Покупка жилья на вторичном рынке в Казахстане: что нужно проверить до сделки

По словам адвоката, сам факт регистрации человека по адресу не делает его собственником квартиры. Если квартира уже перешла новому владельцу, прежний собственник и члены его семьи должны освободить жилье, если иное прямо не предусмотрено договором.

Согласно статье 30 Закона РК «О жилищных отношениях», при продаже или дарении жилья члены семьи прежнего собственника, бывшие члены семьи и временные жильцы должны освободить квартиру без предоставления другого жилья, если стороны не договорились об ином. При наличии спора вопрос о выселении решается через суд.

— При этом действующие Правила регистрации населения позволяют собственнику обратиться с заявлением о снятии зарегистрированного лица с регистрации без участия самого этого человека и без предоставления его удостоверения личности. Поэтому фраза «он не хочет выписываться» сама по себе еще не означает, что новый собственник ничего не может сделать, — говорит Нурлан Жанабаев.

После государственной регистрации права собственности новый владелец может зарегистрироваться по месту жительства через портал электронного Правительства. При регистрации по новому месту жительства снятие с регистрации по прежнему адресу производится автоматически. Член семьи, который собственником квартиры не является, регистрируется с согласия собственника.

Есть ли случаи, когда одного заявления собственника недостаточно

Здесь важно разделять регистрацию и право на жилье. Если человек просто зарегистрирован по адресу и самостоятельного права на квартиру у него нет — это одна ситуация. Если он является собственником доли, имеет зарегистрированное право пользования либо существует спор о его праве на проживание — вопрос уже не сводится к обычной «выписке».

— В таких случаях я бы не советовал действовать только через eGov или ЦОН. Нужно сначала проверить документы и при необходимости решать вопрос в судебном порядке, — отметил адвокат.

К адвокату также стоит обратиться, если возник спор между бывшими супругами, среди собственников есть несовершеннолетние, квартира находится в долевой собственности или связана с наследством, залогом, арестом либо другими ограничениями.

Что делать, если зарегистрирован несовершеннолетний

По правилам регистрации населения местом жительства ребенка, не достигшего 14 лет, признается место жительства его законных представителей.

— Но опять же важно понимать, регистрация ребенка и право собственности ребенка — разные вещи. Если ребенок просто зарегистрирован в квартире, это само по себе не означает, что ему принадлежит квартира или доля в ней. Совсем другая ситуация, когда несовершеннолетний является собственником недвижимости или ее части. Тогда его имущественные права находятся под особой защитой закона, — поясняет адвокат.

При этом несовершеннолетний вполне может владеть квартирой или долей в ней.

Если сделка приводит к отчуждению имущества ребенка, например, его долю продают, дарят, меняют или передают в залог, требуется предварительное разрешение органа, осуществляющего функции по опеке или попечительству. Это прямо предусмотрено статьей 128 Кодекса РК «О браке (супружестве) и семье».

— Поэтому перед покупкой квартиры необходимо обязательно выяснить, нет ли среди собственников несовершеннолетних, — подчеркнул Нурлан Жанабаев.

Можно ли до покупки узнать, кто зарегистрирован в квартире

Адвокат советует покупателям не ограничиваться словами продавца. Сведения о зарегистрированных по адресу лицах собственник жилья может проверить через личный кабинет на eGov. Поэтому перед подписанием договора стоит попросить продавца показать актуальные данные.

— Если продавец говорит: «после сделки все выпишутся», я бы рекомендовал не оставлять это на уровне устной договоренности, — посоветовал адвокат.

В договоре купли-продажи лучше прямо указать, кто зарегистрирован в квартире, обязанность продавца — обеспечить снятие этих лиц с регистрации и конкретный срок. Это значительно проще, чем потом доказывать, о чем стороны договаривались устно.

Что обязательно проверить перед покупкой квартиры

Адвокат советует в первую очередь проверить правоустанавливающие документы на квартиру, зарегистрированное право собственности, наличие других собственников, обременений и юридических притязаний. Отдельно следует выяснить, приобреталась ли квартира в браке и требуется ли согласие супруга.

Также необходимо сопоставить фактическую планировку квартиры с техническими документами. Если проводилась перепланировка, лучше заранее выяснить, оформлена ли она надлежащим образом.

Сведения об аресте, залоге или ипотеке проверяются по данным правового кадастра. Согласно статье 118 Гражданского кодекса РК и Закону РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», права и обременения на недвижимость подлежат государственной регистрации в предусмотренных законом случаях.

— Перед передачей денег необходимо получить актуальные сведения о зарегистрированных правах и обременениях. Там может отражаться залог, арест, право пользования и другие зарегистрированные ограничения, — отметил адвокат.

Информация о зарегистрированных обременениях конкретного объекта может предоставляться по запросу физических и юридических лиц.

Если сделка оформляется у нотариуса, он также проверяет сведения о зарегистрированных правах и обременениях. Правила совершения нотариальных действий предусматривают проверку такой информации при удостоверении сделки с недвижимостью.

Нурлан Жанабаев отмечает, что правовой кадастр содержит сведения не только о существующих, но и о прекращенных правах на недвижимое имущество. Это позволяет проверить, как менялись собственники и на основании каких зарегистрированных прав квартира переходила от одного лица к другому.

— Если квартира за короткое время несколько раз продавалась, была получена по наследству, дарению, разделу имущества либо право собственности возникло на основании судебного решения, я бы рекомендовал дополнительно изучить основания предыдущих переходов права, — говорит адвокат.

Главное правило здесь простое: квартиру нужно проверять до передачи денег, а не после возникновения проблемы. Обещания продавца лучше подтверждать документами, а существенные договоренности — прямо прописывать в договоре.

Ранее мы рассказали, кто в Казахстане может получить юридическую помощь и услуги бесплатного адвоката.