Сделки без согласия супруга: какие риски грозят продавцам и покупателям
При сделках с недвижимостью, оформлении ипотеки и передаче имущества в залог казахстанцам нередко приходится предоставлять нотариальное согласие супруга. Однако требуется оно далеко не всегда. Когда согласие действительно необходимо, а когда без него можно обойтись, разбирался корреспондент агентства Kazinform.
Вокруг этой темы остается немало заблуждений. Одни считают, что, если квартира оформлена на одного человека, значит он может распоряжаться ею по своему усмотрению. Другие уверены, что согласие требуется для любой крупной покупки или кредита. Между тем решающим фактором чаще всего является не имя собственника в документах, а момент приобретения имущества и его правовой статус — совместное оно или личное. Именно от этого зависит, понадобится ли согласие второго супруга при совершении сделки.
Согласно статье 33 Кодекса Республики Казахстан «О браке (супружестве) и семье», имущество, приобретенное супругами во время брака, признается их совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором. Это означает, что квартира, дом, земельный участок или автомобиль, купленные после регистрации брака, юридически принадлежат обоим супругам, даже если оформлены только на одного из них. Для многих этот момент становится неожиданностью, поскольку привычно ориентироваться на запись о собственнике, тогда как для закона важнее дата покупки.
Когда согласие супруга обязательно
Если имущество относится к совместно нажитому, распоряжаться им можно только по взаимному согласию супругов. Это требование закреплено в статье 35 Кодекса «О браке (супружестве) и семье».
Нотариальное согласие потребуется при продаже, дарении или обмене недвижимости, а также при передаче квартиры, дома или земельного участка в залог. К примеру, если муж приобрел квартиру в период брака и оформил ее на себя, продать жилье без письменного согласия жены он не сможет.
Согласие супруга требуется и при получении крупных беззалоговых кредитов. С 1 сентября 2024 года, если человек состоит в зарегистрированном браке и оформляет заем на сумму свыше 1000 МРП (в 2026 году — около 4,3 млн тенге), банк или микрофинансовая организация обязаны получить согласие второго супруга до подписания договора. Если кредит выдан без такого согласия, договор может быть оспорен в суде. Исключение составляют случаи, когда супруг выступает созаемщиком либо заем оформляется для внутреннего рефинансирования.
По этой же причине согласие требуется при оформлении ипотеки, поскольку квартира становится предметом залога и обременяет общее имущество семьи. Та же логика применяется при передаче в залог автомобиля или коммерческой недвижимости, если они были приобретены в браке.
Когда согласие не требуется
Согласно статье 36 Кодекса «О браке (супружестве) и семье», личной собственностью признается имущество, принадлежавшее человеку до вступления в брак, а также полученное во время брака по наследству или в дар.
Кредиты без согласия, но с рисками
При оформлении обычного потребительского кредита, рассрочки или кредитной карты нотариальное согласие супруга, как правило, не требуется. Однако при возникновении спора суд оценивает, на какие цели были израсходованы деньги.
Если заем использовался в интересах семьи — на ремонт жилья, покупку мебели или бытовой техники, лечение или обучение детей, то долг может быть признан общим обязательством супругов, даже если договор оформлен только на одного человека.
Так, например, недавно в Жамбылской области суд признал общими кредиты на сумму более 6,5 млн тенге, оформленные в период брака на супругу, но использованные на семейные нужды. По медиативному соглашению бывший супруг обязался выплатить половину этой суммы.
Что будет, если согласие не получили
Если сделка, для которой по закону требовалось согласие супруга, была совершена без него, второй супруг вправе обратиться в суд с требованием признать ее недействительной. Такое право предусмотрено статьей 35 Кодекса «О браке (супружестве) и семье», а также нормами Гражданского кодекса.
При этом значение имеет не сам факт отсутствия согласия, а то, знал ли или должен был знать другой участник сделки, что имущество является совместно нажитым и что согласие второго супруга не получено. Эти обстоятельства суд оценивает в ходе разбирательства.
В случае удовлетворения иска применяется так называемая двусторонняя реституция, в ходе которой стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке. Иными словами, покупатель возвращает квартиру или дом, а продавец — полученные деньги. Если возврат имущества в натуре невозможен, может быть назначена денежная компенсация.
Особое внимание стоит обратить на то, что последствия могут затронуть не только супругов, но и третьих лиц. Так, добросовестный покупатель рискует лишиться приобретенного жилья, а продавец остаться без недвижимости и с обязанностью вернуть крупную сумму. Если средства, полученные в результате сделки уже были потрачены, то на процесс, возвращающий участников сделки на момент ее заключения, могут уйти годы. Именно поэтому юристы советуют покупателям при сделках с недвижимостью обязательно уточнять семейное положение продавца и наличие нотариального согласия супруга.
Как оформляется согласие
Согласие супруга оформляется нотариально и может быть получено как лично у нотариуса, так и удаленно через мобильное приложение eGov Mobile.
При личном обращении супруг предъявляет удостоверение личности и сообщает сведения об объекте сделки. Нотариус проверяет данные, разъясняет правовые последствия и удостоверяет согласие под конкретную операцию — продажу, залог, ипотеку и другие. Универсальных согласий на все случаи жизни законодательство не предусматривает.
Помимо этого, в Казахстане действует цифровой сервис eNotary в приложении eGov Mobile. С его помощью согласие можно оформить онлайн. Пользователь проходит биометрическую проверку, подключается к видеозвонку с нотариусом и подтверждает волеизъявление. После завершения процедуры нотариально удостоверенный документ появляется в разделе «Цифровые документы» и имеет такую же юридическую силу, как бумажный.
Ранее мы подробно рассказывали как в Казахстане оформить согласие супругов на выдачу кредита.
Что нужно учесть при покупке квартиры.
После развода женщине в Жамбылской области чуть не достались кредиты на 6,5 млн тенге.
