Как пройдет реновация жилья в Алматы, и кого она затронет

В Алматы продолжается реновация жилого фонда. Агентство Kazinform рассказывает, что такое реновация, по каким критериям дома включаются в список и что будет, если отказаться от предоставляемого жилья.

Программа реновации в Алматы до 2030 года утверждена маслихатом в ноябре прошлого года. Под реновацию попадают ветхие и аварийные многоквартирные дома до двух этажей, построенные с 1930 по 1980 годы, индивидуальные жилищные строения, промышленные, коммерческие, общественные и иные объекты.

По данным ТОО «Предприятие капитального строительства акимата города Алматы», за 9 месяцев 2025 года 380 собственников ветхого жилья переехали в новые квартиры.

Варианты переселения

Программой предусмотрено несколько механизмов обеспечения прав собственников, но самое важное правило — «комната за комнату». Снос жилищ допускается только при наличии согласия всех собственников.

1 механизм — договор мены. Собственникам квартир в многоквартирных домах предоставляются в собственность новые квартиры взамен имеющихся по принципу «комната за комнату». Например, собственник двухкомнатной квартиры получает не менее двух комнат в новом доме. Договор мены заключается между собственниками жилья и инвесторами или уполномоченной организацией (ТОО «ПКС»).

2 механизм — договор передачи в собственность недвижимого имущества. Собственник передает свою квартиру уполномоченной организации или инвестору, переселяется во временное жилье. После строительства он получает квартиру по принципу «комната за комнату» в новом доме, возводимом на месте объекта реновации. До этого собственнику предоставляется жилье по договору безвозмездного пользования, и при желании его можно оформить в собственность. Все квартиры передаются в чистовой отделке.

3 механизм — договор купли-продажи. Собственники, которые отказываются от предлагаемой новой квартиры, могут продать свою квартиру в ветхом доме инвестору и получить денежную компенсацию. Размер выплаты определяется исходя из рыночной стоимости передаваемого жилья. В данном случае между сторонами заключаются типовые нотариально удостоверенные договоры купли-продажи.

— В случае отказа собственника от предоставляемого жилья денежная компенсация определяется исходя из рыночной стоимости передаваемой квартиры. Оценка осуществляется независимой лицензированной оценочной организацией. При этом учитываются такие параметры, как местоположение объекта (район), общая и жилая площадь, количество комнат, техническое состояние и иные характеристики, влияющие на рыночную стоимость. Размер компенсации определяется исключительно по итогам указанной независимой оценки, — отметили в компании «ПКС».

Фото: Талғатжан Мұхаметбекұлы / Kazinform

Что будет с владельцами нежилых помещений

Собственникам нежилых помещений, зданий и сооружений возмещается их стоимость, определенной независимой оценочной компанией, либо по соглашению сторон предоставляются равнозначные нежилые помещения в строящихся объектах.

Сколько ветхих и аварийных жилых домов в Алматы

По данным Предприятия капитального строительства, в Алматы в предаварийном состоянии находятся 1403 ветхих не сейсмостойких домов (14430 квартиры), где проживают свыше 43 тысяч человек.

Согласно Программе реновации, до 2030 года планируется снести 676 жилых домов, в частности, в 2024 году переселили 338 семей и снесли 31 дом:

— 2024 год — 31 дом;

— 2025 год — 78 домов;

— 2026 год — 95 домов;

— 2027 год — 100 домов;

— 2028 год — 108 домов;

— 2029 год — 121 дом;

— 2030 год — 143 дома.

Всего будет переселено около 7500 собственников жилья.

По каким критериям дом признают ветхим

Степень ветхости жилища определяется экспертной специализированной организацией в соответствии с СП РК 1.04-102-2012 «Правила оценки физического износа зданий и сооружений». Специалисты смотрят на год постройки, этажность, материалы стен, наличие проведенных капитальных ремонтов и сейсмостойкость. Например:

• Каменные здания со стенами из кирпича; кирпичные здания с железобетонным или металлическим каркасом, с крупнопанельными стенами и железобетонными перекрытиями могут служить до 140 лет.
• Кирпичные и крупноблочные здания с железобетонными перекрытиями — 125 лет.
• Здания со стенами облегченной кладки, шлакобетона, ракушечника — 100 лет.
• Здания с деревянными стенами — 50 лет.
• Сборно-щитовые дания — 30 лет.

