Подвал, крыша, фасад или помещение под лестницей могут оказаться не «ничьей» территорией, а частью общего имущества многоквартирного дома. В Казахстане собственники могут передавать отдельные части такого имущества в аренду, однако решение об этом нельзя принимать единолично — соответствующий вопрос относится к компетенции общего собрания.
В действующей редакции Закона РК «О жилищных отношениях» к общему имуществу объекта кондоминиума относятся фасады, подъезды, вестибюли, коридоры, лестничные площадки, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и земельный участок. При этом закон отдельно предусматривает возможность передачи части общего имущества собственнику или третьему лицу в имущественный наем (аренду). Решение по этому вопросу принимается общим собранием собственников.
Что именно можно сдавать, как оформить такое решение и куда должны поступать деньги от аренды, корреспондент выяснил у юридического консультанта и общественного деятеля Арыса Данагатова.
По словам специалиста, прежде всего жильцам необходимо убедиться, что выбранное помещение или участок действительно относится к общему имуществу дома. Для этого, отметил специалист, важно проверить техническую документацию.
— Первое, с чего нужно начать — проверить техпаспорт дома. Если помещение или площадь, которую хотят сдать, числится как общее имущество, а не как чья-то частная собственность, значит, оно принадлежит всем собственникам квартир пропорционально их долям. И распоряжаться им можно только сообща, — сказал Арыс Данагатов.
Возможностей для использования такого имущества, по словам консультанта, может быть несколько. Нежилое помещение на первом этаже или в подвале можно передать под магазин, пункт приема или мастерскую. Фасад или торцевую стену — использовать для размещения рекламы, место возле подъезда или во дворе — для вендингового аппарата, а техническое пространство на крыше или в подвале — для оборудования интернет-провайдеров и операторов связи.
Однако прежде чем искать арендатора, собственникам необходимо принять соответствующее решение. Закон прямо относит передачу части общего имущества в аренду к вопросам общего собрания собственников.
Арыс Данагатов отмечает, что инициировать рассмотрение такого вопроса могут собственник, председатель или правление. При этом важно не просто обсудить аренду между жильцами, а официально включить вопрос в повестку собрания.
— Любой собственник, председатель или правление вправе вынести вопрос о сдаче конкретного помещения или площади в аренду на общее собрание. Можно провести собрание очно, можно заочным опросом, то есть письменным голосованием — закон это позволяет. Главное — формально включить вопрос об аренде общего имущества в повестку и заранее уведомить всех собственников, — пояснил эксперт.
Актуальные правила проведения собраний предусматривают, что инициатор должен уведомить собственников о формате, дате, месте проведения и повестке не менее чем за пять календарных дней. Решения собрания оформляются протоколом.
Именно протокол, по словам Данагатова, становится одним из ключевых документов для дальнейшего оформления аренды. В нем должны быть зафиксированы результаты голосования и принятое решение.
— В протоколе фиксируется: кто голосовал, за что, итоги, подписи председателя и секретаря собрания. Именно протокол — это тот документ, который дает председателю право подписать договор аренды от имени дома. Подписывать его нужно строго на основании и в рамках того, что разрешило собрание — сроки, цены и назначение помещения, — отметил он.
После принятия решения возникает вопрос о самом договоре. Его условия должны соответствовать решению собственников: речь идет о конкретном объекте, сроках его использования, стоимости и назначении.
При этом полученные от аренды средства не являются личным доходом председателя или отдельных жильцов. Закон устанавливает, что арендная плата за использование части общего имущества зачисляется на текущий счет ОСИ либо на счет субъекта управления объектом кондоминиума при соответствующей форме управления.
По словам юриста, расходовать эти средства можно на нужды самого дома в соответствии с утвержденной сметой. Таким образом, доход от аренды может направляться на содержание общего имущества, благоустройство или накопление средств на капитальный ремонт.
— Деньги от аренды общего имущества — это не личный доход конкретного жильца, а доход дома как единого имущественного комплекса. Поэтому деньги поступают на счет дома — спецсчет ОСИ или простого товарищества, а не в карман отдельным собственникам. Расходуются они по смете, утвержденной тем же общим собранием — на текущий ремонт, содержание, накопление на капремонт, — сказал консультант.
Есть и другой вариант, который эксперт называет удобным для собственников. Полученный доход может учитываться при оплате расходов на содержание дома, то есть фактически уменьшать финансовую нагрузку жильцов.
— Очень частый и удобный вариант — зачет этих денег в счет ежемесячных взносов собственников на содержание дома. Формально жильцы не получают наличные, но их платеж за содержание дома реально становится меньше. Это тоже форма заработка, просто не в виде прямой выплаты, — пояснил Данагатов.
При этом жильцы должны иметь возможность контролировать движение этих средств. В официальных разъяснениях по управлению многоквартирными домами также указывается, что в отчетности ОСИ отдельно отражаются поступления от сдачи общего имущества в аренду.
Еще один момент, который появился в актуальной повестке с 2026 года, — налогообложение. Комитет государственных доходов разъяснил, что с 1 января 2026 года ОСИ признается некоммерческой организацией при соблюдении установленных условий. Взносы собственников при этом не облагаются КПН, однако если ОСИ получает доход от коммерческой деятельности, например от сдачи помещений в аренду, применяется КПН по ставке 20%.
То есть доход от аренды нельзя просто получить и распределить между жильцами наличными. Он должен проходить через установленную систему учета и использоваться согласно требованиям законодательства и налоговых обязательств ОСИ.
Сам эксперт отдельно предупреждает о рисках попытки обойти решение общего собрания. По его словам, самостоятельное заключение договора председателем или инициативной группой может создать проблемы как для собственников, так и для арендатора.
— Если председатель или инициативная группа заключает такой договор без решения собрания, собственники вправе оспорить сделку в суде как совершенную неуполномоченным лицом. Арендатору такая ситуация тоже невыгодна: в любой момент договор может быть признан недействительным, и его попросят освободить помещение. Поэтому и жильцам, и потенциальному арендатору правильный порядок оформления выгоден одинаково — он защищает обе стороны, — заключил Арыс Данагатов.
Ранее мы писали о новых гарантиях защиты жилья и собственности в Казахстане. Как эти изменения отразятся на арендаторах и владельцах квартир, рассказал корреспонденту эксперт по недвижимости Виталий Шалаев.
Также напомним, что в Казахстане планируют максимально урегулировать рынок риелторской деятельности.