Управление многоэтажками в Казахстане: почему остались только ОСИ и НСУ и где теперь КСК
Новые поправки в законодательство о жилищных отношениях направлены на упрощение процедур управления МЖД, усиление прозрачности работы субъектов управления и развитие местного самоуправления. В интервью агентству Kazinform депутат Мажилиса Екатерина Смышляева рассказала, как закон стал ответом на поручение Главы государства и учитывает реальные потребности граждан, в том числе через внедрение цифровых инструментов и создание правовой основы для работы КСК, ОСИ и НСУ.
– Какова основная цель внесённых поправок в часть управления многоквартирными жилыми домами?
– Содержательно, закон должен решить две основные задачи. Первая – это обеспечение выбора, как управлять своим домом для жителей многоэтажек, вторая – правовой режим работы кооперативов собственников квартир. Этот институт был сохранен решением 2023 года, однако его правовой статус оставался в серой зоне.
На практике – это работа над ошибками и приведение регуляторной базы к сложившейся практике управления жилищным фондом.
Чтобы понять это, давайте вернемся на 5-6 лет назад. Что нам показала «реформа ОСИ» 2019 года?
Во-первых, административный ресурс в лице жилищных инспекций не может заставить людей участвовать в управлении своими домами, регистрировать формы. Вынуждать быть неравнодушными и активными – плохая идея. И не стоит тратить на это и без того ограниченный ресурс госаппарата.
Во-вторых, у нас, жителей многоэтажек, есть желание обладать собственностью, но нет желания участвовать в управлении ею. Причины этого бытового нигилизма разные. Есть объективные. Например, в каком виде и порядке мы получили в управление жилищный фонд? Или тот факт, что долгие годы многодомность и поведение некоторых руководителей форм управления не способствовало развитию активности на отдельных домах.
Есть субъективные – нежелание участвовать, надежда, что все решиться само, отсутствие времени, приоритетов и навыков управления. Для формирования такого желания, мы, законодатели и регулятор, должны создавать простые, добровольные и понятные условия этого участия. Для этого в законе предусмотрены меры по внедрению цифровых решений, пересмотрены процедуры принятия решений, упрощены бюрократические моменты. Теперь, например, все субъекты управления будут обязаны обеспечить доступ жителей к цифровым системам управления домом, включая электронное голосование.
С другой стороны, отрицание во многом обусловлено недоверием. Жителей много и часто обманывают. Поэтому требование к прозрачности работы форм и субъектов управления мы усилили. Например, подписные листы теперь имеют официальный статус, и подделка подписей является подлогом. Введены административные штрафы в помощь жителям при построении отношений с управляющими структурами, в случае если не передаются документы на дом, не открываются счета, не предоставляются отчеты.
К слову, преодолеть вот это самое противоречие между частной собственностью и вытекающими обязательствами жителей и ролью государства в этих процессах при подборе регуляторных подходов – крайне непростая задача.
В-третьих, реформа общественных отношений, которые складывались годами, нельзя реализовать за 2-3 года, а для того, чтобы они шли быстрее, нужно давать варианты выбора без жестких ограничений и принуждений. На это и направлены принятые изменения. Максимальная свобода выбора – это важно.
Сейчас она появилась. Можно создать юридическое лицо – это ОСИ (объединение собственников имущества), можно не создавать – это НСУ (непосредственное совместное управление). Ограничений по числу квартир нет. На НСУ дом может оставаться в любом случае.
Жители выбрали ОСИ и снова развилка. ОСИ может заниматься хозяйственной деятельностью по содержанию дома самостоятельно, может нанять в штат управляющего директора или все отдать на аутсорс субъекту управления.
Жители решили остаться без юрлица, на НСУ. Им достаточно провести одно собрание, выбрать субъект управления, утвердить тариф на его услуги и далее он начинает управление домом на основании протокола собрания.
И даже если собрание провести не получилось, управляющую компанию все равно назначит акимат, то есть дом без хозяина не останется.
В случае НСУ на домах менее 36 квартир к привлечению субъекта управления требований не предъявляется.
