Выселение по решению суда: как будет работать норма на практике
Норма о запрете выселения без судебного решения давно действует в Казахстане, но теперь закреплена в Конституции. Юристы подчеркивают: речь идет не о защите только арендаторов или собственников, а о балансе интересов обеих сторон, передает корреспондент агентства Kazinform.
Как рассказал адвокат Жандос Туяков, закрепление нормы о запрете выселения без решения суда на уровне Конституции Казахстана не является нововведением и в большей степени носит подтверждающий характер. Данная норма действует в стране уже почти три десятилетия.
— С 1997 года она предусмотрена в законе о жилищных отношениях. И на практике выселение всегда осуществлялось только через суд, — отметил Жандос Туяков.
Эксперт подчеркивает, что закрепление нормы в Конституции не означает усиление только одной стороны.
— Здесь нельзя говорить, что это защита только квартирантов или только собственников. Это баланс. Конституция закрепляет и право собственности, и защиту граждан. Обе стороны защищены, — пояснил он.
По его словам, право собственности прямо охраняется государством, и лишение этого права также невозможно без судебного решения.
Юрист отметил, что любое выселение — будь то арендаторы или даже бывшие собственники — должно проходить исключительно через судебную процедуру.
— Любое выселение, освобождение помещения касается этой нормы. Суд должен всесторонне изучить обстоятельства и только после этого принимать решение, — сказал адвокат.
Он также добавил, что это касается не только аренды, но и случаев признания сделок недействительными или изъятия жилья.
— Даже если человек утратил право собственности, просто сказать «освободите квартиру» никто не может. Это также решается через суд, — подчеркнул Туяков.
Миф о «невыселяемых квартирантах»
По мнению эксперта, тиражируемые в социальных сетях комментарии о том, что арендаторов теперь невозможно выселить, даже если они перестали платить хозяину квартиры, не соответствуют действительности.
— Говорить о том, что квартирантов нельзя выселить — неправильно. Вопрос только во времени. Если суд установит нарушения, выселение будет, — пояснил он.
При этом он признает, что на практике процесс может затягиваться.
— Судебное разбирательство может занять 2–4 месяца. В это время квартирант продолжает проживать, и собственник несёт убытки, — отметил адвокат.
Проблема взыскания долгов
Одной из ключевых проблем остается не само выселение, а взыскание задолженности с недобросовестных арендаторов.
— На практике многие квартиранты не оплачивают долги даже после решения суда. У них нет официального дохода или имущества. Исполнительные документы возвращаются без исполнения, — сообщил Туяков.
Он привел пример из своей практики.
— Были случаи, когда квартиранты проживали восемь месяцев без оплаты. Суд удовлетворил иск, но взыскать деньги оказалось невозможно, — рассказал юрист.
Договор как защита
Эксперт особо подчеркнул важность заключения договора аренды.
— Договор — это основная доказательная база в суде. Без него многие обстоятельства невозможно доказать, — отметил он.
Даже при отсутствии письменного договора, по его словам, доказательства могут подтверждаться перепиской и банковскими переводами.
— Сейчас WhatsApp-переписки и переводы через банки также являются доказательствами, — добавил адвокат.
Вместе с тем он рекомендует обязательно фиксировать все условия заранее.
— Если, например, в договоре указан срок аренды, собственник не может просто так потребовать выселения. Условия договора будут иметь решающее значение в суде, — пояснил он.
Официальное разъяснение: комментарий Верховного Суда РК
Как пояснили в Верховном Суде РК, статья 28 новой Конституции закрепляет защиту прав собственников жилья и ставит в абсолютный приоритет права законных владельцев недвижимого имущества.
— Суд проверяет законные основания проживания, а не «разрешает жить». Правом распоряжения жильем обладает только законный собственник. Пользуясь этим правом, собственник может сдавать жилое помещение в аренду, установив условия договора, в том числе для возможного выселения арендатора. В случае нарушения условий договора аренды квартиросъемщиком суд принимает решение о выселении и удовлетворяет требования собственника о возмещении понесенных расходов, включая юридические, — отмечено в комментарии.
Ранее сообщалось, как запрет на выселение из жилища до суда изменит порядок сноса и изъятия жилья для госнужд.