Торги на банкротстве как способ заработка
- На какой площадке реализуются торги?
- Таких площадок у нас три. Первая – это etp.adilet.gov.kz, вторая – это gosreestr.kz и третья – e-sauda.com. На самом деле это очень мало, нам есть куда расти. К примеру, в соседней России таких площадок более 50.
- Какая из них наиболее удобная, популярная?
- Лично я люблю etp.adilet, потому что в основном я занимаюсь недвижимостью. На сайте gosreestr.kz обычно государственное имущество, имущество банкротов-компаний, которые имеют задолженности в бюджет, таможенное имущество, имущество госматрезерва, там есть и точки продуктов питания и даже озера.
- Сколько времени в день Вы примерно затрачиваете на поиск выгодных предложений?
- Времени на это много не нужно. Этим можно заниматься параллельно с основной работой, час – до, час – после. Регистрация на сайте занимает 10 минут, основное время занимает, конечно, поиск. Но даже часа в неделю может хватить, чтобы найти хороший лот. Сам выкуп лота на моей любимой площадке занимает всего 16 минут. Если ждать, пока цена упадет до минимальных значений, то на выкуп лота уйдет пара часов. Все необходимые документы можно оформить через электронную подпись.
- Сколько можно заработать на торгах на банкротстве, к примеру, в месяц?
- С одной сделки легко можно заработать один миллион тенге. Этот миллион тенге на торгах можно заработать, как минимум шестью способами. Первое – это освоить профессию аукционный-брокер, осуществляя выгодные сделки для клиента и удерживая заслуженный процент. К примеру, если на сделке аукционный брокер заработал 5 миллионов тенге и сделал прибыл клиенту в 3-4 миллиона, то один миллион он зарабатывает сам. Второй способ – это купить самому имущество, например, квартиру, и заработать на перепродаже. В среднем, это около 2 миллионов тенге. Также можно зарабатывать на машинах, спецтехнике, брать в аренду квадратные метры и запускать бизнес.
- Нужны ли определенные знания в области финансов, ведения бизнеса? Какие есть риски?
- Конечно, нужно уметь считать, знать финансы, уметь анализировать рынок, видеть выгоду недооцененных лотов. Всему этому можно обучиться и самостоятельно, но я рекомендую с наставником. Есть риски выкупить не тот лот, неправильно заключить договор с частным судебным исполнителем, прогореть с самим объектом, здесь очень много тонкостей.
- Какое имущество в основном продается на торгах?
- Поскольку я работаю с недвижимостью, начну с нее. На торгах продаются квартиры, дома, коммерческие помещения, промбазы, гаражи, паркинги. То, что связано с транспортом – это легковые автомобили, грузовые, спецтехника, сельхозтехника, полицейские машины, скорая помощь. Так как государство не имеет права продавать имущество вне этих площадок, есть возможность купить полицейскую машину и за 200 тысяч тенге, и за 1 тенге. То есть если машина не продается на торгах на повышение, то дальше идут торги на понижение. А в случае, покупатель так и не нашелся, то недооцененный товар может уйти за 1 тенге. Государству выгоднее продать даже за 1 тенге, чем утилизировать дорого самому.
- Было ли такое, что банкрот отказывался покидать жилье? И каковы риски натолкнуться на такие случаи?
- Из новостей мы знаем об одном случае, когда стреляли. Я отношусь к этому случаю следующим образом: риски есть везде. Такие единичные случаи могут быть в любом бизнесе. В банк может вломиться грабитель с пистолетом, продуктовый магазин могут ограбить. Да, бывает, когда люди не хотят освобождать помещение. В таких случаях мы можем договориться, предлагаем оплатить первый месяц за аренду жилья, если совсем не соглашаются, то просто подаем в суд.
- А с точки зрения этики, человечности?
- Я считаю, что это, наоборот, вполне экологично. Например, человек когда-то взял в долг большую сумму и не вернул, более того, перестал выходить на связь. В таком случае можно обратиться в суд, и по решению суда для погашения долга у него конфискуется имущество. Но я не выкупаю имущество, если там живут пенсионеры. Я думаю, пенсионеры сами бы не взяли большой кредит, скорее всего, их подвели, возможно, их дети. Я не покупаю квартиры, где проживают дети, хотя родители осознанно брали ипотеку, взяли на себя обязательство и не смогли ее оплатить. В основном я покупаю имущество юрлиц, там вообще нет момента, когда нужно кого-то выселять.
Вместо недвижимости на торгах можно приобрести машину, там тоже нет момента с выселением. Можно вообще не зацикливаться на квартирах, где живут люди, есть много других видов имущества. Допустим, государство в прошлом году решило сдать озера в аренду через площадки по торгам. В этом случае можно арендовать озеро, выполнить условие по облагораживанию территории и разводить рыб. Или, к примеру, во всех государственных организациях, пусть то больница или ЦОН, везде есть буфет, или столовая, или место под кофе-машины – все это тоже можно найти на торгах, эти места сдаются в аренду. Поэтому если волнует этический момент с жильем физических лиц, то есть много других способов заработать на торгах, найти нишу, где не надо никого выселять.