В-четвертых, в сфере управления жилищным фондом нужны профессионалы. Во-всяком случае их критическая масса должна присутствовать в пуле «любителей». Иначе любое благое начинание сведется все к тем же вопросам прозрачности, доверия и порядочности, а жилищный фонд продолжит безнадежно ветшать и разрушаться.
– Почему было принято решение оставить только две формы управления — ОСИ и НСУ? И где в этой системе координат КСК? Насколько это упростит систему и усилит ответственность собственников?
– Эти формы четко привязаны к процессу управления общим имуществом жителей многоэтажек в контексте кондоминиума. Кондоминиум это режим одного дома. Не 10 и не 20. И общее имущество есть только у жителей одного дома. Они им совместно управляют. Поэтому форма управления – это про один дом (или несколько домов на общем фундаменте и коммуникациях, но это скорее блоки, чем отдельные дома). КСК (кооператив собственников квартир) при этом перестали быть формой управления и рассматриваются теперь как субъект.
Многодомность в свое время сильно упростила процедуры управления и содержания, но «убила» инициативу на отдельных домах. Мы потеряли самоуправление в отдельно взятом объекте кондоминиума. Это неправильно.
Кроме того, наличие многообразия форм со схожими характеристиками откровенно запутало людей. Сегодня мы описали ровно то, что уже сложилось на практике.
При этом сама по себе многодомность имеет плюсы в части объединения усилий для содержания. Мы учли этот момент и реализовали в новом правовом режиме работы КСК. При перерегистрации КСК и при создании новых именно представители домов должны входить в инициативную группу. Кооперативы сохраняют статус некоммерческой организации, но работают только по типовому уставу и получаемый ими доход расходуется на содержание дома. Решения по участию в КСК и тарифам принимается большинством голосов жителей каждого дома по отдельности. Отчеты, сметы и документы становятся доступными собственникам.
– Как эти изменения соотносятся с поручениями Главы государства по наведению порядка в сфере ЖКХ?
– Данный закон разработан депутатами именно по поручению Главы государства, которое он дал на расширенном заседании Правительства в 2023 году. Больше года ушло на разработку и получение всех необходимых заключений и экспертиз, затем документ детально обсуждался в Парламенте. При этом стенами Мажилиса диалог не ограничился. С этим законом мы объехали большую часть регионов страны, в группе были представители всех областей и городов. Многие предложения стали нормами. Какие-то не вошли в этот пакет, но обязательно войдут в следующий, мы продолжаем работать над ними. Сейчас, читая документ, могу сказать каким регионом или экспертами они были озвучены, какой жизненный кейс стал основой для внесения изменений.
Что даст этот закон в части наведения порядка? Прежде всего, он касается базовой задачи ЖКХ — улучшения условий нашего с вами быта и обеспечения безопасности проживания. Это фундаментальная потребность, которая стоит у основания любой социальной системы — как говорил Маслоу. Недаром в народе говорят: «Үйің болса, күйің болады» — есть дом, будет и порядок в жизни. Чтобы это стало реальностью, жилищный фонд должен находиться в надлежащем состоянии — содержаться, обслуживаться, контролироваться. Конечно, этот закон не сделает старые дома новыми. Но он способен значительно замедлить их разрушение и ввести правила, которые работают на сохранение.
Так, например, законом сокращены сроки ожидания при назначении временной управляющей компании для «бесхозных домов». Это там, где жители не могут решиться на собрание или выбор компании. Кроме того, временное управление смогут осуществлять как частные, так и государственные управляющие компании. Это важно с одной стороны потому, что желающих обслуживать бесхозные дома по минимальному тарифу среди частников немного, с другой в малых городах, как правило, есть коммунальные предприятия акиматов, но нет рынка.
В целом, законом дан правовой статус субъектам управления, как говорится «на любой вкус» и исходя из реальных возможностей. Так, при нынешних требованиях и сложившейся практике – небольшие и старые дома с низкой платежеспособностью скорее всего выберут КСК (недорогие УК), большие и не очень, но платежеспособные с инициативой – создадут ОСИ и будут управлять домом самостоятельно, платежеспособные, но безинициативные потянут профессиональную управляющую компанию, небольшие дома с инициативой вероятнее всего ограничатся услугами управдома или ОСИ, но с последующей кооперацией с соседями. Ну а те, кто не сможет определяется, как я уже сказала, останутся в руках временных управляющих компаний.
