Рынок недвижимости в РК: как изменятся цены на жилье в 2023 году

None
АСТАНА. КАЗИНФОРМ - Казахстан самая урбанизированная страна в Центральной Азии. Согласно последним данным, 61,7% населения проживают в городской местности, а это более 12 млн жителей. При этом, тренд на урбанизацию растет, а вместе с ним увеличивается и спрос на квадратные метры. Этот и другие факторы влияют на стоимость жилья в стране. О том, как менялся рынок жилья в этом году, и ожидать ли снижения цен в 2023 году, читайте в материале аналитического обозревателя МИА «Казинформ».

Лишь 23 квадратных метра приходится на человека в Казахстане

Согласно данным Всемирного банка по обеспеченности жильем Казахстан стоит на одной позиции с развивающимися странами. Если в развитых государствах на одного человека приходится по 60-70 м² жилья, то в Казахстане всего 23,2 м².

Но, кстати, ситуация улучшилась по сравнению с тем, как это было 10 лет назад – показатель был равен 18,7 м².

И сейчас в стране наблюдается тренд на урбанизацию, который, по мнению экспертов, сохранится в ближайшие годы. Поэтому спрос на квадратные метры в стране остается высоким.

Только с начала этого года в эксплуатацию было введено более 31 тыс. объектов общей площадью 12 316,3 тыс. м². Из них 28 тыс. объектов приходится на жилые здания, то есть 90,8%.

Однако сохраняющийся спрос регулирует и цены на жилье. Чем выше спрос, тем выше цена.

Рост цен на жилье в марте 2022 побил рекорды последних лет

За год (сентябрь 2022 г. к сентябрю 2021 г.) цены на квартиры первичного рынка повысились на 17,7%, вторичного рынка на 25,9%.

По данным Бюро национальной статистики РК (БНС РК), пик роста цен пришелся на март-апрель 2022 года. При этом, в марте количество сделок купли-продажи выросло почти наполовину на 45,6%.

По данным генерального директора казахстанской строительной организации Open Development Вячеслава Лазарева, такой скачок спроса возник на фоне потенциального увеличения порога снятия пенсионных отчислений. В результате и спрос, и цены на жилье выросли.

Помимо спроса на стоимость жилья влияет и такой фактор, как рост себестоимости стройки.

«Себестоимость строительства нового жилья в стране начала расти как раз после начала девальвации из-за повышения цен на стройматериалы. Новый виток девальвации тенге случился ввиду начала военного конфликта в Украине. Так как существенную часть застройщики покупают в России (30-40% всех составляющих стройки - это импорт из России – прим. ред.) и других странах, волатильность привела к удорожанию стройматериалов», - пояснил Вячеслав Лазарев.

И хотя дефицита строительных материалов не наблюдалось, рынок первичного жилья все же сталкивался и продолжает встречаться с неконтролируемым ростом себестоимости. Бюро национальной статистики приводит данные, которые подтверждают, что с начала года основные стройматериалы подорожали в среднем на 15-20 %.

Из 32 видов стройматериалов, за которыми статисты ведут наблюдение, только 4 категории не претерпели изменений. Это шпон, изделия строительные из пластмассы, керамическая плитка, известь и гипс. В остальных же случаях индексы были выше 100% (за январь-июнь текущего года – период пика роста цен на жилье). При этом, в этом списке оказались ключевые для строительной индустрии материалы – цемент +6%, кирпич +11%, строительные растворы +8%, металлоконструкции +10%. Помимо повышения стоимости материалов, строительные работы также становились дороже.

Поэтому, как отмечает Вячеслав Лазарев, чтобы сохранить маржу, застройщик уже не мог реализовать квадратные метры по прежней стоимости. Это заставляло его подталкивать цены вверх.

В целом, рост цен на жилье в марте 2022 побил рекорды последних лет.

Это был пик, после покупательская активность пошла на спад.

«В марте из-за увеличения себестоимости строительства девелоперам (застройщикам) приходилось увеличивать цену, а клиент за эту стоимость уже просто не был готов приобретать. Отсюда и возник перекос. Рынок немного перегрелся. Большинство строительных компаний активизировались, так как продажи начали падать. Практически у всех девелоперов падение составило от 30 до 70%», - отметил Вячеслав Лазарев.

В этой турбулентности девелоперы работали с мая текущего года. Количество сделок купли-продажи в мае упало на 41,9% и в июне не восстановилось. Ситуация более или менее стабилизировалась в сентябре.

«Мы видим, что ситуация стабилизировалась в сентябре месяце и динамика количества сделок купли-продажи начала расти. Это обусловлено фактором отложенного спроса за летний период, когда клиенты ожидали снижения стоимости жилья. Однако с осени текущего года мы видим возобновление тренда увеличения стоимости кв м жилья на 2-3 % в зависимости от региона», - сказал Вячеслав Лазарев.

По его словам, рост цен на жилье неизбежен, ввиду постоянного удорожания стройматериалов. В 2020-2021 году это произошло в результате пандемии. К слову, эксперт прогнозировал это в начале 2022 года.

Однако рост цен на стройматериалы и жилье ускорился на фоне складывающейся беспрецедентной геополитической ситуации в этом году.

