Как формировался рынок флиппинга?
Сам флиппинг зародился в Соединенных Штатах Америки в период экономического кризиса 70-80-х годов прошлого века, после чего получил широкое распространение во многих странах мира. Первые характерные признаки этого направления в Казахстане стали заметны еще в начале 2000-х годов. В ту пору жилищное строительство развивалось динамично, а спрос оставался неизменно высоким, поэтому предприимчивые инвесторы получали хорошую прибыль, перепродавая квартиры по более высокой цене даже без какого-либо ремонта.
По словам экономиста Бауыржана Искакова, тот начальный период больше напоминал обыкновенную спекуляцию, нежели классический флиппинг.
— Ситуация на рынке кардинально изменилась после финансового кризиса 2008 года. Когда ипотечное кредитование сократилось, а спрос на жилье снизился, ремонт квартир и создание добавленной стоимости стали основным источником дохода. В этот период в нашей стране сформировался классический флиппинг, — рассказал экономист.
С течением времени рынок успешно адаптировался к новым условиям. В период с 2015 по 2020 год общая доходность заметно снизилась, из-за чего часть инвесторов предпочла перейти в сектор коммерческой недвижимости. Тем не менее, во время пандемии они вновь вернулись на рынок жилья и начали активно применять новые стратегии — например, разделение просторных квартир на несколько отдельных жилых помещений с целью их дальнейшей реализации.
Следующий мощный импульс наблюдался в 2021–2023 годах. После того как появилась реальная возможность использовать пенсионные накопления из ЕНПФ для приобретения жилья, спрос на полностью готовые и отремонтированные квартиры резко подскочил, превратив этот отрезок времени в один из самых прибыльных периодов для флипперов. Позже корректировка порога достаточности пенсионных накоплений и закономерное ослабление покупательской активности снова существенно снизили общие темпы рынка.
Сегодня извлекать высокую прибыль из жилья эконом, комфорт и комфорт+ классов уже далеко не так просто, как раньше. Несмотря на это, опытные инвесторы успешно поддерживают высокую доходность за счет грамотной перепланировки старого и крупногабаритного жилья, повышая его реальную рыночную стоимость.
Поднимают ли флипперы цены искусственно?
Мнения относительно флиппинг как бизнеса складываются самые разные. В частности, в обществе нередко звучит мнение о том, что подобная деятельность искусственно завышает стоимость жилья. Однако эксперты категорически не согласны с подобными утверждениями.
Как отмечает советник президента Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, флипперы, точно так же, как и любые другие инвесторы, всегда осознанно идут на определенные риски.
— Мнение о том, что флипперы искусственно завышают цены, не имеет под собой оснований. Они работают, рискуя своими финансами и временем, — говорит Нина Лукьяненко.
По словам специалистов рынка, само понятие «флиппинг» вовсе не исчерпывается какой-то одной универсальной моделью. Внутри этого направления существует множество различных инвестиционных подходов.
Риелтор Александр Бикетов относит к флиппингу и тех инвесторов, которые покупают квартиры на самом начальном этапе строительства с целью их последующей перепродажи, и классических флипперов на вторичном рынке жилья, а также особую гибридную модель, совмещающую покупку нового жилья, ремонт и его дальнейшую реализацию.
В свою очередь, экономист Бауыржан Искаков убежден, что на реальный рост цен на жилье гораздо сильнее влияют макроэкономические факторы, нежели действия отдельных флипперов.
— На цены в первую очередь влияют объем ипотечного кредитования, стоимость строительства, инфляция, предложение на рынке и покупательная способность населения, — пояснил он.
При этом специалист не исключает вероятность того, что в некоторых конкретных жилых комплексах чисто спекулятивные факторы могут временно подстегнуть рост цен. Тем не менее, общую ценовую динамику на рынке формируют вовсе не такие локальные сделки, а базовые макроэкономические показатели.
Что следует учесть покупателю?
Эксперты настоятельно рекомендуют покупателям проявлять повышенную бдительность и осторожность. По их мнению, главный риск сегодня заключается вовсе не в конечной стоимости объекта, а в реальном качестве проведенного ремонта.
Именно поэтому предельно внимательно нужно изучать состояние всех инженерных систем квартиры. Поскольку главная задача любого флиппера — подготовить внешне привлекательное жилье при минимальных сопутствующих затратах, то крайне важно досконально проверить надежность электропроводки, сантехнического оборудования, качество используемых строительных материалов и уровень звукоизоляции.
Кроме того, ни в коем случае нельзя упускать из виду важные юридические нюансы. Если была проведена самовольная перепланировка либо пакет документов оформлен не до конца, в будущем это может обернуться серьезными проблемами для покупателя.
Новая формула флиппинга
Айзат Ергали, которая профессионально занимается флиппингом с 2017 года, признается, что пришла в эту сферу совершенно случайно. На первоначальный взнос для своей первой квартиры родители выделили ей 5 млн теңге. Спустя ровно год молодая семья благополучно продала это жилье, а вырученную чистую прибыль в размере 3 млн теңге целиком направила на досрочное погашение основного долга по ипотеке. Позже они повторяли этот успешный алгоритм еще несколько раз, последовательно направляя средства от каждой новой сделки на покупку следующего объекта.
— Сначала мы мечтали об однокомнатной квартире. Позже перешли на двухкомнатную, затем на трехкомнатную. Весь этот путь мы прошли собственным трудом, — рассказала она.
По ее личным наблюдениям, самым сложным и трудоемким этапом во всем флиппинге является именно процесс ремонта. Главная цель здесь — сделать квартиру максимально привлекательной для как можно более широкого круга потенциальных покупателей. Именно поэтому чаще всего специалисты выбирают спокойные нейтральные цвета и строгий минималистичный интерьер, а непосредственно перед началом продаж обязательно задействуют методы хоумстейджинга (подготовка недвижимости к продаже или аренде с учетом психологических, эстетических и маркетинговых принципов). Тем не менее, этот бизнес далеко не сводится к простому вложению денежных средств: жесткий контроль над каждым отдельным процессом — от грамотного подбора качественных материалов до финальной расстановки мебели — требует огромного личного опыта и больших затрат времени.
Айзат Ергали также солидарна с мнением о том, что реальное влияние флипперов на текущие цены на жилье на сегодняшнем рынке является минимальным. По ее оценке, этот эффект едва ли превышает 5-7%, тогда как основной скачок цен провоцируют совершенно другие глобальные факторы: общая мировая экономическая ситуация, курс национальной валюты и неизбежное удорожание качественных строительных материалов.
В целом, согласно прогнозам аналитиков, рынок флиппинга сохранится и в последующие годы, однако уже перестанет быть легким источником быстрой прибыли . Успешно конкурировать в этой сфере смогут исключительно профессиональные инвесторы, которые способны точно просчитывать конъюнктуру рынка, грамотно планировать финансовые потоки и профессионально управлять всеми возможными рисками.
Ранее сообщалось, как изменились цены на жилье в Казахстане в июне. Где в Казахстане аренда жилья подорожала больше всего, читайте здесь.