Риелторы переходят на новые правила: что ждет казахстанский рынок
В Казахстане растет число жалоб на деятельность риелторов. Граждане все чаще выражают недовольство высокими комиссиями и односторонними договорами. Эти проблемы привели к необходимости пересмотра действующих норм. Корреспондент Kazinform совместно с экспертами разобрался, как предлагают изменить правила, какие слабые стороны существуют, какое влияние нововведения могут оказать на население и какие пути регулирования рынка считаются возможными.
30 тысяч риелторов работают неофициально
По данным Министерства национальной экономики, в стране зарегистрированы 1157 юридических лиц, предоставляющих посреднические услуги, а также 1636 индивидуальных предпринимателей, занимающихся этим же видом деятельности. Между тем, согласно информации Бюро национальной статистики, всего в категории «посреднические услуги при купле-продаже и аренде жилья и другой недвижимости» числится 4875 субъектов предпринимательства. Эти цифры демонстрируют существенный разрыв между официальным и фактическим рынком.
Вице-президент Национальной палаты риелторов «Pana» Асет Айтбаев подчеркивает, что определить численность неформально работающих агентов в точности практически невозможно.
— В Казахстане около двух тысяч риелторов официально зарегистрированы и добросовестно работают. Это агентства и специалисты, которые функционируют на профильных порталах более шести месяцев и не имеют нарушений. Число же агентов, работающих неофициально, может достигать 25-30 тысяч. Большинство из них не имеют регистрации, не заключают письменных договоров и работают на основании устных договоренностей. В результате более 67 процентов сделок по аренде жилья совершаются без официального договора, — поясняет он.
Асет Айтбаев отмечает, что поток жалоб не прекращается.
— Количество жалоб увеличивается параллельно с ростом рынка недвижимости. За последние три года было совершено около 1,5 миллиона сделок. Число жалоб достигло тысячи. Чаще всего речь идет о невыполнении договорных обязательств (когда риелтор не нашел объект, но продолжает требовать оплату), потере документов или ключей клиента, срыве сделок по вине риелтора, взимании скрытых комиссий и дополнительных платежей, — перечисляет эксперт.
Эксклюзивный договор ограничивает права клиента
Юрист Нурлан Жанабаев подчеркивает, что пострадавших от незаконных действий риелторов достаточно много.
— В большинстве случаев клиентов вынуждают подписывать эксклюзивный договор. Подписав такой документ, человек лишается возможности обратиться к другому специалисту, даже если качество услуг его не устраивает. А если он пытается продать объект самостоятельно, то сталкивается с крупным штрафом. При отказе оплачивать штраф дело передается в арбитражный суд. Существуют случаи, когда риелторы, не выполнив свои обязательства должным образом, незаконно взыскивают через суд оплату своих услуг и штрафы с продавца или покупателя. Кроме того, выявляются факты, когда риелторы вступают в негласный сговор и необоснованно завышают стоимость услуг. Поскольку большинство объявлений размещается именно риелторами, жители вынуждены пользоваться их дорогостоящими услугами, — говорит специалист.
По словам юриста, профессия риелтора в Казахстане до сих пор не включена в национальный классификатор.
— В США каждый штат устанавливает четкие требования к риелторам и обязательные учебные курсы. В реестр специалисты вносятся только после получения сертификата. Поэтому, на мой взгляд, в Казахстане эту профессию необходимо включить в программы среднего образования, — отметил он.
Опыт жительницы столицы Салтанат Нияз наглядно подтверждает существующие проблемы.
— Полтора года назад, когда я выставила свою квартиру на продажу, обратилась в агентство. Договор заключили на три месяца, пообещали: «Мы поможем». Однако в оговоренный срок специалисты так и не смогли продать квартиру, и я отказалась от риелторских услуг, написав расписку руководителю компании. Через три недели я продала жилье самостоятельно. После этого агентство связалось со мной и подало в суд, требуя оплатить услуги, которые не были оказаны, — рассказывает горожанка.
