Допустим, вы сдали квартиру, но жильцы перестали платить. Сначала просили подождать, а теперь отказываются съезжать. Кредит за квартиру приходится выплачивать вам, поэтому хочется просто открыть дверь и выставить неплательщиков. Однако такая попытка вернуть свое жилье может лишь осложнить дело.
Почему нельзя выставить жильцов за дверь
Передавая квартиру внаем, собственник предоставляет другим людям право в ней жить. Поэтому задолженность не позволяет выдворить их силой. Статья 24 Закона «О жилищных отношениях» допускает досрочное расторжение договора при нарушении его условий. В идеальном мире после прекращения найма жильцы должны освободить квартиру, но в жизни все порой бывает сложнее и при отказе вопрос приходится решать через суд.
С 1 июля 2026 года в Казахстане действует новая Конституция. Если прежде ее текст запрещал лишать человека жилища без решения суда, то теперь в статье 28 прямо упоминается и выселение. Одновременно уточнили жилищный закон, разграничив добровольное освобождение квартиры после прекращения договора и принудительное выселение через суд. Однако это не означает, что до июля собственник мог законно выставить квартирантов силой — судебная защита жилища существовала и раньше.
— Вскрывать дверь против воли проживающих и выводить их силой нельзя — возможны признаки нарушения неприкосновенности жилища. Менять замки, когда арендаторы на работе, чтобы обойти судебную процедуру, тоже нельзя — возникает риск самоуправства, — объясняет юрист Олжас Джумабаев.
По его словам, вынос вещей на лестничную площадку также грозит претензиями об их повреждении, утрате или хищении.
— Отключение воды, света и отопления в целях давления не является законным механизмом выселения. Кто-то может начать угрожать и нанимать «силовую группу», но это также недопустимо — отдельные действия могут образовывать составы новых правонарушений, — подчеркивает Джумабаев.
Первый шаг — подтвердить долг и направить требование
Начать стоит со сбора документов — подтверждения собственности, договора найма, акта передачи жилья, сведений о платежах и переписки. Долг лучше расписать по месяцам, зафиксировав, сколько должны были заплатить, сколько поступило, и какой остаток образовался. Коммунальные расходы учитывают отдельно, если по договору их оплачивает жилец.
Также специалисты отмечают, что без письменного договора доказать цену и условия найма будет гораздо сложнее. В такой ситуации особенно важны переводы и сообщения, подтверждающие договоренности.
Затем нужно изложить требования письменно, чтобы зафиксировать их содержание и дату.
— Письменно потребовать оплаты и добровольного выезда допустимо и необходимо для досудебной фиксации спора, — отмечает юрист.
В документе указываем нарушение, сумму долга и срок исполнения требований. Порядок прекращения найма нужно сверить с договором и законом. Универсального срока для выезда, к сожалению, нет. Например, статья 24, которую мы уже упоминали, требует предупреждать минимум за три месяца, когда договор не содержит срока действия и других оснований прекращения. При расторжении из-за нарушений условия и порядок проверяют отдельно.
Требование вручают под подпись или направляют заказным письмом с уведомлением. Подтверждение доставки и переписку сохраняют для суда.
Второй шаг — обратиться в суд
Если добровольного выезда добиться не удалось, собственник подает иск. Обычные споры между гражданами о выселении рассматривает районный или городской суд по месту нахождения квартиры. Если в квартире проживают несовершеннолетние, то тогда спор о жилищных правах детей могут перенести в другое правовое поле. Статья 27 Гражданского процессуального кодекса такие дела относит к судам по делам несовершеннолетних.
Перед подачей выясняем, кто живет в квартире и кого нужно привлечь к делу — договор с одним взрослым не означает, что выселение касается только его.
В иске указывают, чего добивается собственник — расторжения договора, если оно необходимо, выселения, взыскания задолженности. Возможность объединить требования в одном деле проверяют заранее. Подать документы можно через канцелярию суда или «Судебный кабинет». К иску прикладывают доказательства, расчет долга и подтверждение уплаты госпошлины, если заявитель от нее не освобожден.
