Чем плохи дешевые кредиты на недвижимость – мнение эксперта
Замедление на рынке жилья
По данным Бюро национальной статистики РК, объем сделок купли-продажи на рынке недвижимости в Казахстане в апреле 2022 года уменьшился на 12 % по сравнению c соответствующим месяцем прошлого года. В апреле 2022 года по сравнению с мартом 2022 года количество сделок сократилось на 22,5 %. Как считают экономисты телеграмм-канала Tengenomika, такая тенденция связана с началом действия в апреле новых порогов достаточности для изъятия части пенсионных накоплений. Еще в марте количество сделок купли-продажи выросло на 45,6 % по сравнению с февралем 2022 года.
«Рост цен на недвижимость в моменте сравнялся с общей инфляцией, однако о снижении цен говорить пока не приходится. За апрель квадратный метр в новостройке подорожал на 0,8 % до 412 тыс. тенге, во вторичном жилье на 1,8 % до 459 тыс. тенге. Всего за год накопленный рост составил 20,3 % на первичном рынке, 27,7 % на вторичном и 22,2 % в аренде», - оценил замедление роста цен на рынке жилой недвижимости экономист Андрей Чеботарев.
По подсчетам экономиста Галымжана Айтказина, разница между накопленным ростом цен и потребительской инфляцией с 2012 года составили (+82 %) для вторичного жилья, (+21 %) для арендной платы и для первичного жилья (+9 %). Вместе с ростом цен в тенговом эквиваленте, в апреле выросли цены и в долларовом выражении, что отражает укрепление среднего обменного курса USD/KZT в апреле до 453.32 с 497.18 в марте.
«Таким образом, мы все еще наблюдаем дальнейший рост цен на рынке жилой недвижимости, но его темпы значительно замедлились в апреле», - поделился экономист.
Что будет с рынком недвижимости
Экономист Андрей Чеботарев назвал три основных фактора, давящих на рынок недвижимости. Первое – это низкие темпы урбанизации в Казахстане относительно других стран мира, в том числе и стран бывшего Советского Союза. По прогнозам ООН, к 2050 году процент урбанизации составит 70 %, сейчас эта цифра – 50 %. В стране продолжается переселение жителей из сел в города, именно они и поддерживают спрос на недвижимость.
Второе – на спрос давят дешевые кредиты, или государственные ипотечные программы, через которые субсидируются ставки.
«Это феноменально, но в период пандемии 2020 года, когда половина страны получала 42 тыс. 500 тенге у нас рекордными темпами росла ипотека по программе «7-20-25», потому что ставка ниже рынка. Сейчас сложилась абсолютно уникальная ситуация – ставка по ипотеке в два раза ниже инфляции, ниже базовой ставки, а стоимость обслуживания кредита на условно однокомнатную-двухкомнатную квартиру, то есть ипотечный платеж в месяц, меньше арендной платы за эту квартиру. Такого быть не должно, это неправильно», - пояснил эксперт с точки зрения рыночной экономики.
На рост цен давит еще один очень интересный фактор – это коррупция и теневая экономика. Возможность купить квартиру за наличные – это очень простой способ отмывания денег.
«Строительные компании не обязаны проводить процедуру АМL (Anti-Money Laundering («противоотмывочные меры» – распознавание схем по отмыванию денег на основе анализа агрегированных данных – прим. ред.). То есть если вы принесете в банк 20 млн тенге и захотите положить на счет, банк у вас спросит, откуда они, и вы будете должны доказать происхождение этих денег. Если вы придете в строительную компанию и скажете, что хотите купить квартиру за 20 млн, у вас спокойно заберут сумку с наличными. Поэтому квартиры используются именно для отмывки денег. То есть покупаются квартиры, через некоторое время продаются и деньги получаются белые. Все красиво», - разъяснил А. Чеботарев.