После случившегося она решила обратиться к закону.
— Я наняла адвоката, потому что считала ситуацию незаконной. Квартиру я продала собственными силами. Несмотря на это, я проиграла судебный процесс, который длился целый год. В договоре было указано, что все разногласия рассматриваются в арбитражном суде. В итоге мне пришлось выплатить все назначенные ими штрафы, — говорит Салтанат Нияз.
Какие проблемы призвана решить новая система регулирования?
Депутат Мажилиса Олжас Куспеков сообщил, что существующие в отрасли пробелы в ближайшее время будут систематизированы. Риелторская деятельность перейдет на систему обязательных саморегулируемых организаций (СРО).
— Правительство поддержало идею введения обязательного саморегулирования в сфере риелторских услуг. Такое решение было принято на заседании Межведомственной комиссии. Комиссия рассмотрела шесть вариантов, среди которых была и возможность введения лицензирования. Однако наиболее эффективной моделью признана система СРО. Также определен уполномоченный орган, который будет курировать сферу. Эти функции возьмет на себя Министерство промышленности и строительства. Все стандарты и требования будут формироваться через одно ведомство. Итоги заседания Межведомственной комиссии будут оформлены в виде заключения Правительства к законопроекту «О риелторской деятельности» и будут представлены в Мажилисе, — сообщил депутат.
Куспеков отметил и преимущества новой системы.
— Согласно закону, к работе на рынке будут допускаться только риелторы, входящие в аккредитованные СРО. Это важный шаг. Принятое комиссией решение фактически запускает долгожданную реформу, — подчеркнул он.
Вице-президент Национальной палаты риелторов «Pana» Асет Айтбаев отметил, что представители отрасли поддерживают инициативу.
— Мы давно предлагаем создать единый реестр риелторов, внедрить типовой договор, утвердить этический кодекс и систему дисциплинарной ответственности. Национальная мультилистинговая система и цифровые инструменты позволят сократить число мошеннических схем и сделают рынок более прозрачным. Этому как раз способствует система СРО, — говорит Айтбаев.
Олжас Куспеков подчеркнул, что юридическая ответственность риелторов будет усилена.
— Сейчас обсуждаются вопросы создания компенсационного фонда, страхования профессиональной ответственности и обеспечения прозрачности дисциплинарных решений. Будет сформирован единый электронный реестр, а сделки начнут контролироваться в онлайн-режиме. Все финансовые расчеты будут проводиться через банковские каналы. СРО и государственные органы смогут мониторить рынок, а граждане — подавать жалобы через анонимные электронные сервисы. Контроль за соблюдением стандартов станет обязанностью СРО, — пояснил депутат.
Риелторам предоставят возможность проходить обучение, подтверждать квалификацию и адаптироваться к новым требованиям.
— Квалификационные критерии будут четко закреплены в законe и стандартах СРО. Обязательными станут профильное образование, профессиональный экзамен, обучающие программы, определенный стаж работы и регулярное повышение квалификации. Весь процесс должен быть прозрачным и полностью цифровым, — отметил Куспеков.
Депутат также сообщил, что арбитры продолжат работу и в новой системе, однако требования к ним будут ужесточены.
— Предлагается передавать профессиональные споры в отраслевые комиссии при СРО. Арбитры будут работать по утвержденному регламенту, нести ответственность за принятые решения, а весь процесс будет находиться под контролем профессионального сообщества и государственного органа. Сейчас обсуждаются усиление требований к независимости арбитров и обязательное страхование их ответственности. Эти нормы будут четко отражены в законопроекте, — сказал депутат.
По мнению экспертов, если новый закон будет принят и государство возьмет рынок под контроль, количество проблем, связанных с риелторскими услугами, уменьшится, а сделки станут более прозрачными и безопасными. Кроме того, данные меры могут способствовать росту налоговых поступлений в государственный бюджет.
Напомним, что в этом году в Алматы были осуждены члены преступной группы, незаконно продававшие квартиры одиноких граждан и людей с психическими нарушениями.
