Как казахстанцам безопасно купить квартиру на вторичном рынке
Покупка жилья на вторичном рынке остается одной из самых рискованных сделок, где ошибка может обернуться потерей имущества или судебными спорами, передает корреспондент агентства Kazinform.
О том, как минимизировать риски рассказали адвокат Мария Солдаткина и директор агентства недвижимости Галым Искаков.
Подводные камни
Адвокат Мария Солдаткина отмечает, что при покупке вторичного жилья покупатели чаще всего сталкиваются с рядом юридических рисков. Среди них — наличие лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи, возможность признания сделки недействительной из-за обмана, мнимости или отсутствия полномочий у подписанта, а также претензии со стороны наследников или бывших супругов.
Дополнительную угрозу представляют аресты, запреты, обеспечительные меры, исполнительные производства и долги по коммунальным услугам, взносам ОСИ/КСК и налогам. Все эти обстоятельства могут привести не только к затяжным судебным разбирательствам, но и к невозможности вселиться в квартиру или утрате жилья.
— Говоря о проверке юридической истории объекта, покупателю необходимо заранее запросить и внимательно изучить историю переходов права собственности через базу «Е-notary» или ЦОН, сведения о правах третьих лиц на проживание, а также основания, по которым продавец приобрел квартиру — будь то купля-продажа, дарение, наследство или приватизация, — говорит специалист.
Кроме того, важно проверить наличие судебных споров, арестов и обеспечительных мер, а также выяснить, участвовал ли объект недвижимости в судебных процессах.
Еще один не менее важный момент — это сделки с жильем, полученным по наследству, приватизации или дарению, требуют особенно тщательной проверки.
По ее словам, наследники могут восстановить срок вступления в наследство и оспорить уже совершенную сделку, а нарушения, допущенные при приватизации, нередко становятся основанием для признания договора недействительным. Кроме того, дарение, оформленное под давлением либо при недееспособности дарителя, также создает риск последующего возврата имущества.
Если квартира куплена в браке
В соответствии со статьей 34–35 КоБС РК имущество, нажитое в браке, является совместным. Но следует учитывать гарантии:
- нотариально удостоверенное согласие второго супруга;
- документы о разводе или разделе имущества — если применимо.
Если вдруг жилье было продано без согласия супруга, то вероятно, что сделку оспарят.
Красные флаги
Есть категории продавцов, на которых стоит обратить внимание и более тщательно отнестись к заключению сделок.
— Если продавец пожилой и проживает один; продавец состоит на учете ПНД/НД; сделка проходит по доверенности и цена существенно ниже рынка или продавец торопит с оформлением. Это типичные ситуации, в которых сделки оспариваются чаще всего, — резюмирует юрист.
Документы на проверку
Перед заключением сделки адвокат рекомендует запросить у продавца полный пакет документов. В минимальный перечень входят:
- правоустанавливающие документы на квартиру,
- справка о зарегистрированных правах и ограничениях,
- актуальный технический паспорт,
- справка о зарегистрированных по адресу лицах,
- нотариальное согласие супруга — при необходимости.
Поводом отказаться от покупки могут стать сокрытие документов, наличие арестов или судебных споров, а также необъяснимо низкая цена.
К слову о долгах — по закону долги продавца не переходят к покупателю, но на практике они все равно могут создать проблемы.
Из-за задолженностей могут отключить свет, воду или отопление, а долги перед ОСИ или КСК иногда пытаются взыскать с нового владельца. Чтобы этого избежать, перед покупкой стоит попросить у продавца справки об отсутствии долгов по всем услугам.
А нужен ли нотариус
Мария Солдаткина подчеркивает, что по закону идти к нотариусу при покупке квартиры необязательно. Но без него не обойтись, если продается доля жилья, в сделке участвуют дети, продавец действует по доверенности или нужно согласие супруга.
При этом юристы советуют все-таки оформлять сделку у нотариуса: он проверяет документы и это помогает избежать проблем и споров в будущем.
Что говорят риелторы
Директор агентства недвижимости «Метры» Галым Искаков отмечает, что на практике более половины проблемных сделок связаны с наследственными вопросами. По его словам, особого внимания требуют ситуации, когда среди собственников есть умершие лица или несовершеннолетние дети — в таких случаях необходима тщательная проверка всех документов.
— Без официального вступления в наследство сделка невозможна, а если она все же состоится, ее могут признать недействительной, — подчеркивает он.
Если покупатель решает действовать самостоятельно, Галым Искаков советует не ограничиваться только документами от продавца. По его словам, стоит заранее пообщаться с соседями, чтобы узнать историю квартиры и ее владельца, тщательно проверить все документы у нотариуса и запросить полный пакет справок, включая квитанции по коммунальным услугам.
Сделку риелтор рекомендует также оформлять у нотариуса, по возможности — под видеозапись.
Опасные мошеннические схемы
Еще особую опасность представляют сделки с одинокими пожилыми собственниками и при продаже по подозрительно низкой цене. Массовые факты подобных «сделок» зарегистрировали уже в соседних странах.
— Мошенники убеждают пенсионеров продать квартиру, ссылаясь на угрозу их сбережениям. Потом пытаются оспаривать сделку, — говорит риелтор Галым Искаков.
По его словам, схема дошла и до Казахстана, когда после получения денег продавец отказывается освобождать квартиру, заявляя, что продал ее якобы под давлением мошенников, и пытается обвинить покупателя в соучастии.
— В нашей практике мы дважды доказывали добросовестность клиентов и выступали свидетелями, чтобы сохранить за ними право собственности, — рассказал риелтор.
С юридической точки зрения, по словам адвоката Марии Солдаткиной, согласно статье 157 ГК РК при признании сделки недействительной применяется двусторонняя реституция: каждая сторона обязана вернуть полученное.
Это означает, что продавец, даже став жертвой мошенников, не освобождается от обязанности вернуть деньги покупателю. Его право — требовать возмещения с преступников в рамках уголовного дела, а не перекладывать свои риски на контрагента.
— Перекладывание ответственности на добросовестного покупателя нарушает принцип добросовестности (статья 8 ГК РК) и подрывает стабильность гражданского оборота. Фактически формируется практика, при которой наличие мошенников становится основанием для лишения прав законного приобретателя, — говорит она.
Адвокат отмечает, что мошенническое вмешательство уже влияет на рынок недвижимости: сделки стали строже проверять, появляется больше ограничений и меняется отношение к таким ситуациям в целом. При этом проблема не столько в нехватке правил, сколько в том, как суды иногда подходят к таким делам.
С точки зрения казахстанского права, правильный вариант один: если сделку признают недействительной, квартира должна вернуться продавцу, а покупателю обязаны вернуть деньги. Любой другой подход создает опасный прецедент и подрывает доверие людей к праву собственности.
Ранее Kazinform писал, что следует учитывать при покупке квартиры в строящемся доме.
Насколько доступно жилье в Казахстане по сравнению с другими странами — можно прочитать здесь.