Как изменятся цены на жилье в Астане: прогноз на осень
«На сегодняшний день, на столичном рынке жилья ситуация критическая, я бы даже сказал – аномальная. Это связано с тем, что мы сталкиваемся с двумя ключевыми негативными факторами, которые влияют на конечную стоимость квадратного метра. Первое – с декабря прошлого года акимат столицы приостановил выдачу технических условий на подключение и последующее строительство новых ЖК. Также, они приостановили рассмотрение эскизных проектов в архитектуре при согласовании и разработке новых проектов. Следующим фактором является то, что из действующих 70-ти застройщиков в Астане порядка 80% не имеют лицензию на привлечение дольщиков», - говорит Лев Тетин.
То есть, большая часть жилых комплексов, выставленных сегодня на столичном рынке, действуют вопреки законодательству, а это потенциальные риски не достроить дом.
«Мы сейчас наблюдаем серьезное падение спроса в текущем году, оно составило 64% в сравнении с предыдущим. Помимо этого, инъекция пенсионных накоплений в 2021 году привела к тому, что спрос, как допинг для спортсмена, увеличили ровно в два раза. 2021 год показал объем сделок в размере 606 тысяч, а это 40 млн квадратных метров в целом по всему Казахстану. Возвращаясь к Астане, объем предложений был 3,5 млн квадратных метров и это абсолютный рекорд за весь период жизнедеятельности столицы», - отметил эксперт.
Такой перекос привел к тому, что за последние два года мы наблюдаем возвращение к естественным показателям рынка. Фактический объем сделок по Казахстану – это 320-350 тысяч. По Астане комфортный объем, который покупается – это 2 млн квадратных метров.
«Из-за падения спроса в 2022-2023 годах весь рынок лихорадит, и Астану в частности. При этом по выше названным причинам падает покупательская активность, потому что в 2021 году вовлекли всех, кто даже не собирался покупать. В 2024 году мы увидим стабилизацию рынка, и он потихоньку продолжит свой рост. Если посмотреть динамику сделок и цены за квадратный метр, то несмотря на наличие факторов, которые вроде должны снижать стоимость, она продолжает расти. Динамика роста замедлилась в последние два года, прирост составляет 10%-12%, но из-за отсутствия выдачи технических условий и запуска новых проектов – в год отрабатывается новых 130-140 ЖК – и сейчас на 2024-2025 годы запланировано всего 20-30 проектов», - сообщил наш собеседник.
Согласно его прогнозу, в ближайшие годы нас может ждать двукратное падение объемов строительства.
«Год мы закончим с хорошим результатом – около 3 млн квадратных метров будет введено в столице. А в два последующих года будет падение до 2 млн и даже возможно до 1,5 млн квадратов. А это в свою очередь даст серьезное давление на рост цены – спрос выше, предложение ниже, цена вверх. И прирост цены в 2024-2025 годах может дойти до 20%-25% ежегодно, что для потребителей, конечно, некомфортно», - подчеркнул Л. Тетин.
В Казахстане существует чуть более 10 ипотечных продуктов, но, по его мнению, все они нерабочие. Эксперт объяснил, почему.
«Программ «7-20-25» закончилась, еще два продукта от «Отбасы банка» на сегодня затруднены, потому что банк пересмотрел условия и теперь как минимум полгода мы должны накапливать, удерживая средства на счету банка, и только после этого мы можем начать операцию с покупкой недвижимости. Соответственно, несмотря на то, что спрос упал, стройка затрудняется – все это вкупе с отсутствием ипотечных продуктов должно удерживать цены, но по факту она продолжает расти», - констатировал Л. Тетин.
Помимо этого, в каждом квадратном метре жилья, которое строится на территории Казахстана, 50% строительных материалов импортируются. И ключевой фактор, который не дает управлять ценой – это себестоимость.
