Рынок недвижимости Дубая бьет рекорды: почему это случилось и чего ждать в 2023 году
В начале этого года власти Дубая заявили о новом рекорде на рынке недвижимости. Согласно отчету Dubai Media Office, годовой объем сделок с недвижимостью составил рекордные 528 млрд дирхамов (143,75 млрд долларов США).
Всего в 2022 году в эмирате было зарегистрировано 122 658 сделок с недвижимостью, что на 44,7% больше, чем в 2021 году по количеству сделок и на 76,5% больше по суммам сделок.
«Дубай остается одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в мире благодаря своей стабильной экономике, прочным финансовым основам и способности постоянно находить новые возможности для роста», - прокомментировал новость шейх Хамдан бин Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, наследный принц Дубая и председатель Исполнительного совета Эмирата.
«Более того, глобальные инвесторы, учреждения и предприятия по-прежнему доверяют экономике Дубая из-за его растущего авторитета как одного из лучших мегаполисов для жизни и работы, его исключительной инфраструктуры и поддерживающих правил», — добавил шейх.
Как так получилось?
Во время пандемии состоятельные люди и семьи со всего мира, преимущественно из Европы, решили впервые посетить Дубай, поскольку это было одно из немногих мест, открытых для туризма. Это была очевидная альтернатива горнолыжным курортам в Куршевеле, Гштааде и других популярных зимних направлений, которые в то время были закрыты. По мере того, как этих посетителей все больше привлекали перспективы города, многие из них решили назвать его своим домом, в то время как другие решили сделать его новым местом отдыха, что подстегнуло спрос на недвижимость, особенно в элитном сегменте рынка.
Открытость во время пандемии в сочетании с выставкой Expo Dubai 2020, невероятно конкурентоспособными иммиграционными реформами и схемами золотых виз, поставило Дубай на карту мира и повысило его статус среди других рынков недвижимости, сообщает Gulf Business.
К этому стоит прибавить снижение привлекательности Гонконга после того как Китай усилил свое влияние на специальный административный район Китая.
В то же время росту цен на недвижимость способствовал большой приток на рынок наличных средств, большая часть которых прибыла из России. В третьем квартале 2022 года, россияне стали одними из крупнейших иностранных покупателей на рынке недвижимости Дубая.
Помимо россиян, рынок недвижимости привлекает состоятельных граждан стран Персидского залива, а также израильтян на фоне нормализовавшихся отношений между ОАЭ и Израилем. В список также входят люди, покидающих Китай после ослабления ограничений, введенных из-за Covid-19, а также тех, кто переносит свой бизнес из Лондона после выхода Великобритании из Европейского Союза.
Саймон Бейкер, управляющий директор группы Haus & Haus, также отмечает роль иностранных клиентов в успехе.
«Дубай - идеальное место, чтобы растить детей, здесь прекрасная медицина, отличные школы, здесь безопасно, - говорит он. - У нас растет число покупателей из Европы - Великобритании, Франции, Швейцарии и Германии, там высокие налоги и очень высокая инфляция», - сообщил Бейкер.
Одной из наиболее крупных покупок в прошлом году, стало приобретение индийского миллиардера Мукеш Амбани, который в октябре стал обладателем 5 534 квадратных метров земли по цене 163,4 миллиона долларов США на Пальме Джумейра - искусственном острове с роскошными отелями, виллами и многоквартирными домами. Вдобавок к этому он также приобрел особняк за 80 млн долларов для своего младшего сына. Несколько недель спустя неизвестный покупатель приобрел виллу с восемью спальнями и 18 ванными комнатами на острове Пальма Джумейра за 82,4 миллиона долларов США.
Одновременно с этим цены на аренду в Дубае растут самыми быстрыми темпами, а банки продолжают кредитовать частных лиц, все больше людей принимают решение о покупке недвижимости, что снова способствует росту спроса.
Прогнозы экспертов
Эксперты отмечают рост спроса на все продукты - от квартир до вилл. Ожидается, что тенденция роста сохранится и в текущем году, из-за чего цены превысят допандемический уровень, передает Euronews.
«Рынок достиг дна в конце ноября 2020 года, — говорит Жанн Йочинке, директор по исследованиям Cavendish Maxwell, консалтинговой группы. - Потом, в пандемию, рынки поддерживались перепродажей вилл и домов. А в последние 12 месяцев также возобновилась продажа строящихся объектов».
