Новые цены на жилье: покупать или продавать? - мнение эксперта
корреспонденту Казинформа рассказала риелтор с 18-летним стажем, член Объединенной Ассоциации риелторов Казахстана Марина Грушина. - Марина Сергеевна, скажите, какова ситуация с ценами на жилье: дешевеет оно или дорожает? - На рынке сейчас ситуация не очень стабильная. Потому что изменение курса доллара внесло некую взбудораженность в умы людей. Вспомните, с самого начала в реализации квартир, принадлежащих собственникам, - была установлена привязка к доллару. И много лет люди привычно оценивали свою недвижимость в долларах, а к ним присоединились и застройщики: под новое жилье выдавались ипотечные кредиты, займы также в долларах. Это не первая девальвация, но, наверное, самая ощутимая. И она, действительно, вызвала некоторое недоумение на рынке недвижимости: изменение курса было значительным. Но оценочная стоимость - в умах людей, в рекламе, в СМИ - она так и осталась, к сожалению, в долларах. В связи с этим эквивалент в стоимости недвижимости в тенге увеличился. Приведем вот такой понятный, ясный пример. Квартира, которую оценили в 100 тысяч долларов, - возьмем для удобства расчетов такую круглую цену, - по самому последнему курсу до девальвации (189 тенге за доллар) - стоила 19 миллионов тенге. Произошла девальвация, курс установился - скажем, 300 тенге за доллар. Тот, кто продавал ее за 100 тысяч, под влиянием рынка делают какое-то снижение разумное, по их понятию, - 10-20-30%. Пусть эту квартиру оценивают сейчас в 70 тысяч долларов. Но в связи с новым курсом она уже стоит не 19 миллионов тенге, а 21 миллион. - То есть в долларах цена упала, а в тенге - выросла? - Если смотреть стандартные статистические данные самых популярных сайтов, то идет понижение цен в долларовом эквиваленте. Если отталкиваться от базовых стоимостей в тенге, то эта девальвация, наоборот, - вызвала серьезный скачок цен. И получается, что на недвижимость, выставленную на продажу в долларах, цена в тенге автоматически увеличилась. - Отразилось ли изменение цен на активности рынка? Люди стали больше покупать или стараются продать жилье?
- Все это, естественно, порождает приостановление спроса. Потому что мы имеем массу слухов, мнений, прогнозов экспертов о том, что якобы к весне упадут цены. Да, они упадут. Но они упадут к той цене, к той тенговой ее части, которая и была до девальвации. Кроме того, экономические показатели платежеспособности населения тоже не улучшаются. И есть определенная сезонность в риэлтерской деятельности. Это декабрь-январь, когда люди переориентируются на другие расходы. Кроме того, девальвация сейчас также порождает новые экономические процессы в бизнесе, везде. Поэтому какое-то затишье в спросе - оно понятно. Соответственно, те, кому нужно продать - они будут понемногу цены понижать. Но говорить об обвале из-за девальвации, наверное, нет оснований. Потому, что никто из владельцев не готов - особенно вторичный рынок, в четкой пропорции понижать свою стоимость в долларах. Хотя я считаю, что это немножко завышенные ожидания владельцев недвижимости. Потому что, когда они эти квартиры приобретали, и курс был другой, и затраты, которые были вложены. И, если кто-то строил свою недвижимость, затраты были соответственно совершенно другие. И надо просто немножечко переориентироваться на местную экономику и понимать - понижение цен будет. Но какое оно будет? Оно будет разумное. Бесплатной недвижимости у нас не будет никогда.
- Значит, нет оснований мечтать о том, что квартиры подешевеют в два раза, как пророчат некоторые эксперты? - Нет. Но кризис дает предпосылки для новых инструментов финансовых, мы это видим. Например, это какая-то долгосрочная рассрочка у застройщиков. Застройщики быстрее всех сориентировались. Если владелец может сидеть дома, жадничать, смотреть, считать, предполагать, то у застройщиков есть определенные планы продаж, определенные экономические показатели. Они очень быстро ориентируются. Поэтому есть прямая рассрочка. Цены фиксируются в тенге, и я думаю, что в любом случае спрос будет предлагать ту стоимость реальную, рыночную, которая будет доступна основной массе потребителей. Но, я считаю, обвала 70-80- процентного бессмысленно ожидать. В долларах мы очевидно видим понижение, и оно должно быть. Это понятно: у нас все зарплаты в тенге, у нас все сделки оформляются в тенге, у нас не изменились доходы и не увеличились пока у людей зарплаты. Мы привязаны к тенговому рынку, особенно в сегменте недвижимости. Поэтому понижение будет, но - давайте понимать: то, что стоило в долларах по старому курсу, столько же должно стоить - в долларах - по новому курсу. С учетом перерасчета тенговых характеристик. - То есть вы сейчас не наблюдаете бума продаж из-за долларового снижения цен? - Присутствует всегда на рынке процент таких вот покупателей или перекупщиков - людей, которым действительно необходимо срочно продать. Есть такие и сейчас. Идут сделки, когда люди предлагают и договариваются по достаточно низким ценам. Такое было всегда - в любой период. Всегда есть два участника рынка, продавец и покупатель. Кто-то может предложить меньшие деньги, и продавец согласится в связи со своими обстоятельствами. Такое было всегда и будет. Но просто выжидать, что цены к весне упадут на 50% - ну, нет таких предпосылок! Для этого они должны подешеветь в тенге на 50% - но такое просто невозможно. Сегодня мы видим некоторое приостановление сделок на рынке вторичной недвижимости. Это так называемое «выжидание покупателей», ждущих понижения цены. При этом активно продаются новостройки, потому что цены зафиксированы в тенге и удобные условия. И, соответственно, стоимость сейчас в долларовом эквиваленте - новая стоимость в долларах новостроек - она фактически приравнивается или даже стала меньше вторичного рынка. Что очень выгодно и интересно покупателям. Сейчас пересмотрен полностью рынок аренды, потому что появилось достаточно большое количество предложений непродаваемой недвижимости, которую выставляют в аренду. Большое количество предложений порождает понижение цены. И, опять же, идет перерасчет тенговой части к долларовой. Сейчас мы видим практически 70- процентный переход арендного рынка на тенговую оплату, фиксированную в тенге. И то же самое происходит с рынком коммерческой недвижимости. То есть мы видим фиксацию всех тенговых платежей арендных - на следующий период. Причем он не пересматривается и не привязывается практически - по крайней мере в 70% случаев - к новому курсу. То есть все-таки мы постепенно в аренде переходим к тенговой фиксированной оплате. - Спасибо за интервью!