Ипотека в Казахстане: как выгодно покупать жилье в долг
Самый популярный вид займа
Одно из самых динамично развивающихся направлений на кредитном рынке Казахстана сейчас - кредитование в рамках системы жилищно-строительных сбережений (ЖСС), оператором которого выступает «Отбасы банк».
Самый популярный продукт банка — промежуточные займы.
До 1 октября текущего года промежуточные займы выдавались по ставке от 7% до 8,5% годовых с последующим понижением до 5%.
При этом, ГЭСВ – общая сумма всех платежей, уплачиваемых заемщиком по кредитному договору - от 7,4%.
Однако с 1 октября этого года правила поменялись и к продукту будут применятся дифференцированные ставки вознаграждения, которые зависят от размера оценочного показателя (ОП). ОП зависит, в том числе, и от срока накопления. Диапазон ставок составляет от 7% до 11,5% годовых (ГЭСВ — от 7,4%). Получается, чем дольше копит вкладчик, тем ниже будет ставка.
При этом, даже если клиент не имеет накоплений на депозите, но внесет единовременно 50% от стоимости жилья на свой сберегательный счет в «Отбасы банке», то он сможет претендовать на промежуточный займ по ставке от 10-11,5% с ГЭСВ от 11,2%.
А для того, чтобы получить промежуточный займ по прежним ставкам (от 7-8,5%), вкладчик должен будет внести имеющиеся 50% от стоимости жилья и достичь значения ОП 5.
ОП – это индикатор финансовой дисциплины клиента. Чем выше ОП, тем ниже ставка по кредиту. При взносе 50% от договорной суммы ОП 0,83 достигается за 1 месяц, за 2 месяца – 1,67, за 3 – 2,5, за 4 - 3,33, за 5 - 4,17. ОП 5 достигается за 6 месяцев.
Стоит отметить, что даже с условием увеличения ставок продукт от «Отбасы банка» все же остается лучшим в секторе. Потому как проценты по ипотеке этого банка, у которого разные льготные ипотечные продукты, связанные с госпрограммами, от повышения базовой ставки не меняются.
В целом «Отбасы банк» предлагает три вида займов: промежуточный, жилищный заем и предварительный займ.
Промежуточный заем мы рассмотрели выше.
Жилищный заем — это вид займа, который предоставляется вкладчику банка при условии накопления не менее 50% от необходимой для приобретения жилья суммы за срок не менее 3 лет, а также при достижении минимального уровня ОП 16.
Предварительный заем - это льготный вид займа, который «Отбасы банк» выдает только в рамках госпрограмм, региональных и собственных программ - «Әскери баспана», «Свой дом», программы для молодежи. О них мы расскажем далее.
Согласно данным банка, по итогам 2021 года на промежуточные займы пришлось 46% всего кредитного портфеля банка, на предварительные жилищные займы — 37%, на жилищные займы — 17%.
Ипотечные продукты «Отбасы банка»
Рассмотрим другие ипотечные продукты, которые предлагает «Отбасы банк», связанные с госпрограммами.
«Нурлы жер» (5-20-25)
Программа распространяется на первичный рынок. Первоначальный взнос – от 20%, сроком до 25 лет и ставкой 5%. Принять участие в программе могут только граждане, стоящие в очереди в акимате. При этом доход на каждого члена семьи за последние 6 месяцев не должен быть выше 3,7 прожиточного минимума (133,2 тыс. тенге в 2022 году).
Акиматы финансируют строительство и реализацию кредитного жилья по фиксированным ценам за 1 м²:
- до 240 тыс. тенге − Алматы;
- до 220 тыс. тенге − в Нур-Султане и его пригородной зоне;
- до 200 тыс. тенге − в Шымкенте и пригородной зоне Алматы;
- до 180 тыс. тенге − в Актобе, Атырау, Актау, Туркестане, Карагандинской и Костанайской областях;
- до 160 тыс. тенге − в остальных регионах.