По мнению Саймона Бейкера, мы не увидим такого же роста цен, как и в прошлом году, но объемы продаж останутся прежними.
Вместе с тем, существуют и мнения, что рост цен на недвижимость в Дубае может замедлиться в 2023 году. Так, например, думает Ричард Уэйнд, управляющий директор группы Betterhomes, консалтинговой компании по недвижимости.
В интервью Reuters он прогнозирует, что в этом году цены вырастут примерно на 5% после роста на 11% в 2022 году, что само по себе является замедлением роста по сравнению с ростом на 21% в 2021 году. По его мнению, рынок в Дубае подвержен процентным ставкам из-за преобладания покупок за наличные: «Так, в Великобритании и США покупки за наличные составляют где-то от 20 до 40% всех транзакций. Здесь это примерно 70%».
Согласно отчету Betterhomes, россияне были основными покупателями-нерезидентами компании в 2022 году, на них приходилось 15% транзакций, за ними следовали британцы с 12%, индийцы с 11%, итальянцы с 7% и французы с 4%. Покупатели из Пакистана заняли шестое место, Ливана - седьмое, Китая - восьмое, США и Канады - девятое, а Кыргызстан - 10-е место.
Султан Бутти бин Мейрен, генеральный директор Земельного департамента Дубая, отмечает, что сектор недвижимости эмирата продемонстрировал свою способность поддерживать быстрый рост и повышать свою привлекательность в качестве магнита для инвестиций, сообщает Gulf Business.
По его мнению, благодаря тесному сотрудничеству между государственными и частными заинтересованными сторонами сектор должен добиться еще большего роста в будущем.
В начале этого года Земельный департамент Дубая объявил о Стратегическом плане на 2026 год, в котором намечена дорожная карта для превращения эмирата в один из лучших в мире рынков недвижимости за счет обеспечения эффективного управления, продвижения инноваций и использования новейших технологий для разработки новых решений в сфере недвижимости.
Рынок и прозрачность
Свободные сделки были одной из причин, по которой Группа разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (FATF), межправительственная организация, которая занимается выработкой мировых стандартов в сфере противодействия отмыванию преступных доходов и финансированию терроризма, в марте прошлого года включила ОАЭ в свой серый список.
В ответ на это ОАЭ заявили, что они «чрезвычайно серьезно относятся к своей роли в защите финансовой целостности и будут тесно сотрудничать с FATF, чтобы быстро исправить выявленные области улучшения».
Власти страны провели ряд реформ, в результате чего позже FATF заявила, что ОАЭ стали «соблюдать» 13 из 40 рекомендаций организации, «в значительной степени выполнили» 23 рекомендации и «частично соответствует» с четырьмя требованиями.
Стремясь сохранить репутацию прозрачного международного финансового центра, в прошлом году ОАЭ заявили, что «чрезвычайно серьезно относятся к своей роли в защите целостности мировой финансовой системы». В августе 2022 года власти внедрили четкую нормативно-правовую базу для брокеров по недвижимости, которые обязаны подавать отчеты в правительственный отдел финансового надзора по сделкам купли-продажи недвижимости.
Власти эмирата не публикуют свой реестр недвижимости. Из-за этого существует мнение, что конфиденциальность является одной из причин, по которой рынок недвижимости Дубая пользуется спросом. Критики утверждают, что у властей Эмирата мало стимулов для усиления надзора или прозрачности, поскольку тогда возможны риски утечки финансов в соседнюю Саудовскую Аравию, где растет город-проект Неом, детище саудовского кронпринца Мохаммеда бин Салмана.
К тому же, с недавнего времени власти королевства начали требовать, чтобы компании и корпорации, ведущие в стране бизнес, связанный с государством, переместили свой бизнес и офисы в Саудовскую Аравию к 2024 году. С этого времени многие международные компании, не желающие терять аравийский рынок, вынуждены были перевезти свои офисы из Дубая в Эр-Рияд.
Несмотря на сегодняшние позитивные показатели, рынок недвижимости в Дубае уже сталкивался с падением в 2008-2009 годах на фоне мирового финансового кризиса, когда лопнул пузырь на рынке недвижимости, в результате чего цены упали более чем наполовину. Сегодня на рынке эмирата 19 процентов, почти пятая часть всех банковских кредитных рисков связана с недвижимостью.