильного регулирования, либо за счет снижения налоговой нагрузки. Именно эти факторы всегда интересуют инвесторов и являются наиболее простыми способами их привлечения, — объясняет вице-президент Ассоциации блокчейн и цифрового майнинга.
Он отмечает, что при входе на рынок инвесторы рассчитывают на то, что они смогут работать длительное время именно на тех условиях, на которых заходят сейчас, а также тарифы на электроэнергию не будут меняться длительный срок.
Однако, по его словам, энергетическую стабильность сегодня можно лишь прогнозировать, но не гарантировать. Цена на электроэнергию меняется каждый год, что связано с инфляционными процессами.
При этом в стране по-прежнему сохраняется дефицит электроэнергии, хотя в перспективе ожидается его поэтапное устранение.
— Поэтому, мы считаем, что одной из наиболее привлекательных мер для инвесторов могут стать налоговые стимуляции. Возможно, они не будут выражены в виде прямых льгот, а будут связаны с определенными инвестиционными условиями. Например, инвестиции могут направляться не только в цифровой майнинг, но и в смежные направления, такие как искусственный интеллект, при которых компании смогут получать определенные налоговые преференции, — пояснил он.
Глава алматинского филиала Союза строителей Казахстана отмечает, что более 50% стройматериалов в стране импортируется, фактически финансируются экономики других государств.
Тимур Нуртаев считает, что одной из ключевых задач Правительства является локализация производства строительных материалов внутри страны, чтобы снизить зависимость от валютных и геополитических рисков.
Необходимо стремиться к максимальному уровню, вплоть до 100%, что позволит покрывать основные потребности отрасли. Это, в свою очередь, будет напрямую влиять на себестоимость строительства.
— Я бы хотел, чтобы Комитет по делам строительства в этом году активизировал работу по внесению изменений в строительные нормы и правила. Многие из них до сих пор основаны на нормах Советского Союза, тогда как технологии и строительные материалы не стоят на месте: они постоянно развиваются, что-то появляется, что-то устаревает. Поэтому строительные нормы и правила должны соответствовать реалиям нынешнего времени, — говорит он.
Нина Лукьяненко считает, что риэлторам нужны понятные правила игры и единые профессиональные стандарты.
По ее мнению, это включает признание профессии на уровне государства, систему обучения и сертификации специалистов, защиту прав покупателей и продавцов, прозрачные правила налогообложения, цифровизацию процессов, создание государственного реестра аттестованных риэлторов, а также четкие регламенты взаимодействия с банками и застройщиками.
Она отмечает, что в большинстве стран с развитой экономикой профессия риэлтора уважаема и высокооплачиваема. В Казахстане же этот сегмент часто освещается в негативном ключе, поэтому необходимо ограничить попадание случайных людей на поле деятельности риэлторов.
— Информационные площадки все чаще пестрят информацией о том, что риэлторам необходим отдельный закон. Я говорю именно в этом ключе — риэлторам нужен закон, не только самому рынку. Очень многое в отрасли будет зависеть от того, кто именно займется разработкой законопроекта, какие профессионалы примут участие в его обсуждении и разработке. В противном случае есть риск получить те нормативные документы, которые не повлекут за собой ничего хорошего ни клиентам, ни самим риэлторам. Если не позволить настоящим профессионалам отличаться от тех, кто просто называет себя риэлтором, мы и дальше будем читать негативные истории и плохие отзывы. Входной порог в профессию должен существовать, его необходимо создать и контролировать, — подчеркнула эксперт.
По ее словам, это стратегически приведет к очищению рынка от нелегальных посредников и «серых схем». На рынке останутся только те, кто работает официально и системно, что повысит доверие клиентов и государства к отрасли в целом.
Прогноз на год
Сергей Путра подчеркивает, что в 2025 году по сравнению с 2024-м отрасль цифрового майнинга продемонстрировала рост. По его словам, в 2026 году ожидается, что этот рост продолжится — он не будет взрывным, но будет постепенным и плановым, так как ряд моментов, которые были препятствием для индустрии уже решены. Сформирована достаточно понятная и прозрачная система налогообложения цифрового майнинга.
— Мы видим положительные посылы со стороны Правительства и Президента в сторону криптоиндустрии и крипторынка в целом. В частности, обсуждается реализация проекта CryptoCity в Казахстане, что говорит об определенном потеплении со стороны Правительства по отношению к цифровым активам. Это позитивно влияет не только на процесс регулирования, но и в целом повышает интерес к отрасли как со стороны казахстанских участников, так и со стороны международных инвесторов и проектов. Мы ожидаем, что рынок будет развиваться и расти, — заключил он.
Глава алматинского филиала Союза строителей Казахстана Тимур Нуртаев говорит:
— Сейчас трудно точно сказать, будет ли сценарий развития позитивным или негативным, но я склоняюсь к негативному. Как госорганы, так и депутаты на встречах заявляют, что в 2026 году ожидается снижение деловой активности. Если это произойдет, люди будут зарабатывать меньше, компании будут вынуждены сокращать персонал и расходы, а это, в свою очередь, повлияет на покупательскую способность. Поэтому, я считаю, что государству в лице «Отбасы Банка» и КЖК нужно развивать, а не сокращать ипотечные программы, чтобы люди, желающие приобрести жилье в следующем году, имели такую возможность. Поддержка и развитие этих программ позволит строительной отрасли не стагнировать.
Он подчеркивает, что Союз строителей Казахстана — крупнейшее объединение в стране. В него входит 1750 компаний со всеми филиалами во всех регионах.
Союз будет работать над поправками к уже принятым законам, поскольку Правительство будет оценивать, как новые законы влияют на предпринимательскую и строительную деятельность.
— Я хотел посоветовать, чтобы Министерство промышленности и строительства защищало интересы не только граждан, но и строительной индустрии. Строительная отрасль является локомотивом экономики: одно рабочее место на стройке создает 6–7 сопутствующих рабочих мест в таких отраслях, как логистика, банки, производство строительных материалов. Поэтому допустить стагнацию в строительной сфере нельзя, — подытожил он.
Советник Ассоциации риэлторов называет текущую ситуацию «мягкой стабилизацией» — без резкого роста, но и без драматического падения.
— Первичный рынок, скорее всего, будет двигаться более осторожно: застройщики и покупатели сейчас внимательно считают деньги. Вторичному рынку придется приспособиться к новым пожеланиям покупателей, у которых будут ограниченные возможности для получения доступных займов. Рынок не исчезает — он становится более рациональным и осознанным. Люди продолжат покупать, но тщательно проверяя каждый шаг, — предполагает Нина Лукьяненко.
Первая половина года, по ее прогнозу, будет отмечена отложенным спросом и периодом наблюдения за рынком, который можно назвать адаптацией к текущим реалиям.
Учитывая, что доля ипотечных сделок с привлечением программ Отбасы банка занимает большую долю, в начале года будет мало сделок. Государственная премия поступит в марте, и именно тогда рынок может активизироваться в сторону покупок.
Напомним, депутаты Сената не одобрили отдельные статьи Строительного кодекса и вернули его в Мажилис с предложением новой редакции.