Список объектов для реновации составили на основе паспортизации, проведенной в 2017–2018 годах АО «КазНИИСА» по заказу акимата Алматы.

Объекты реновации делятся на три категории:

• дома и здания, которые попадают под планы города до 2040 года. Они стоят на месте, где по Генплану нужно расширять дороги, строить новые улицы, инженерные сети, а также социальные и другие важные объекты. Их сносит акимат за бюджетные деньги;
• объекты, которые не интересны инвесторам, но на их месте можно строить социальные, коммерческие, производственные здания или новые жилые дома для формирования переселенческого жилищного фонда. Если участок невозможно использовать для этих целей, его передают в коммунальную собственность города. Такие дома переселяют и сносят уполномоченные организации. Жители ветхих домов из этой категории получают новые квартиры по принципу «комната за комнату», в случае отказа жители могут продолжать жить в своем старом доме, но риски проживания несут сами;
• дома, которые стоят в кварталах или на территориях, где планируется большая комплексная застройка. Под категорию попадают приоритетно объекты в границах полицентров. Такие участки интересны для инвесторов, потому что там можно построить новые жилые дома, бизнес-объекты, соцобъекты или обновить промышленные зоны. На месте старых домов строительство новых объектов ведет инвестор.

Если дом попадает на территорию, где будут строить дороги, инженерные сети или соцобъекты, его выкупает и сносит акимат за счет бюджета.

Фото: акимат Алматы

Участки реновации

По данным «ПКС», под реновацию попали такие участки в следующих районах Алматы.

Алатауский район:

— пересечение улиц Немировича-Данченко и проспект Райымбека;

Ауэзовский район:

— квадрат улиц Сулейменова — Токтабаева — Пришвина — Рыскулбекова;

Алмалинский район:

— квадрат улиц Байзакова — Шевченко — Манаса — Жамбыла;

Турксибский район:

— квадрат улиц: Сауранбаева, Молдагалиева, Толстого, Чернышевского (2 очередь 3 квартала);

— квадрат улиц Сауранбаева, Молдагалиева, Толстого, Чернышевского (3 квартал, 3-очередь);

— квадрат улиц Толстого, Спартака, Акынов, Молдагалиева (6 квартал);

— квадрат улиц Сауранбаева, Чернышевского, Толстого, Аймауытова (4 квартал);

— квадрат улиц Сейфуллина, Чернышевского, Сауранбаева, Аймауытова (5 квартал);

— квадрат улиц Сейфулина — Котельникова — Акан Серы;

— микрорайон Алтай-2;

— улица Молдагалиева 25;

— квадрат улиц проспект Сейфуллина — Чернышевского — Щербакова –Молдагалиева;

— Сейфуллина-Айбасова-Бехтерева-Дулатова;

— квадрат улиц Толстого, Шолохова, Акынова, Спартака;

— квадрат улиц Акан Серы — Сейфуллина- Хетагурова — Кассина;

Жетысуский район:

— квадрат улиц: Гончарова, Скрябина, Боткина, Райымбека;

— в квадрате улиц Боткина, Казакова, Павленко, Райымбека;

— улица Желтоксан, 3;

— квадрат улиц Райымбека, Крылова, Скрябина, Гончарова;

— улица Казакова, Крылова, Чаплыгина, Казакова;

Медеуский район:

— пересечение проспекта Достык — улицы Снегина;

— пересечение проспекта Достык возле спорткомплекса LUXOR;

— в квадрате улиц Жетысуская, Жургенева, Тянь-Шаньская, Полтавская-34, Шерхана Муртаза;

— Буровая — Кульджинский тракт — Рыскулова;

Бостандыкский район:

— пересечение улиц Айвазовского — Брусиловского;

— квадрат улиц Ауэзова, Бухар Жырау, Манаса, Габдуллина;

— вдоль Тимирязева;

— угол улицы Тимирязева, Жандосова;

— квадрат улиц Розыбакиева, Сатпаева, Радостовца, Жандосова;

— на персечение улиц Навои и Торайгырова;

— квадрат улиц Манаса, Бухар Жырау, Ауэзова, Мустафы Озтюрка;

— западнее Байтурсынова, южнее Бухар Жырау.

Напомним, за первое полугодие 220 собственников ветхого жилья в Алматы переехали в новые благоустроенные квартиры.