Что происходит с рынком жилья Костаная и будут ли дешеветь квартиры

Объемы отстают от спроса 

По данным Ууправления строительства, архитектуры и градостроительства Костанайской области, Костанай занимает 12 место среди регионов Казахстана по стоимости жилья. Средняя цена нового жилья в мае составила 442,6 тысячи теңге за квадратный метр, вторичного — 432,6 тысячи теңге.

Хоть строительство в регионе продолжает расти (за последние три года введено около 1,5 млн квадратных метров жилья). А за первое полугодие 2026 года построено еще 261,8 тыс. квадратных метров и до конца года планируется ввод порядка 25 многоквартирных домов.

Но дефицит свободных квартир сохраняется. Это признают и в управлении: нынешних объемов строительства недостаточно для полного удовлетворения спроса. Особенно ощущается нехватка квартир эконом-класса. Сохраняются проблемы с ограниченным количеством подготовленных земельных участков и инженерной инфраструктуры.

На вопрос, почему цена идет в рост, власти отвечают что фактор обусловлен сразу несколькими причинами — повышением себестоимости строительства, инфляцией и высоким спросом.

О чем говорят статданные?

Данные Бюро национальной статистики также показывают, что рынок жилья в Костанае продолжает дорожать, хотя темпы роста уже не столь стремительны, как несколько лет назад.

Так, в июне 2026 года по сравнению с июнем прошлого года стоимость нового жилья в областном центре выросла на 8,3%. На столько же — 8,3% — подорожали квартиры на вторичном рынке.

По темпам роста стоимости нового жилья Костанай занимает 11 место среди регионов Казахстана, а по росту цен на вторичном рынке — 12 место.

Если же посмотреть более длительный период, картина выглядит значительно масштабнее. За последние пять лет, с декабря 2021 года по июнь 2026 года, стоимость нового жилья в Костанае увеличилась на 44,1%, а квартиры на вторичном рынке подорожали на 52,5%.

Риелтор: рынок приблизился к Астане

По словам руководителя костанайского агентства недвижимости RIO Армана Жунусова, нынешние цены стали рекордными для местного рынка.

— Если в 2020 году средняя стоимость квадратного метра составляла около 180 тысяч теңге, то сегодня — уже порядка 450 тысяч. За шесть лет недвижимость подорожала примерно в 2,5 раза. Это самый высокий показатель за все время, что я работаю на рынке, — заявил он.

Отвечая на вопрос, почему стоимость жилья в Костанае выросла значительно быстрее, чем во многих других областных центрах и сохраняет планку, Жунусов признает, что универсального объяснения нет.

— Нельзя сказать, что к нам массово едут из-за хорошей экологии. Нельзя сказать и то, что новые заводы привлекли такое количество работников, которое могло бы полностью объяснить нынешние цены. Да, открываются предприятия, но этого недостаточно для столь стремительного роста стоимости жилья, — говорит он.

По мнению риелтора, одна из главных причин — нехватка конкуренции среди застройщиков.

— В Костанае работает не более десяти крупных застройщиков. Для города с таким населением это очень мало. Если бы компаний было больше, они начали бы конкурировать между собой ценой, а это неизбежно повлияло бы и на стоимость квартир на вторичном рынке, — подчеркивает риэлтор.

Второй момент — увеличение себестоимости строительства. Первичное жилье напрямую зависит от стоимости строительных материалов. Застройщик формирует цену исходя из своих затрат. Дорожают металл, цемент, другие материалы — становятся выше в цене и квартиры.

Несмотря на высокую стоимость жилья, спрос полностью не исчез.

— Люди продолжают покупать квартиры, потому что многие понимают: лучше платить ипотеку за собственное жилье, чем годами отдавать деньги за аренду. Это хорошо видно и по рынку аренды — практически любое новое объявление быстро находит арендатора, — заявляет Арман Жунусов.

Иначе обстоят дела среди инвесторов, которые несколько лет назад активно покупали квартиры на этапе строительства для последующей перепродажи. Если в 2020-2021 годах жилье в новостройках было выгодно покупать на стадии котлована и продавать дороже, то сейчас ситуация изменилась. После покупки, ремонта и оформления итоговая стоимость получается выше, чем у аналогичной вторички. Значит заработать уже не получится. Поэтому сегодня основными покупателями остаются горожане и жители районов области.

По словам эксперта, разговоры о том, что квартиры в Костанае стоят практически как в Астане, нельзя назвать преувеличением.

— Если сравнивать массовый сегмент — эконом и комфорт-класс, то действительно за те же деньги зачастую можно приобрести аналогичную квартиру в Астане, а иногда даже с более свежим ремонтом и в более новом доме. Поэтому у покупателей все чаще возникает вопрос, где выгоднее приобретать жилье, — говорит специалист по недвижимости.

