В РК ежемесячные выплаты по ссудам за приобретенное по ипотеке жилье ниже арендной платы
Например, в Казахстане часто ежемесячные выплаты по ссудам за приобретенное по ипотеке жилье ниже арендной платы. Особенно это заметно в Алматы и Астане.
Поэтому в хорошем смысле, ажиотаж вызвала идея Президента Казахстана, высказанная им в Послании 2015 - получение социального жилья без посредников, первоначального взноса и под максимально низкие проценты за кредит. Напомним, по мнению Нурсултана Назарбаева государство должно строить в больших масштабах социальное арендное жилье и затем предоставлять его населению в долгосрочную аренду с правом выкупа. На строительства арендного жилья дополнительно увеличивается финансирование на 180 миллиардов тенге в течение 2015-2016 годов.
Сегодня рынок арендного жилья в постсоветских республиках, - это серьезная часть теневой экономики. Например, в Москве в сегменте арендного жилья до $2000 всего 3-5% собственников сдают квартиры легально и в соответствии с законом. Это связано с высокой ценой патента - 60000 рублей. В РК налоги просто символические, однако и их практически никто платить не намерен. Почему? Ответ очевиден - во-первых, спрос намного превышает предложение. Во-вторых, владельцы не желают связывать себя какими-либо обязательствами. Скажем прямо, в нашей стране права квартиросъемщиков практически не защищены законом. Один нюанс - в США хозяин жилья обязан проводить капитальный и текущий ремонт, то есть, держать жилье в надлежавшем состоянии. У нас же в закон об аренде внесли вроде бы аналогичные обязательства, но с оговоркой " Если иное не предусмотрено договором". Вот этот пунктик сводит на нет права арендующих не только жилье, но и коммерческую недвижимость. Теперь все хозяева настаивают на ремонте жилья за счет клиента.
Известный эксперт, замглавы Республиканской палаты оценщиков РК Александр Калинин является убежденным сторонником решения жилищной проблемы Алматы путем развития рынка арендных услуг. По его данным не более 12-15% алмаатинцев имеют возможность приобрести квартиру самостоятельно или с помощью ипотеки.
В своем интервью www.kn.kz, Александр Калинин сказал, что в международной практике сформировались два класса - владельцы и арендаторы жилья. В Европе и США численность арендаторов составляет 50 и 60% соответственно. Задача, по его мнению, заключается в разъяснении арендных преимуществ и возможности государственного регулирования арендных ставок. По его словам, в крупных столицах постсоветского пространства (Москва, Санкт-Петербург, Киев и др.) муниципальные власти устанавливают ставки капитализации и предельные размеры оплаты за аренду по различным видам недвижимости.
Кстати, размер месячной арендной платы не должен превышать 1% от стоимости продажи недвижимости. Такова международная практика. В условиях казахстанских реалий рекомендуемый показатель 0,6-0,7%. Кроме того, размер арендной платы не должен превышать 30-35% семейного бюджета, иначе следует брать ипотеку, считает эксперт.
Увеличение арендных ставок на общем фоне снижения цен на покупку жилья Александр Калинин считает одним из парадоксов южной столицы - высокая стоимость жилья увеличивает спрос на аренду. Всем известна еще одна особенность - при стабильных цен на недвижимость растёт стоимость аренды самого востребованного жилья - однокомнатных и двухкомнатных квартир. Обычно, в среднем на 10-15% в год.
Понятно, что массовое строительство государством социального арендного жилья со временем серьезно изменит соотношение спроса и предложения, а значит и цен. Однако, этого недостаточно для того, чтобы кардинально изменить условия аренды жилья в лучшую сторону. Для этого необходимо также стимулировать строительство арендного жилья в крупных городах, прежде всего, в Астане и Алматы частными структурами. При этом не стоит забывать и о кнуте - уплате налогов. И, конечно, правовые нормы в этой исключительно важной социальной сфере пора пересмотреть на основе лучшей мировой практики.
