Существующая система управления многоквартирными жилыми домами в форме КСК не соответствует требованиям дня - председатель правления Национальной палаты ЖКХ Т. Рахимбеков
По словам председателя правления ОЮЛ «Национальная палата ЖКХ и строительства Казахстана» Толеутая Рахимбекова, проблемные вопросы в сфере ЖКХ основаны на главной, системной проблеме - это отсутствие законодательно закрепленной и научно обоснованной системы эксплуатации многоквартирных жилых домов (МЖД).
«Национальная палата ЖКХ разработала и предлагает новую концепцию управления и содержания многоквартирного жилищного фонда», - сказал Т. Рахимбеков в ходе конференции по вопросам модернизации ЖКХ.
Как пояснил председатель правления ОЮЛ, новая концепция основана на глубоком анализе успешного опыта реформирования ЖКХ в странах Восточной Европы, в том числе Польше, Словакии, Восточной Германии, а также стран Балтии (Латвия, Литва, Эстония) и на положительных примерах модернизации домов в регионах Казахстана.
Новая концепция предполагает решение одновременно двух задач: совершенствование системы управления многоквартирным жилым домом и внедрение новых механизмов в эксплуатации МЖД.
«Существующая система управления МЖД в форме кооперативов собственников квартир или КСК не соответствует требованиям сегодняшнего дня. Низкий уровень профессионализма, невысокий уровень качества услуг порождают многочисленные жалобы и, как следствие, снижение доверия собственников квартир к деятельности управляющих компаний», - отметил Т. Рахимбеков.
Вместе с тем, по его словам, и сами собственники квартир занимают пассивную позицию в вопросах организации управления и содержания объекта кондоминиума.
«Малое количество домов, управляемых одной компанией, действующие тарифы на эксплуатационные расходы не позволяют в полной мере обеспечивать соответствующий уровень обслуживания», - пояснил глава Национальной палаты ЖКХ.
На сегодня в стране 182,5 млн. кв. метров жилья в 160 285 многоквартирных жилых домах, которые управляются 8 788 органами. То есть, на один орган управления приходится в среднем 18 - 20 МЖД, или около 330 квартир, в которых проживают около 1 000 жителей.
«Это означает, что зачастую собираемых с жильцов средств хватает только на выплату заработной платы работников КСК и только крупные КСК могут планировать и вести работу по содержанию МЖД», - подчеркнул Т. Рахимбеков.
Для сравнения, в Польше на один орган управления приходятся дома с общим количеством проживающих 60-70 тыс. жителей. Например, в городе Щецин с численностью 470 тыс. жителей всего 8 управляющих компаний, в 1,5- миллионной Варшаве всего 18 органов управления МЖД, а в 800-тысячной Астане только КСК 301 единица.
«Сама организационно-правовая форма кооператива не мобильна, малоповоротлива. Для принятия важных решений требуется созыв общего собрания членов кооператива. А как проводятся собрания КСК, мы все прекрасно знаем. И тут все зависит от порядочности руководителя КСК, то есть включается субъективный фактор», - отметил Т. Рахимбеков.
По его мнению, в сегодняшних рыночных условиях должна работать система, независимая от субъективности.
В связи с этим Национальная палата ЖКХ предлагает заменить кооперативы собственников квартир на товарищества с ограниченной ответственностью. В первое время управляющие компании в форме ТОО могут быть созданы акиматами с их долей в уставном капитале менее 50%. Остальная доля может быть представлена местным бизнесом из числа предпринимателей, специализирующихся на оказании сервисных услуг.
Численность домов под управлением такой управляющей компании определяется из местных условий при соблюдении одной нормы - не более 15-20% на накладные расходы от общей суммы сборов. То есть, расходы на содержание самой компании (зарплата, налоги, аренда помещений, канцтовары, транспорт и т.п.) не должны превышать 15-20% от общей суммы собранных с жителей денег на эксплуатационные расходы. А 80-85% сборов должны направляться на содержание дома.
К руководителям и ведущим специалистам управляющих компаний должны предъявляться определенные квалификационные требования по образованию, опыту работы, они должны проходить периодически курсы повышения квалификации с последующей аттестацией.
«Сама деятельность по управлению МЖД должна лицензироваться», - подчеркнул Т. Рахимбеков.
Также, как считают в Национальной палате ЖКХ, необходимо разработать и утвердить новые правила эксплуатации МЖД, в которых был бы предусмотрен минимальный набор обязательных видов работ по обслуживанию дома, которые управляющая компания должна организовать, - от видов и периодичности уборки лестничных площадок и придомовых территорий до сезонных технических обслуживаний инженерных коммуникаций.
Кроме того, Национальная палата ЖКХ предлагает разработать и принять Закон РК «О госрегулировании жилищно-коммунального хозяйства».
Как отметил председатель правления ОЮЛ «Национальная палата ЖКХ и строительства Казахстана» Толеутай Рахимбеков, этот закон должен стать рамочным в отношении отраслевых законов, в том числе - по жилищным отношениям, водоснабжению, теплоснабжению и т. п. Он должен содержать четкую компетенцию госорганов, включая Парламент РК и Правительство, вплоть до местных представительных и исполнительных органов; дать расшифровку понятий, в том числе «жилищно-коммунальное хозяйство», «коммунальное хозяйство» и т.п; включать цели, принципы, направления и механизмы госрегулирования ЖКХ, в том числе - путем кредитования и субсидирования, технического, информационно-маркетингового, научного, кадрового, нормативно-методического и институционального обеспечения отрасли.