«Бакытты отбасы» (2-10-20)
Программа для очередников категорий многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами. Приобрести жилье можно на первичном и вторичном рынках.
Первоначальный взнос – от 10%, ставка – 2% годовых со сроком до 20 лет. Жилье можно купить только в регионе, где вы состоите в очереди акимате.
«Әскери баспана»
Ипотечная программа распространяется на военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и специальных госорганов. Получить заем можно по ставке от 3,5% до 8% годовых. Покупка жилья доступна в любом городе Казахстана.
«Жас отбасы»
Программа для молодых семей. Она распространяется на первичный и вторичный рынки. Также заем можно использовать на покупку участка, строительство дома или ремонта имеющегося жилья.
Ставка – 6%, срок – от шести до девяти лет, сумма займа – до 100 млн тенге. Чтобы получить кредит, одному или обоим супругам необходимо сначала открыть новый депозит в «Отбасы банке» и копить на нем минимум один год. На момент открытия вклада браку не должно быть более пяти лет.
«Свой дом»
Ипотека доступная для всех вкладчиков «Отбасы банка», которые накопили не менее 500 тыс. тенге на момент подачи заявления. Первоначальный взнос – от 50%, срок кредита – до 25 лет, ставка – от 3,5% до 5%, сумма займа – до 90 млн тенге.
Жилье можно купить на этапе строительства через долевое участие или выбрать квартиру в строящемся объекте. Прописка не требуется и нет ограничений по количеству приобретаемого жилья.
«Вторичное жилье»
Для участия в программе у вас должен быть депозит в «Отбасы банке» со сроком накопления минимум три года. Деньги можно использовать на покупку квартиры, ремонт или на ипотечное рефинансирование.
При этом, неважно наличие уже имеющегося жилья. Ставка по кредиту – от 7,5% до 8,5% годовых, первоначальный взнос – 50%, срок кредитования – до 25 лет.
«Алатау жастары»
Новая льготная программа для молодежи из Алматинской области. Максимальная сумма кредитования – 10 млн тенге. Ставка по кредиту 5% со сроком до 19 лет.
Поучаствовать в программе могут жители региона не старше 35 лет, у которых имеется трудовой стаж не менее года. Также участник должен проживать в области не меньше года.
Нужно отметить, что в сентябре 2021 года перестали принимать заявки по программе «Шанырак» (5-10-20). Вместе с тем в этом году заявки принимаются от очередников акимата, которые встали на учет с 1986 года. Для этого необязательно быть клиентом «Отбасы банка».
Программа «7-20-25»
Большим спросом у населения пользуется ипотечная программа «7-20-25», оператором которой является АО «Казахстанская Жилищная Компания»
Первоначальный взнос по этой программе составляет – 20% от стоимости квартиры, срок на выплаты до 25 лет и ставка 7%. Купить жилье можно только на первичном рынке. Для Астаны, Алматы и их пригородных зон, Актау, Атырау и Шымкента максимальная стоимость жилья – 25 млн тенге, для Караганды, Туркестана – 20 млн тенге, для других регионов – 15 млн тенге.
По данным за октябрь 2022 года по этой программе было выдано 56 144 кредитов на сумму 732,8 млрд тенге из выделенных 1 трлн тенге. Согласно прогнозам оператора, полное освоение средств ожидается в конце I квартала 2023 года.
Предложения по коммерческим ипотечным программам
Банки второго уровня (БВУ) предлагают свои ипотечные продукты. Процентные ставки по ним варьируются от 13% до 23% (ГЭСВ от 14,1%).
Как формируются ставки по ипотекам
Ставки по ипотекам формируются исходя из базовой ставки, которую устанавливает Национальный банк РК. 25 июля текущего года Нацбанк повысил базовую ставку до 14,5%. Повышение базовой ставки практически всегда означает повышение ипотечных ставок. Нацбанк как бы дает сигнал банкам второго уровня – не кредитовать – они вместо этого могут положить деньги в Нацбанк, избежав рисков по невыплатам.