Он отметил речь Президента РК двухлетней давности о том, что в Казахстане нужно запретить покупку машин и квартир за наличные. Но пока никаких изменений в этом вопросе не планировалось.
«Поэтому эти факторы будут продолжать давить на рост цен на недвижимость вверх. По моим прогнозам, рост будет сохраняться на уровне инфляции, если мы значительно не понизим пороги достаточности по ЕНПФ или не придумаем какие-то суперновые госпрограммы. То есть если все останется примерно на таких же факторах, то цена будет расти в ближайшие полтора-два года, что скажется на уровне общей инфляции», - заключил эксперт.
Кому выгодна ипотека
Союз строителей Казахстана в лице главы Талгата Ергалиева также прогнозирует дальнейший рост цен на недвижимость. При этом он считает, что нужно сохранить все ипотечные продукты для населения и ввести новые. Он уверен, что это поможет сохранить темпы развития отрасли строительства, которые демонстрируют замедление.
Экономист Андрей Чеботарев высказался против такого призыва. По его мнению, увеличение количества дешевых кредитов ведет к прямым убыткам бюджета и отрицательно влияет на рынок.
«Рынка ипотеки в Казахстане нет, еще в 2019 году в отчете Нацбанка говорилось о том, что рынок ипотеки в Казахстане на 99,2 % представляет собой государство. Государство через свои госпрограммы, через банк жилищных сбережений «Отбасы банк» полностью монополизировал рынок ипотеки. Почему это плохо? Потому что ипотека – один из основных коммерческих продуктов банков, благодаря которым банки вообще живут. В Казахстане логично коммерческая ипотека никому не нужна. Сейчас при базовой ставке в 14 % коммерческая ипотека становится 17,18,20 %, что делает ее практически невыгодной. Поэтому перспективы развития коммерческой ипотеки зависят полностью от государства, которое должно уйти с рынка со своими дешевыми кредитами и тем самым вернуть этот продукт в банковский сектор. Банкам второго уровня может быть и выгодно выдавать ипотеки, но ее никто не берет, потому что есть много разных ипотечных программ, которые субсидируют ставку», - заключил эксперт.
Закредитованность населения
По данным Агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка, по состоянию на 1 марта текущего года около 388 тыс. казахстанцев имеют займы, выданные на строительство и покупку жилья. Из них 16,5 тыс. имеют просроченную задолженность, в том числе у 6,4 тыс. человек имеется просрочка свыше 90 дней.
Доля ипотечных займов с просроченной задолженностью составляет 3,9 % от общих ипотечных займов. Доля общих займов с просроченной задолженностью в совокупном ссудном портфеле составляет 6,7 %. При этом ипотечные займы с просроченной задолженностью свыше 90 дней составляют 1,6 % от ипотечных займов.
В целом на 1 марта 2022 года объем портфеля займов, выданных на строительство и покупку жилья, составляет 3 трлн 590,7 млрд тенге или 17,7 % от общего ссудного портфеля банков. В структуре займов на строительство и покупку жилья объем ипотечных жилищных займов составляет 3 трлн 414,3 млрд тенге или 16,8 % от ссудного портфеля.
С начала текущего года наблюдается положительная динамика роста займов на строительство и покупку жилья на 149,9 млрд тенге или 4,4 %, в том числе ипотечные жилищные займы на 143,9 млрд тенге или 4,4 %.
В разрезе банков наибольшую долю в общем объеме ипотечного кредитования занимают Отбасы Банк – 60,6 %, Сбербанк – 16,2 %, БЦК – 12,1 %, Народный банк – 6,1 %.
Больше всего выдача ипотечных займов сконцентрирована в городах Нур-Султане – 29,6 % и Алматы – 23,7 % от общей суммы займов на строительство и покупку жилья, в том числе ипотечных жилищных займов.
«Учитывая вышеизложенное, на сегодня отсутствуют проблемы с закредитованностью населения по ипотечным займам», - сообщили в Агентстве.