Для сохранения жилищного фонда в законе приняты меры по формированию пула профессиональных управляющих и институализации имеющихся организаций управления и обслуживания. Это очень важный момент, как я уже отмечала выше. Без этого ничего не получится. Уведомительный порядок работы субъектов управления, требования о наличии в штате сертифицированных специалистов, требования к управляющему МЖД, ведение реестров субъектов и форм на каждом доме – все это будет способствовать профессиональному управлению домами.
И второе. Система управления домами формирует гражданскую активность и ответственность. Развитие самоуправления на уровне сообществ жилых домов позволит эффективно администрировать нормы закона о жилищных отношениях, управлять жилищным фондом, последовательно улучшать условия жизни жителей многоэтажек. Можно сказать, формируется новая культура общественных отношений.
Повысится ответственность и активность людей в части решения бытовых вопросов своего дома, а затем микрорайонов, городов. Как бы скептически по этому поводу не высказывались горожане, но результаты уже видны. Достаточно заглянуть в домовые чаты.
– Какова роль этих поправок в контексте продолжающейся работы по реформированию законодательства и реализации политических реформ?
– Полностью отвечает. Во-первых, развитие местного самоуправления и децентрализация власти — это часть политических реформ Президента. Очень важная для развития регионов. Многие эксперты убеждены, что объединения собственников имущества, собрания и «домовые чаты» - это составляющие местного самоуправления. По большей части я с этим согласна. Все начинается с желания и навыков управления собственным домом.
Второй момент — для развития самоуправления очень важны идеи концепции слышащего государства. Мы понимаем, что для реализации ее принципов, нужно не только уметь «слушать и слышать», надо чтобы кто-то говорил. Конструктивно, по делу. Именно с подъезда такие разговоры и начинаются. Сегодня активисты многоэтажек, представляющие жителей – это активные коммуникаторы. Они могут консолидировать предложения, сигнализировать о проблемах, мониторить процессы их решения. Домовые чаты и собрания — это зеркало не только домовых, но и в целом проблем общества.
Сейчас партия «AMANAT» запустила серию мероприятий под общим названием «Наш город». Депутаты всех уровней, члены общественной палаты Мажилиса, общественники продолжат работу с поднимаемыми проблемами и предложениями актива сферы ЖКХ в каждом дворе.
Третье – это построение правового государства, реализация принципа «закон и порядок». Самоуправление в домах учит нас спрашивать и требовать прозрачности, отчетности, эффективности. Это так называемый простейший «запрос снизу», который может стать гарантом исполнения законов не только в жилищно-коммунальной сфере, ведь с таким спросом не сравниться ни один административный аппарат.
И еще один важный момент в контексте реформирования законодательства. Кроме содержательных, смысловых изменений, данный закон систематизировал раздел о жилищных отношениях, который касается управления общим имуществом кондоминиума. Нормы были переписаны последовательно, язык законодательного акта адаптирован для понятного прочтения и использования. Многие вещи мы, так сказать, назвали «своими именами». Например, на практике используются текущие, накопительные и целевые взносы, но в законе они назывались совсем по-другому, через категорию расходов. Сейчас привели в соответствие. Все вопросы по управлению многоквартирными жилыми домами теперь находятся в одном разделе, а не раскиданы по всему закону и т.д.
Как это будет работать, покажет практика, однако первую попытку «очеловечить» документ, сделать его удобным, мы сделали. Конечно, она не последняя, мы будем возвращаться к данному вопросу. И это не про непостоянство нашего права, а про то, что законы, регулирующие общественные отношения должны быть «живыми». Это нормально. Их нужно своевременно адаптировать под новые реалии развития современного общества, иначе, хорошие и даже правильные нормы просто не будут работать.
Напомним, 15 июля Президент Касым-Жомарт Токаев внес изменения в законы по вопросам ЖКХ. Теперь в Казахстане упразднена такая форма управления многоквартирными жилыми домами, как простое товарищество. Сохранены только две формы управления: ОСИ (объединение собственников имущества) и НСУ (непосредственное совместное управление).