Законопроект о долевом участии в строительстве обеспечит четкое и объективное регулирование прав и обязанностей участвующих сторон - Н.Тихонюк

АСТАНА. 8 июня. КАЗИНФОРМ /Нарымбек Исмагулов/ - Как известно, на последнем расширенном заседании комитета по экономической и региональной политике Сената Парламента РК рассматривался законопроект «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам долевого участия в жилищном

строительстве». Именно с ним связываются надежды государства и рядовых граждан раз и навсегда разрешить сложные хитросплетения долевого участия. Ожидается, что закон будет принят в течение текущего месяца и вступит в действие по истечению еще трех месяцев.С тем, чтобы прояснить текущую ситуацию в области долевого строительства, а также выяснить перспективы развития этой области, корреспондент Казинформа встретился с заместителем председателя Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и торговли РК Николаем Тихонюком.- Николай Петрович, расскажите, пожалуйста, о сегодняшнем положении дел в сфере долевого строительства?- На конец 2007 года по республике насчитывалось 450 объектов, которые строились с долевым участием. За этот период завершено 186 объектов с 25,6 тысячами дольщиков. На сегодня каждый объект, не введенный в строй, находится на контроле Правительства РК. Известна также и необходимая сумма финансирования и определены источники поступления средств. Как известно, объекты условно разделены на три категории: достраиваемые самостоятельно, получающие помощь от государства в виде кредитов и проблемные объекты. По городам Алматы и Астана, а также Акмолинской и Алматинской областям, где находится 95% объектов долевого строительства, составлен строгий график ввода в эксплуатацию, и каждую неделю заместители акимов отчитываются перед Правительством о ходе работ по ним. Кроме того, на регулярной основе работниками республиканского и местных подразделений государственного архитектурно-строительного контроля осуществляется объезд объектов жилищного строительства. На сегодня, практически по всем объектам долевого строительства завершена проектно-сметная документация. Сейчас она находится на государственной экспертизе для выведения точной информации о требуемых средствах и сроках дальнейшего ввода.В целом на завершение объектов жилищного строительства государством выделено 204,5 млрд. тенге. Из них 155,8 млрд. тенге - из Республиканского бюджета и 48,7 млрд. тенге - из резерва Правительства РК.Согласно имеющимся данным, на сегодня в республике строятся 225 объектов с более чем 41 тысячами дольщиков. В том числе по Астане ? 114 объектов с 22 тысячами дольщиков и в Алматы ? 56 объектов с 11,5 тысячами дольщиков. Если говорить о столице, то с начала текущего года введено восемь объектов, и 2257 дольщиков получили ключи от своих квартир. В целом по Астане увеличение степени готовности наблюдается на 60 объектах из 114. До конца этого года столичный акимат планирует обеспечить жильем 14838 дольщиков по 90 объектам, а оставшиеся 24 объекта с более чем семью тысячами дольщиков будут завершены в следующем году.По Алматы в первом квартале этого года завершено восемь объектов с 829 дольщиками. Из них два объекта ? за счет кредитов АО «ФНБ «Самрук-Казына» и шесть ? из перечня самостоятельно достраиваемых. В целом из 57 объектов города увеличение степени готовности наблюдается на 31 объекте. До конца этого года в южной столице планируется завершить 29 объектов с 4,2 тысячами дольщиков, остальные 28 объектов с более чем семью тысячами дольщиков будут завершены в 2010 - 2011 годах.Какие вопросы можно назвать наиболее острыми на проблемных объектах? - Основной проблемой стало, что эти объекты строились лицами, которые никогда не занимались строительством и вступили в строительный бизнес, стремясь получить легкие деньги. Проектная документация выполнена в неполном объеме, соответственно, нет смет, и сейчас это также осложняет работу. Необходимо восстановить проектную документацию и выполнить госэкспертизу проекта.Учитывая объективно складывающуюся ситуацию, можно сказать, что по Астане основная часть объектов долевого строительства будет сдана до конца 2010 года. В Астане на сегодня - 21 проблемный объект. Из них выбрано десять домов, по завершении которых все дольщики 21 проблемного объекта перейдут и поселятся в них. Однако по Алматы ввод в строй отдельных жилищных комплексов, возможно, завершится в 2011 году. В настоящее время проблемные объекты в г. Астана завершаются силами ТОО «АККБ «Жана Курылыс», а в г. Алматы ? ТОО «ПКС аппарата акима г.Алматы».В чем суть нового законопроекта по долевому строительству, который обсуждается сейчас в Парламенте РК?- Концептуальные новшества этого законопроекта заключаются в том, что здесь четко регулируются отношения всех участников долевого строительства. При этом законом гарантируется, что либо дольщик получает свою недвижимость, либо возвращает свои деньги. Также в законопроекте предъявляются более жесткие квалификационные требования к застройщику - расширяется перечень его обязательств и гарантий по отношению к дольщикам.Так, законопроектом вводится понятие государственного органа, функция которого будет заключаться в реализации единой государственной политики в сфере долевого участия в жилищном строительстве.