От 6,5 млн до 380 млн теңге за квартиру: как устроен рынок жилья Астаны

Рынок жилья Астаны отличается значительным разбросом цен: стоимость двух однокомнатных квартир может разниться в несколько раз. На цену влияют не только площадь и количество комнат, но и район, год постройки дома, состояние жилья, наличие ремонта, мебели, паркинга и инфраструктуры.

Однушки: цена стартует от 6,5 млн теңге

Самый дешевый вариант — студия площадью 14,5 кв. м в районе Сарыарка. Стоимость квадратного метра здесь составляет 451 200 теңге, а стоимость квартиры составляет около 6,5 млн теңге.

Площадь совсем небольшая, но именно такие предложения показывают минимальный порог входа на рынок.

Следом идут квартиры площадью 22-32 кв. м. И здесь уже можно наблюдать множество вариантов. 

Есть 22-х метровый объект в районе Сарыарка, который можно использовать как квартиру: внутри есть мебель и техника. Однако по документам это нежилое помещение, поэтому такой вариант требует особого внимания при покупке.

Есть однокомнатная квартира площадью 32,3 кв. м в новом жилом комплексе. Дом построен в 2026 году, но жилье продается в черновой отделке.

А вот студия площадью 28 кв. м уже полностью готова к заселению: свежий ремонт, мебель и техника остаются покупателю.

Среди более дорогих вариантов — однокомнатная квартира площадью 47,3 кв. м. Здесь свежий ремонт, кухня почти 12 кв. м, лоджия и потолки высотой 3 метра.

Где однушки дешевле

Если посмотреть на районы, разница становится еще заметнее.

По усредненным ценам однокомнатные квартиры на вторичном рынке стоят примерно:

• Сарыарка — 18,5 млн теңге;
• Байконур — 18,9 млн теңге;
• Алматинский район — 20,55 млн теңге;
• Сарайшык — 21,9 млн теңге;
• Нура — 24,5 млн теңге;
• Есиль — около 27 млн теңге.

Таким образом разница в цене между районами Сарыарка и Есиль составляет около 8,5 млн теңге.

Причем это не разница между самым дешевым и самым дорогим вариантом. Это разница между типичными ценами предложений в двух разных районах столицы.

Почему Есиль дороже

Есильский район заметно выделяется по стоимости. Здесь развитая инфраструктура, много новых жилых комплексов, квартир бизнес- и премиум-класса. По ценовому срезу за II квартал 2026 года, квадратный метр вторичного жилья в районе Сарыарка находился в диапазоне 420-520 тыс. теңге, тогда как в Есильском районе — около 700-850 тыс. теңге.

Поэтому иногда покупатель платит больше не за дополнительные квадратные метры, а просто за расположение.

Двушки: от 10 млн до 80 млн теңге и выше

Самая доступная двухкомнатная квартира в нашей подборке стоит 10 млн теңге. Это жилье площадью 33 кв. м в поселке Уркер. Есть компактная двушка — 30 кв. м, которую переделали в две отдельные комнаты. Кухню при этом разместили в коридоре. Но дальше ценник начинает быстро расти вместе с площадью квартир. В современных ЖК двушки уже могут иметь площадь 75-80 кв. м. Например, в подборке есть квартира площадью 80,9 кв. м со свежим ремонтом, полной меблировкой, кондиционером и паркингом. Другой вариант — 75,3 кв. м с дизайнерским ремонтом. Причем вместе с квартирой покупатель получает парковочное место и кладовую площадью 4,5 кв. м. Внутри — дорогая техника и сантехника, кондиционеры и система «умный дом».

То есть разница в цене здесь объясняется не только количеством комнат. Покупатель получает совершенно другой уровень площади, ремонта и оснащения.

По районам двушки выглядят так:

• Сарыарка — около 25 млн теңге,
• Байконур — 26,5 млн теңге,
• Алматинский — 29,9 млн теңге,
• Сарайшык — 30,5 млн теңге,
• Нура — 34,5 млн теңге,
• Есиль — около 39,9 млн теңге.

Между Сарыаркой и Есилем — почти 15 млн теңге.

Трешки: здесь разрыв еще больше

С трехкомнатными квартирами разница между районами становится особенно заметной. В доступном сегменте встречаются квартиры площадью 43-57 кв. м. Например, есть трешка в 43,5 кв. м, переделанная из двухкомнатной. Есть и более просторные варианты. В современных домах площадь трешки уже может составлять 75-96 кв. м. В подборке есть полностью меблированная квартира на 75,5 кв. м со свежим ремонтом, а среди новостроек — варианты площадью 85 и 96 кв. м.