Какие суммы можно взыскать
Помимо арендного долга, можно требовать выплаты договорной неустойки, компенсации коммунальных расходов и возмещения ущерба. Суммы подтверждают счетами, квитанциями, доказательствами повреждений и стоимости ремонта. При этом обычный износ квартиры ущербом не считается.
Статья 561 Гражданского кодекса позволяет требовать плату за пользование имуществом за все время просрочки его возврата. Поэтому окончание договора не делает дальнейшее проживание бесплатным. Можно просить и о возмещении судебных расходов, включая помощь представителя, в установленных законом пределах. Но фактическое взыскание зависит в том числе от наличия у должника доходов и имущества.
Что меняют дети и отопительный сезон
Наличие ребенка влияет на порядок рассмотрения спора, но не дает семье бессрочного права занимать чужую квартиру. После прекращения найма закон допускает судебное выселение без предоставления другого жилья.
Отдельный вопрос — сроки выезда зимой. Пункт 3-1 статьи 29 жилищного закона запрещает выселение в отопительный сезон в определенных случаях утраты единственного жилья из-за долгов собственника. Норма защищает перечисленные в ней категории граждан, включая семьи с несовершеннолетними детьми. При этом это не значит, что данная норма распространяется на всех арендаторов в стране — проверяйте ваш конкретный случай, имеются ли у оппонентов по спору дети или инвалиды на попечении.
Также важно, что решение в пользу владельца не всегда означает немедленное освобождение квартиры. Статья 246 ГПК позволяет суду отсрочить исполнение, если возникли обстоятельства, которые затрудняют его или делают невозможным. При этом основания отсрочки должны быть вескими и всегда указываются в судебном акте. Но даже эта мера лишь переносит исполнение решения, но не отменяет его.
Третий шаг — добиться исполнения решения
После вступления решения в законную силу собственник получает в суде исполнительный лист и предъявляет его судебному исполнителю. Однако даже на этом этапе все еще самостоятельно выносить вещи жильцов нельзя.
Принудительное выселение организует судебный исполнитель, если должник не выполнил требование в установленный срок. По статье 106 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» процедура проходит с участием понятых и полиции, а при выселении с несовершеннолетними — также представителя органа опеки. Вещи описывают и при необходимости обеспечивают их хранение.
Рассчитывать, что после звонка в полицию участковый приедет и освободит квартиру, не стоит. Если спор заключается в неоплате аренды и отказе съехать, полиция не может взыскать долг или выселить жильцов по требованию собственника. Такой конфликт разрешается только через суд. Как поясняет Олжас Джумабаев, при принудительном выселении полицейские содействуют судебному исполнителю, а самостоятельно решать судьбу жильцов не вправе.
При угрозах, насилии или повреждении имущества в полицию стоит обратиться независимо от стадии спора об аренде.
Если жильцы съезжают добровольно, возврат квартиры лучше оформить актом — указать дату, состояние помещения, показания счетчиков и передачу ключей. Сохранившиеся долги и порядок расчетов записывают отдельно. Подписывать фразу «претензий нет», когда они остаются, само собой не стоит.
— Сменить замки можно только после добровольной сдачи квартиры и ключей, документированного возврата жилища и прекращения права пользования, — поясняет Олжас Джумабаев.
Но все же, лучше договориться на берегу и обезопасить себя сразу. Условия оплаты, депозита и возврата квартиры полезно закрепить в договоре еще до заселения, приложив опись имущества. При конфликте это поможет доказать обязательства сторон, сэкономит время и нервы.
Ранее мы рассказывали о сложностях взыскания долгов с квартирантов. По словам адвоката, в его практике были случаи, когда жильцы восемь месяцев не платили за квартиру, однако вернуть задолженность не удалось даже после удовлетворения иска.
Может ли хозяин квартиры войти в нее без разрешения арендатора — читайте здесь.