Согласно законопроекту, в жилищном строительстве с долевым участием будут участвовать четыре стороны: застройщик, дольщик, проектная компания и банк. Схема взаимоотношений выглядит следующим образом. Заключается четырехсторонний договор, после чего дольщик вносит на депозит банка первоначальный вклад не меньше, чем 15% от суммы договора и в дальнейшем пополняет его согласно договору. Одновременно проектная компания за счет собственных средств либо средств инвесторов, а также кредитов банка, строит и вводит в эксплуатацию жилой дом. И только после того, как покупатели получат правоустанавливающие документы на них, банк перечислит проектной компании деньги дольщиков. При этом застройщик в течение последующих двух лет должен обеспечивать гарантийное качество объекта, согласно проектно-сметной документации и договору о долевом участии.Согласно законопроекту, на каждый возводимый жилой комплекс будет создаваться своя проектная компания. Для этого застройщиком образуется новое юридическое лицо, целью деятельности которого будет - строго строительство данного здания. Т.е. застройщик организует строительство с участием дольщика посредством создания проектной компании. Она может выступать как в роли заказчика, так и в роли самой строительной компании. После постройки здания проектная компания ликвидируется, либо может заняться строительством другого дома в случае, если были представлены документы в местный исполнительный орган - о полном завершении первого объекта. Создание нового участника в отношениях долевого строительства в лице проектной компании обусловлено тем, что застройщик может инициировать строительство нескольких жилых комплексов, а также иметь другие доходные источники ? не только от строительства. Здесь станет невозможным отслеживать поток средств, направляемых на конкретный объект, а проектная компания ни чем кроме, как строительством дома, заниматься не будет.Также вносится поправка в Закон РК «О лицензировании», которая устанавливает, что по объему деятельности лицензия на строительство жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков является разовой и выдается проектной компании на строительство конкретного жилого здания. В качестве нового квалификационного требования вводится необходимость наличия у застройщика опыта возведения жилых зданий и квартир. Помимо этого, для получения лицензии на объект создаваемые проектные компании должны располагать собственными средствами в размере - не меньшем, чем 25% от сметной стоимости строящегося жилого здания. Помимо того, в законе оговаривается, что проектные компании должны предоставить гарантию от инвестора или банка, что они получат остальные 75% на строительство.Еще одним новшеством является то, что застройщик будет обязан предоставлять проектную и сметную документацию на возводимые сооружения. До этого застройщики предоставляли только проектную документацию, а сметная информация оставалась коммерческой тайной. Но какая это может быть тайна, если здесь задействованы деньги дольщиков? Проектная компания должна быть прозрачной со всех сторон. Также согласно новому закону срок возведения дома будет определяться только проектно-сметной документацией, утвержденной государственной экспертизой. Это исключит обман дольщиков и обещания о рекордных и нереальных сроках строительства. Однако же, если и в этом случае объект не будет сдан в срок, дольщик получает право или дальше продолжить работу с застройщиком, или забрать свои деньги с процентами, начисленными по депозиту. Если он решает ждать окончания строительства, то проектная компания будет выплачивать штрафную пеню согласно закону.Каким образом будут защищены интересы дольщика с принятием нового закона? - Основная суть долевого строительства заключается в том, чтобы дать покупателю отсрочку на оплату покупки жилой недвижимости. Также не менее важной целью такого вида строительства является снижение самой рыночной стоимости объекта, хотя, как показывает печальная практика за последние годы, у нас было с точностью до наоборот.С принятием закона, покупателю будет доступна информация о сметной стоимости квартиры или дома и, соответственно, разнице с заявленной рыночной ценой. Часто бывали случаи, когда ранее не учтенные расходы на инженерные коммуникации существенно поднимали сметную стоимость в процессе самого строительства, а это напрямую било по карману дольщиков, которым «предлагалось» доплатить n-ую сумму.Также стоит отметить, что, заключив договор о долевом участии, покупатель может забрать свои деньги с депозита только в течение первого месяца со дня подписания. По истечении этого срока сделать это уже будет невозможно. Однако дольщик с полным правом может забрать деньги, если застройщик не выполняет условия договора. Так, если уполномоченный орган установит, что строительство идет на срыв, он инициирует расторжение контракта, а банк вернет деньги покупателям с депозита и плюс вознаграждение. Также неоднократно имели место случаи, когда люди, фактически заселившись, не могли юридически оформить квартиры в собственность. Это происходило потому, что судом был наложен арест на имущество компании-застройщика или вследствие того, что строение находится под залогом в банках. Данный вопрос мы прорабатывали с приглашением специалистов Верховного суда РК, которые дали свои разъяснения. По их заключению, в подобных ситуациях дольщик может обратиться в суд, который, убедившись, что заявитель выполнил свои обязательства по договору, в оперативном порядке снимет арест непосредственно с имущества, принадлежащего дольщику. С принятием нового закона такие случаи исключены.В целом, я считаю, что законопроект, который на сегодня рассматривается Сенатом, довольно четко и объективно регулирует права и обязанности сторон. При этом его главной целью будет обеспечение интересов всех участников долевого строительства на основе равноправных взаимоотношений.