Кто должен оплачивать замену общедомовых труб в квартирах

Не все инженерные коммуникации, проходящие через квартиру, являются собственностью ее владельца. Согласно законодательству, часть трубопроводов относится к общему имуществу многоквартирного дома.

К ним относятся вертикальные трубы систем горячего и холодного водоснабжения, отопления и канализации. Даже если они проходят непосредственно через квартиру, это не означает, что собственник обязан оплачивать их ремонт или замену. Поэтому требования ОСИ, КСК или обслуживающей организации устранить протечку таких труб исключительно за счет владельца жилья не всегда правомерны. Юрист Дмитрий Куклин рассказал общедомовые нюансы и правила, которые нужно знать каждому казахстанцу.

— Начать стоит с того, кому принадлежит труба или как ее называют «стояк». Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» в пункте 4 статьи 40 прямо относит к общедомовым инженерным системам трубы, которые находятся в доме «за пределами или внутри квартиры» и обслуживают две и более квартиры. Такие системы, по статье 2 того же закона, входят в общее имущество дома, а оно принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности. Проще говоря, стояк, который проходит через вашу ванную или кухню, принадлежит не вам одному, а всему дому, так же как подъезд, крыша или лифт, — пояснил юрист Дмитрий Куклин.

Юрист объясняет, что в законе четко проведена граница между частным и общим имуществом. В системе водоснабжения общее имущество заканчивается на первом кране на отводе от стояка: все, что расположено после него, то есть разводка, шланги и смесители, уже относится к зоне ответственности владельца квартиры.

В системе отопления граница проходит по первому отключающему устройству в квартире. Поэтому, если читать закон буквально, батарея без крана перед ней тоже относится к общему имуществу. На практике многое зависит от схемы отопления в конкретном доме. В системе канализации общее имущество заканчивается на первом стыке в квартире.

Кто должен платить и сколько?

Согласно пункту 3 статьи 34 Закона «О жилищных отношениях», содержать общее имущество обязаны все собственники совместно. Для этого они ежемесячно платят взносы в ОСИ или управляющую организацию. Текущие взносы идут в том числе на текущий ремонт общего имущества, накопительные — на капитальный. Расходовать эти деньги можно только по решению собрания собственников. И, возвращаясь к главному вопросу — кто должен оплачивать ремонт или замену стояков, — ответ прост: работы организуют ОСИ, управляющая компания или КСК за счет общих средств собственников.

Юрист Дмитрий Куклин поясняет, что расходы на замену общедомовых труб нельзя возлагать только на владельца квартиры, через которую они проходят.

— Требовать от одного собственника заменить общий стояк за свой счет только потому, что труба проходит через его квартиру, как правило, неправомерно. Пункт 5 статьи 34-1 прямо запрещает возлагать на собственников дополнительные расходы без решения собрания. При этом важно не создать у людей ложного впечатления, что замена бесплатная. Платит за нее весь дом, только не одна квартира, а все собственники вместе, соразмерно площади своих квартир. И у самого жильца тоже есть обязанности. Он должен пустить мастеров к стояку для осмотра, ремонта или замены, — говорит юрист Дмитрий Куклин.

Если трубы зашиты коробом или закрыты плиткой, закон прямо требует, чтобы собственник разобрал такие конструкции незамедлительно, самостоятельно и за свой счет. А вот кто потом восстанавливает отделку, закон не уточняет, поэтому этот вопрос лучше заранее обсудить с ОСИ.

Самовольно переделывать общий стояк собственник тоже не вправе: если переоборудование квартиры затрагивает общедомовые системы, необходимо письменное согласие не менее двух третей собственников (пункт 3 статьи 40 Закона «О жилищных отношениях»). К обычной замене изношенного стояка, которую организует ОСИ, это требование не относится.

Прорвало трубу: кто возместит ущерб?

Жильцы многоэтажных домов могут столкнуться с ситуацией, когда общедомовая труба, проходящая через квартиру, дает течь. В таком случае вода может затопить квартиры соседей, проживающих ниже. При этом важно установить, по чьей вине произошла авария.

Юрист объясняет, как в подобных ситуациях определяется ответственность за причиненный ущерб.

— Закон отдельно оговаривает, что убытки, причиненные собственникам при управлении домом, возмещаются по гражданскому законодательству (пункт 3 статьи 39). А по статье 917 Гражданского кодекса вина того, кто причинил вред, предполагается. Это значит, что не пострадавший должен доказывать вину ОСИ или КСК, а они сами должны доказать, что не виноваты. Но и пострадавшему придется кое-что доказать: сам ущерб и его размер, а также то, что прорвало именно общий участок стояка, а не чью-то личную разводку. Презумпция освобождает его только от необходимости доказывать вину, а не от всего остального. Сам факт, что вода пошла из конкретной квартиры, еще не означает автоматически, что платит ее хозяин. Но не означает он автоматически и того, что платит ОСИ: все решает причина аварии, — говорит юрист Дмитрий Куклин.

Если авария произошла на общем стояке из-за ненадлежащего содержания, через суд можно взыскать ущерб не с владельца квартиры, а с ОСИ, которое является юридическим лицом и отвечает своим имуществом, либо с управляющей компании или КСК. Юрист отмечает, что решающую роль играют доказательства.

— Главное из доказательств — акт об аварии: по закону его обязан составить председатель ОСИ, представитель управляющей компании или КСК либо член совета дома с указанием даты, места, причины, а также с фото- и видеоматериалами (пункт 4 статьи 39). Требуйте акт сразу и следите, чтобы в нем было точно указано место прорыва, ведь именно от этого зависит, общий это участок или личный. Дальше понадобится оценка ущерба, а если спорят о причине, то и экспертиза. Пригодятся и прежние жалобы на состояние стояка, если они были, — добавил Дмитрий Куклин.

Самому владельцу квартиры придется отвечать за ущерб, если прорыв произошел в его личной разводке после крана или стыка, если он сам переделывал стояк или не допускал к нему мастеров.

Напомним, ранее мы рассказывали за что могут оштрафовать казахстанцев в собственном дворе: от мойки машины до жарки шашлыка.