«Это если мы говорим об уровне «эконом» и «комфорт». Если говорить о сегментах «бизнес» и «VIP», то там эта цифра доходит до 90%. Наша строительная отрасль импортозависима. Необходимо строить заводы, производить собственный кирпич, арматуру, санфаянс, плитку и т.д. В Министерстве индустрии и инфраструктурного развития полгода назад заявили, что они запускают 165 проектов, направленных на импортозамещение. Но мы прекрасно понимаем, что их успешная реализация состоится только лет через 5. И пока вообще непонятно, какой объем потребностей рынка они смогут закрыть. На сегодня отсутствие строительных материалов собственного производства остается ключевой сложностью», - подчеркнул эксперт.
Все это, по его словам, толкает цену на жилье вверх.
Между тем, текущая ситуация падения спроса отразилась на вторичном жилье.
«За последние несколько месяцев мы увидели небольшое снижение цены на вторичное жилье – в некоторых проектах мы могли видеть 10%-15% снижения цен. Основной спрос по-прежнему сформирован – это мировой тренд: от 60% до 70% всех сделок проходит на рынке вторичного жилья. Это объясняется довольно просто – мы покупаем квадратный метр что называется «с вилками и ложками», во вторичной недвижимости уже сделан какой-никакой ремонт, есть определенный объем мебели и даже кухонной утвари. А это позволяет потребителям взять их в ипотеку и минимизировать затраты на ремонт, параллельную аренду, можно просто заехать и жить», - объяснил он.
Поэтому, «вторичка» всегда в приоритете, несмотря на то, что многие казахстанцы хотят купить новую квартиру на территории столицы. Это тоже своеобразный тренд региона. Ведь, в общих сделках по столице 40% участников – с регионов.
Л. Тетин заявил также, что неблагоприятная ситуация с дольщиками столицы формирует аномалию. В чем она заключается: если вы надежный застройщик с надежным финансированием, и вы строите взвешенные качественные и ликвидные проекты, то покупательский спрос концентрируется у вас.
«Потому что вы надежный, и вы будете только увеличивать стоимость квадратного метра. А остальные застройщики (60% имеют 1 или 2 проекта) из-за отсутствия финансирования рассчитывают привлечь его с рынка. И из-за того, что они заключают не договор о долевом участии (единственная форма, которая защищена государством), а к примеру, договор бронирования, договор инвестирования либо предварительный договор о продаже, к ним потребители не пойдут. Такие застройщики могут предпринять два действия: увеличить вливания в рекламу для привлечения как можно большего количества потребителей, второе – будут давать скидки. В этом и заключается аномалия», - разъяснил спикер.
Он обратил внимание на то, что в некоторых проектах наблюдается снижение цен до себестоимости строительства или даже ниже.
«Поэтому, мы вроде видим факты снижения стоимости квадратного метра, но это несет риски. В успешных ликвидных проектах цена только растет и спрос идет туда. Здесь ситуация обостряется еще большим риском, связанным с тем, что ряд проектов не будет достроен», - добавил эксперт.
Мы попросили также Л. Тетина поделиться с читателями рекомендациями по поводу того, когда именно лучше покупать квартиру.
«Если мы посмотрим ретроспективу за последние 15 лет, то ежегодно стоимость квадратного метра в столице росла на 9% в тенге. Но не было еще ни одного года, чтобы цена падала. Покупать лучше тогда, когда вы к этому готовы. Не надо ориентироваться на среднюю температуру по больнице. Падает цена или растет, спрос растет или падает, но для вас лично это не так важно. Потому что вы же не покупаете тысячу квартир – только в этом случае общий тренд важен. Если вы покупаете только одну квартиру, важным критерием является только ваша финансовая состоятельность или готовность к приобретению этих квадратных метров», - отметил эксперт.
Говоря об ипотеке, он призвал жителей быть осторожными.
«Нужно взвешенно подойти к финансовой нагрузке, если рассматриваете ипотечный продукт, потянете ли вы. Ведь, вы будете находиться в заблуждении, что это ваши квадратные метры. Пока вы не заплатили стопроцентную сумму, это банковские квадратные метры. Поэтому надо здраво подходить к оценке и выбору жилья, возможно, лучше арендовать. И покупать, и продавать лучше сейчас, но если вы к этому готовы», - заключил Л. Тетин.