В целом, в 2022 году на сезонное снижение спроса, в том числе, повлиял рост ипотечных ставок из-за политики Национального банка РК (до 20-25%), а также нестабильный курс доллара, связанный с военными конфликтами в близлежащих государствах. Люди боялись инвестировать в жилье, предпочитая хранить деньги в валюте.

Как будут вести себя цены в 2023 году

По мнению Вячеслава Лазарева, в 2023 году цены, хоть и замедлят свой рост, но все же продолжат расти.

«Мы прогнозируем сохранение динамики роста стоимости жилья в 2023 году в коридоре 5-7 % ввиду очередного повышения себестоимости материалов и работ, а также открытия новых государственных ипотечных программ, стимулирующих спрос со стороны клиентов», - отметил руководитель девелоперской организации.

Однако, по мнению президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нины Лукьяненко, влияние появления новых госпрограмм по ипотеке будет не существенно.

«Количество сделок за месяц будет на том же уровне в диапазоне 33-36 тысяч сделок по стране. Вновь внедряемые программы доступной ипотеки носят крайне ограниченный характер и никак не повлияют на тенденции текущего рынка, если в ближайшем обозримом будущем со стороны государственных органов не будут предприняты шаги в области поддержки», - считает Нина Лукьяненко.

Таким образом, по ее словам, в ближайшем будущем тенденции последних месяцев сохранятся на рынке жилья. Однако, как и предыдущий эксперт, Нина Лукьяненко считает, что рост цен продолжится. И связано это еще и с инфляционными процессами.

«К сожалению, ожидается повышение цен на жилье. Если внимательно наблюдать за экономикой нашей страны, да и в целом за экономикой других стран, то можно заметить сильнейший виток инфляции во всех странах. Это означает снижение покупательской способности валюты. Если говорить о формировании цен на недвижимость в нашей стране, то себестоимость квадратного метра нового жилья дорожает вдвойне за счет импортируемой инфляции», - заключила Нина Лукьяненко.

Таким образом, по мнению эксперта, резких колебаний цен не ожидается, но цены будут меняться в рамках инфляционных процессов.

Сколько метров жилья может купить казахстанец со средней зарплатой

Закономерно вопрос расширения жилплощади тесно связан с уровнем доходов. Экономисты рассчитали Индекс доступности приобретения жилья из двух ключевых факторов - медианные цены на жилье и средняя заработная плата всех членов семьи.

По данным статистики, средняя зарплата в сентябре этого года составила 322,9 тыс. тенге. А средние цены за квадратный метр в сентябре составили 426 813 тенге за м² на первичном рынке и 474 877 тенге за м² на вторичном рынке жилья. Таким образом, 1 метр жилья в стране стал дороже средней зарплаты.

Согласно подсчетам, рядовой казахстанец может рассчитывать только на 0,76 м² на одну свою заработную плату. На вторичном рынке и того меньше – всего 0,68 м².

По информации, опубликованной мониторинговым агентством Energyprom.kz, в мировом рейтинге стран по доступности жилья РК занимает 44 место из 112. Индекс доступности равен 10,5. Это значит, что средняя стоимость жилья в стране укладывается в 10 годовых зарплат среднестатистической семьи.

К слову, у лидеров рейтинга - Саудовской Аравии и США - этот показатель равен 2,7 и 3,9 соответственно.

По мнению эксперта по экономике Айбара Олжаева, позиция Казахстана в рейтинге доступности жилья обусловлена не только низкими доходами населения, но и спекуляцией на рынке жилья.

«Индекс доступности приобретения жилья представляет собой расчетный показатель между официальным средним доходом и официальной средней ценой на жилье. Главная проблема в нашей стране – низкая платежеспособность населения. Действительно, доходы населения низкие. На рынке жилья происходят огромные спекулятивные скачки, особенно в крупных городах. Люди не могут избавиться от этой спекуляции, потому что она подогревается определенной частью населения с доходом. Спекуляции процветают как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Таким образом, это влияет на общую статистику. Особенно в больших городах этот разрыв сразу заметен», - сказал Айбар Олжаев.

При этом, по его мнению, проблема не будет решена увеличением строительства домов в больших городах. Нужно учитывать, что процесс урбанизации нарастает, а значит приносит увеличение нагрузки на социальную инфраструктуру. Помочь решить данную проблему может только дальнейшее развитие процесса цифровизации.

«Если больше людей перейдет на удаленную работу, некоторые проблемы могут быть решены. Для этого весь Казахстан должен быть оснащен сетью 5G. И, если спецработы в нашей стране станут электронными, если не будет необходимости ехать в офис, к примеру, в Алматы, часть граждан можно будет вернуть в регионы. И это помогло бы решить проблему проживания нескольких человек на одном квадратном метре», - уверен эксперт.

Прогнозная модель, разработанная в конце 2021 года, показала, что рынок жилья в 2022-2023 гг. ожидает стагнация. На фоне снижения прогнозов по росту экономики Казахстана на 2022 год с 3,9 до 2,1 % такой сценарий вполне вероятен. Это означает, что покупательная способность людей будет снижаться, однако, по оценкам экспертов, это никак не повлияет на стоимость жилья и цены продолжат свой рост.


Сейчас читают