Как безопасно арендовать жилье в Казахстане — советы юриста

Какие права есть у арендатора, может ли хозяин прийти без предупреждения и кто возмещает ущерб при потопе? На эти и на другие важные вопросы корреспонденту Kazinform дал ответы юрист Сайкен Айсин. 

— Какие основные права и обязанности сторон регулирует договор аренды жилья в Казахстане?

— Стандартный договор аренды жилья может предусматривать следующие права и обязанности арендодателя (собственника) и арендатора (нанимателя):

• Собственник жилья вправе требовать арендную плату, контролировать сохранность помещения (имущества) и соблюдение строительных, санитарных, экологических, противопожарных и других норм и правил, а также получить компенсацию за причиненный ущерб. В то же время арендодатель обязан предоставить квартиру в состоянии, пригодном для проживания, и устранить обнаруженные дефекты, если они не вызваны действиями арендатора. 
• Наниматель имеет право на возмещение стоимости улучшений и на досрочное расторжение договора. В обязанности нанимателя входит своевременная оплата аренды, использование помещения по назначению, обеспечение сохранности помещения и имущества.

— Обязательно ли заключать договор в письменной форме? Что грозит, если договор устный?

— В статье 24 Закона РК «О жилищных отношениях» говорится о том, что жилище из частного жилищного фонда, в котором не проживает собственник, может быть предоставлено им внаем другому лицу по договору, заключенному в письменной форме. Более того, о необходимости письменного заключения договора косвенно подтверждается Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», согласно которому договора аренды недвижимости, заключенные на срок не менее года, подлежат обязательной государственной регистрации. Юридической ответственности за отсутствие письменного договора не предусмотрено, однако незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен для признания сделки недействительной.

— В каких случаях арендодатель имеет право прийти в квартиру без согласия арендатора?

— В связи с тем, что действующим законодательством не регламентирован порядок посещения квартиры арендодателем, рекомендуется урегулировать его с помощью договора аренды. Например, в договоре можно предусмотреть следующие условия посещения собственником жилья без согласия арендатора:

• в случаях, связанных с угрозой для сохранности имущества или в случае чрезвычайных ситуаций;
• если арендатор не выходит на связь длительное время, и существует риск, что с ним что-то случилось;
• если арендатор нарушает условия договора, например, не платит долгое время арендную плату или портит имущество и т. д.

Вышеуказанные условия рекомендуется предусмотреть в договоре, чтобы избежать необоснованных со стороны арендатора обращений в полицию или в суд о незаконном проникновении в квартиру или же обвинений о хищении имущества.

— Должен ли хозяин предупреждать арендатора о визите?

— В договоре может быть предусмотрено, что арендодатель имеет право на плановые посещения для проверки состояния квартиры или коммуникаций. Также арендодатель и арендатор могут предварительно договориться о визитах в определенное время для решения вопросов, связанных с арендой.

— В каких случаях арендодатель может повысить арендную плату? Есть ли ограничения по закону?

— Арендная плата может повыситься в нескольких случаях, чаще всего это связано с увеличением стоимости коммунальных услуг, проведением ремонта или повышением рыночной стоимости аренды. Законодательных ограничений по порогу арендной платы не имеется, поэтому арендаторы ориентируются только на неписанные рыночные правила ценообразования.

– Может ли арендодатель ограничить или отключить коммунальные услуги, если арендатор не платит или «не так себя ведёт»?

— Ограничить или отключить коммунальные услуги могут только службы, которые поставляют эти услуги. Самостоятельное обесточивание жилья, например, электричества — это незаконно и опасно для жизни.

— Как делятся расходы на коммунальные услуги по закону: должен ли арендатор платить за капремонт, ОСИ и т. д.?

— Арендатор за пользование инфраструктурой дома и коммунальными услугами, как правило, ежемесячно оплачивает их через собственника или же на расчетные счета от имени собственника.

— В каких случаях арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и выселить арендатора?

— Досрочное прекращение договора по требованию собственника жилья возможно при нарушении договора арендатором. В случаях, если собственник проживает в той же квартире, которую сдает, то согласно статье 25 Закона РК «О жилищных отношениях» договор найма, заключенный без указания срока, может быть прекращен собственником жилья в любое время без объяснения причин. В других случаях о прекращении договора найма собственник обязан предупредить арендатора не менее чем за месяц. Арендатор же вправе расторгнуть договор найма досрочно и без предупреждения, если иное не предусмотрено договором.

— Как проходит процедура выселения: нужно ли обращаться в суд?

— Если арендатор добровольно не освобождает помещение после предъявления ему соответствующих требований, то принудительное выселение осуществляется путем подачи искового заявления в суд. Процедура выселения включает следующие этапы:

1. Обращение в суд.
2. Судебное разбирательство.
3. Получение решения суда.
4. Обращение к судебным исполнителям.
5. Принудительное выселение.

— Как арендатор может защитить свои права, если его незаконно выселяют?

— Если арендатора незаконно выселяют из квартиры, рекомендуется обратиться за юридической консультацией к юристам или в правозащитную организацию, чтобы они оценили ситуацию и предприняли дальнейшие шаги, включая обращение в суд.

— Если арендатор затопил соседей или повредил квартиру, кто несет ответственность — арендатор или арендодатель?

— В соответствии со статьей 39 Закона РК «О жилищных отношениях» убытки, если собственник квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки наносит ущерб другой квартире, нежилому помещению, парковочному месту, кладовке, общему имуществу объекта кондоминиума, он обязан устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению.Такую же обязанность солидарно с собственником несут члены его семьи или наниматель (поднаниматель), постоянно или временно владеющие, или пользующиеся квартирой, арендатор нежилого помещения, парковочного места, кладовки на основании договора имущественного найма (аренды), если они непосредственно причинили ущерб.

— Кто компенсирует ущерб, если протечка произошла из-за износа труб или некачественного ремонта?

— Собственник жилья и проживающие в нем лица обязаны следить за инженерными сетями, размещенными внутри квартиры, и своевременно производить их ремонт или замену за свой счет. В противном случае, если собственник квартиры наносит ущерб другой квартире, он обязан устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению (ст. 39 Закона РК «О жилищных отношениях»).

— Что делает государство, чтобы урегулировать неофициальную аренду и защитить права арендаторов?

— Управлением госдоходов совместно с полицией проводятся рейдовые мероприятия по выявлению фактов незаконной сдачи квартир в аренду. После выявления владельцев квартир привлекают к административной ответственности по статье 463 КоАП «Занятие предпринимательской или иной деятельностью, а также осуществление действий (операций) без соответствующей регистрации, разрешения или направления уведомления», предусматривающей штраф для физических лиц в размере 15 МРП.

— Каким образом контролируются посуточные квартиры? Должны ли владельцы регистрироваться как ИП или платить налоги?

— Сдача квартир в аренду, в том числе и посуточная, не относится к лицензируемому виду деятельности. Поэтому для такого рода предпринимательской деятельности не требуется направления специальных уведомлений и получения разрешительных документов. В связи с тем, что собственники квартир получают доход от сдачи их в аренду, это обязывает их регистрироваться в качестве субъекта предпринимательства и соответственно платить налоги.