- Новый законопроект по банкротству физических лиц может как-либо повлиять на торги?
- Да, если раньше выгода могла достигать 40% при покупке недвижимости, то по проекту закона – 20%. Но квартиры редко, когда падали так в цене, это всегда максимум 20%, поэтому здесь те, кто хотел покупать квартиры, ничего не теряют. Немного ситуация будет сложнее с коммерческими помещениями. Для банкрота эти торги тоже выгодны, потому что он хочет быстрее избавиться от долгов, а быстро продать по рыночной цене не получится, коммерческие помещения могут уходить целый год. Для него была хорошая возможность отдать за полцены, быстрее избавиться от долгов и начать новую жизнь. Его коллекторы мучают, кредит взять не может, история испорчена, а так он мог рассчитаться, тему закрыть и заново жить. Или частные дома, они также тяжело уходят, даже со скидкой 50% трудно забирали на торгах, было имущество, которое невозможно было продать даже за полцены. Этот законопроект вышел в защиту банкротов, но с другой стороны – банкроту продать свое имущество со скидкой 25% вместо 50% сложнее. В принципе такой скидки можно добиться и на рынке, и на этом фоне проблемное имущество уже не кажется таким привлекательным.
- Можно ли назвать такой вид деятельности бизнесом? Какие налоги Вы оплачиваете?
- Конечно, да. Вид деятельности очень обширный. Например, по проспекту Республики продавался торговый дом. Разве это не бизнес, выкупить торговый дом, достроить его и работать. Где еще можно его купить дешевле рыночной цены кроме как на торгах. Или торговый дом «Рахмет» по Тлендиева также уходил с торгов. Или на левом берегу продается земля за 300 млн тенге, ее точно купит бизнесмен, который построит там ЖК. Сюда заходят люди с большими деньгами, но основная масса на торгах – это, конечно, предприниматели. При покупке на торгах или при аренде необходимо зарегистрироваться в качестве ИП, соответственно платить налоги. С каждой сделки, к примеру, при покупке квартиры и ее продаже, с прибыли нужно отдать 10% в бюджет. Можно эти 10% не платить, если ждать год, но это не выгодно, за год эти деньги можно прокрутить еще несколько раз и приумножить их.
- Как Вы оцениваете заинтересованность казахстанцев в торгах на банкротстве?
- Ниша новая, интересная, и игроков, которые покупают на торгах не так уж много. Но думаю, скоро станет больше, моя команда сейчас активно обучает, запускает курсы по торгам на банкротстве. Я считаю, что это возможность для каждого заработать. Квартиры у нас в Казахстане хотят все, и все хотят машины. Поэтому я считаю, что интерес к этому огромный, просто не все об этом знают. Раньше о торгах знал очень узкий круг людей, сейчас в них может участвовать любой. Все прозрачно, все электронно.
- Расскажите о курсах подробнее?
- Я подробно обучаю всем трем площадкам, организовываю мастер-классы и здесь в моем офисе мы выкупаем имущество с торгов, начинаем с дешевых лотов и пошагово переходим к более дорогим. Плюс есть два коуча по денежному мышлению, я сама финансист с 25-летним стажем, и сама обучаю личным финансам, как вырасти с нуля до миллиона, рассказываю по оцифровке бизнеса, как привлекать инвестиции, как делать финмодель. Уже около 50 учеников выпустились. Некоторые уже выкупают квартиры, машины, есть примеры выкупа шубы, лодки и перепродажи через сервисы объявлений. Вместе с учениками, если не хватает на покупку выгодного лота, мы объединяем наши средства, покупаем и зарабатываем. Лучше заработать вместе, чем не заработать совсем.
- Как себя сейчас чувствует рынок недвижимости с учетом происходящих событий?
- Цены на стройматериалы повысились, цены на недвижимость растут и пока будут расти, но спрос все равно есть. Сейчас самое время покупать недвижимость. Я в прошлом месяце купила 5 квартир, одну в Алматы, четыре в Нур-Султане. В нашей стране каждый хочет иметь свои квадратные метры, я считаю, что этот рынок не лопнет. А казахстанцы, если вовремя сориентируются, то наоборот благодаря этой ситуации могут кратно увеличить свои доходы. Это мое личное мнение. Я думаю, что еще будет больше программ в поддержку бизнеса и в поддержку людей. У нас в Казахстане, если кто-то хочет заработать, он обязательно заработает. Для предпринимателей у нас хорошие условия.
- Благодарю за беседу!