Однако главной проблемой эксперт считает уже не рост цен как таковой, а все-таки снижение доступности жилья.

— Если в 2020 году средняя зарплата составляла около 160 тысяч теңге, а квадратный метр стоил 180 тысяч, то сегодня средняя зарплата — порядка 416 тысяч теңге, тогда как квадратный метр уже приблизился к 450 тысячам. Недвижимость дорожает значительно быстрее доходов населения, — сказал он.

По его расчетам, человеку со средней заработной платой сегодня банк способен одобрить ипотеку примерно на 11 млн теңге, при стоимости двухкомнатной квартиры старого фонда в 16–17 миллионов теңге.

— Получается, покупателю необходимо иметь около шести миллионов первоначального взноса, а ежемесячный платеж может достигать 200 тысяч теңге, что составляет почти половину средней зарплаты, — констатирует спикер.

Эксперт полагает, что главным фактором дальнейшего роста могут стать новые льготные ипотечные программы. По его словам, если государство вновь запустит доступную ипотеку под ставку ниже уровня инфляции, рынок снова получит мощный импульс.

Застройщики: дешевле строить уже невозможно

Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков считает, что стремительный рост стоимости жилья в Костанае обусловлен сразу несколькими экономическими факторами, а не желанием застройщиков увеличить прибыль.

По его словам, только с весны 2025 года по весну 2026 года стоимость жилья в областном центре выросла почти на 30 процентов.

— Это достаточно серьезное удорожание. Связано сразу с несколькими факторами — выросла стоимость строительных материалов, в том числе капиталоемких (металлопроката, цемента и другой продукции, без которой невозможно современное строительство), — заявляет он.

Сюда же эксперт относит сформировавшийся в регионе платежеспособный спрос и приток населения.

При этом он подчеркивает, что рост стоимости жилья нельзя рассматривать исключительно как решение самих строительных компаний.

— Нужно понимать, что ни один застройщик не сможет работать себе в убыток. Если увеличивается себестоимость строительства, сохранить прежнюю цену квартиры становится невозможно. Пока существует инфляция, дорожают строительные материалы и растут заработные платы, стоимость жилья будет меняться только в сторону увеличения, — поясняет Виктор Микрюков.

Вместе с тем, по словам главы Ассоциации застройщиков Казахстана, сам рынок уже демонстрирует признаки охлаждения. Отмечено, что многие строительные компании предлагают покупателям скидки, различные акции, рассрочки и другие специальные условия. Это связано с тем, что покупательская активность уже не такая высокая, как несколько лет назад.

Основной причиной снижения количества сделок эксперт тоже считает ограниченные возможности ипотечного кредитования.

— Существующие программы имеют ограничения по суммам и лимитам. Кроме того, они практически не учитывают особенности отдельных регионов. На наш взгляд, Казахстану уже необходимы специальные региональные ипотечные программы, которые сделали бы покупку жилья более доступной, — говорит эксперт.

По словам Микрюкова, сегодня в Костанае одновременно строится около восьми крупных жилых комплексов, что свидетельствует о сохранении интереса девелоперов к региону. Однако по объемам строительства областной центр пока уступает крупнейшим городам страны.

Несмотря на определенное снижение активности покупателей, предпосылок для кризиса эксперт не видит. Сценария, при котором рынок полностью остановится, никто не ожидает.

При этом Микрюков считает, что сейчас для покупателей наступил более благоприятный момент для переговоров с застройщиками. Есть смысл обращаться к строительным компаниям и обсуждать индивидуальные условия покупки. Многие готовы предоставлять скидки и более гибкие условия оплаты, чтобы сохранить объемы продаж».

Таким образом, рынок жилья Костаная оказался под влиянием сразу нескольких факторов: дорожают строительные материалы и земельные участки, растет себестоимость строительства, сохраняется ограниченное число крупных застройщиков, а предложение по-прежнему не успевает за спросом. При этом покупательская активность снижается из-за дорогой ипотеки и падения доступности жилья. Эксперты считают, что предпосылок для заметного удешевления квартир пока нет. Максимум, на что могут рассчитывать покупатели сегодня, — скидки, рассрочки и акции от застройщиков. Существенно изменить ситуацию, по их мнению, способны региональные ипотечные программы с более доступными условиями кредитования.

По официальной средней стоимости жилья Костанай занимает 12-е место среди регионов Казахстана. Однако в отдельных сегментах цены уже сопоставимы со столичными, а главной проблемой становится не столько рост стоимости квадратного метра, сколько снижение доступности жилья для большинства покупателей.

Ранее Kazinform делился советами по аренде квартир студентами в городах Казахстана.