Средние запрашиваемые продавцами цены на вторичном рынке:

• Сарыарка — около 37 млн теңге;
• Байконур — 40 млн теңге;
• Алматинский — 42,5 млн теңге;
• Сарайшык — 49,5 млн теңге;
• Нура — 51 млн теңге;
• Есиль — около 64 млн теңге.

Здесь разница уже достигает практически 27 млн теңге.

Четыре комнаты: среди рассмотренных объявлений есть четырехкомнатная квартира площадью 64 кв. м за 25 млн теңге. Но рядом с ней по количеству комнат находятся совершенно другие по уровню объекты. Например, квартира площадью 188,5 кв. м в премиальном ЖК. Здесь большая кухня, несколько санузлов, лоджия, свежий ремонт и закрытая территория.

Есть и квартира площадью 155 кв. м за 290 млн теңге. В отделке использованы премиальные материалы, установлены сантехника премиальных брендов, дорогой керамогранит, дизайнерское освещение. Самый дорогой объект в подборке — 230 кв. м за 380 млн теңге. В квартире две мастер-спальни, большая гостиная, лаундж-зона, несколько балконов, дизайнерский ремонт, премиальная мебель и бытовая техника. 

Что предлагают в новостройках

Отдельно проанализировали и предложения непосредственно от застройщиков. И здесь тоже нет единой цены на «однушку» или «трешку». Например, в одном из новых ЖК однокомнатные квартиры начинаются от 23,6 млн тенге при площади от 39,7 кв. м. Покупателям доступны ипотека, рассрочка и акции. В другом проекте однушки площадью от 41,88 кв. м начинаются уже от 41,9 млн теңге. Разница — почти 18 млн теңге, хотя площадь квартир отличается незначительно. С трешками ситуация похожая. В одном ЖК квартира площадью 96 кв. м стоит от 76,6 млн теңге, а в другом 85,01 кв. м предлагаются от 48,5 млн. Поэтому среди новостроек особенно важно смотреть не только на площадь. Район, класс жилого комплекса и условия покупки могут серьезно изменить итоговую стоимость.

Где искать, если бюджет ограничен

Если задача — найти максимально доступный вариант, в первую очередь стоит изучить предложения в районах Сарыарка и Байконур. Алматинский район находится в середине: здесь можно найти как относительно доступные квартиры, так и новые ЖК. Сарайшык и Нура уже заметно дороже, особенно если покупатель ищет современные дома.Есильский район находится в верхнем ценовом сегменте. Здесь выше стоимость квадратного метра и медианная цена квартир, а в премиальном сегменте ценник может доходить до сотен миллионов. Но это не значит, что внутри одного района все квартиры стоят одинаково. Разброс цен наблюдается в пределах одного района.

Вторичка или новостройка?

Если бюджет ограничен и квартира нужна уже сейчас, вторичный рынок дает больше вариантов для сравнения. Здесь можно найти небольшие квартиры за 10–20 млн теңге, жилье с готовым ремонтом или, наоборот, вариант под ремонт. Новостройки предлагают другой сценарий. Здесь покупатель получает новый дом, современные дворы и коммуникации, а иногда — возможность платить за квартиру постепенно благодаря рассрочке. При этом нельзя сказать, что любая новостройка обязательно дороже вторички. В нашей подборке есть первичное жилье с относительно умеренной стоимостью квадратного метра, тогда как отдельные квартиры на вторичном рынке в престижных локациях стоят значительно выше.

Что в итоге

Если собрать предложения в одну картину, получается довольно интересный рынок.До 10 млн теңге — в основном очень компактное жилье и варианты с определёнными компромиссами по площади или формату.20–30 млн — уже можно искать однокомнатную квартиру или небольшую двушку. 30–50 млн — выбор становится заметно шире: появляются просторные квартиры, больше вариантов на вторичке и новостройках. 50–80 млн — можно смотреть большие трешки и современные жилые комплексы. А дальше начинается совсем другой сегмент — бизнес- и премиум-класс, где стоимость квартиры может достигать 100, 200 и 300 млн теңге. Цена квартиры в Астане — это не просто количество комнат. Зачастую решающими становятся район, площадь, возраст дома и состояние, а иногда — ремонт, паркинг, вид из окна и статус жилого комплекса.

Жилье в Астане можно найти практически под любой бюджет.

О том, сколько жилья планируют построить в Астане к 2035 году, ранее сообщали в материале.