Однако, как правило, банки после повышения базовой ставки повышают ставки по ипотекам. Ведь им уже невыгодно выдавать кредиты по тем же процентам, и чтобы иметь маржу, они повышают ипотечные ставки на 5-6%. При этом во всех банках наблюдается примерно одинаковое повышение, но даются разные бонусы и условия, чтобы сделать предложение более привлекательным – это уже больше вопрос конкуренции.
Таким образом, после повышения базовой ставки, ипотечные кредиты становятся дороже для населения, а сберегать на депозитах становится более выгодно, поскольку с повышением базовой ставки, повышается и процент вознаграждения по депозиту.
После повышения базовой ставки 25 июля т.г., ипотечные ставки повысились до 20%.
В целом, в этом году Нацбанк повышал базовую ставку дважды.
С 26 октября базовая ставка стала равна 16%. Ставки по ипотекам выросли до 23%.
По мнению эксперта в области экономики Айбара Олжаева, рыночная ипотека в нашей стране достаточно дорогая сама по себе. Тем не менее, она остается одним из факторов, формирующих спрос.
«70-80% сделок осуществляется с помощью ипотечных программ. Ипотека является одним из факторов, обеспечивающих спрос», - сказал Айбар Олжаев.
Однако, по его словам, нужно помнить, что ипотека не панацея, и не может помочь гражданам, когда их платежеспособность низкая.
«Цены на жилье в нашей стране очень дорогие. Процентная ставка по ипотеке и первоначальный взнос большой роли не играют. Даже если, например, ипотека выплачивается под 0%, то цена дома высокая, и платить ее каждый месяц будет накладно», - поделился своим мнением эксперт.
К слову, цены на жилье в стране действительно растут. На графике ниже представлены изменения цен на жилье за последние три года на октябрь текущего.
О причинах повышения цен мы писали здесь.
По информации, опубликованной мониторинговым агентством Energyprom.kz, в мировом рейтинге стран по доступности жилья Казахстан занимает 44 место из 112. Индекс доступности равен 10,5. Это значит, что средняя стоимость жилья в стране укладывается в 10 годовых зарплат среднестатистической семьи.
В целях оценки доступности собственных ипотечных продуктов были проведены расчеты индекса доступности жилья (англ. – Housing Affordability Index, HAI) для домохозяйства из трех человек в разрезе децильных групп (где один дециль – самая бедная группа населения РК, 10 – самая богатая группа населения Республики Казахстан).
Этот индекс определяется по следующей формуле: HAI = (Доля доходности по ипотеке* Среднедушевые номинальные денежные доходы*3*12)/(12*Ежемесячная сумма платежа по ипотеке). Результаты трактуются следующим образом: показатель выше 100 – ипотека доступна, показатель ниже 100 – ипотека недоступна.
Исходя из полученных результатов, на сегодняшний день самой доступной для населения ипотечной программой является программа «7-20-25». Остальные же продукты для большинства граждан практически недоступны.
Тем не менее, несмотря на высокие цены на жилье и повышение ставок по ипотекам, доля ипотеки на кредитном рынке ежегодно растет.
Доляипотеки на кредитном рынке достигла почти 20%
По данным Ranking.kz, к августу текущего года портфель по ипотечным кредитам БВУ достиг 4 трлн тенге, увеличившись на 3,3% за месяц (данные за сентябрь). При этом, годовой рост составил 47,9%.
Вместе с тем растет и доля ипотеки на кредитном рынке. Она достигла почти 20%, в то время как всего пятью годами ранее составляла лишь порядка 8%.
Всего в системе ЖСС участвуют 2,4 млн казахстанцев, или 26% экономически активного населения страны.
Новая жилищная программа
АО «Казахстанская Жилищная Компания» (далее – КЖК) после завершения ипотечной программы «7-20-25» уже готовит новую программу по поддержке рынка нового жилья. По данным компании, программа будет рассчитана на средний работающий класс под 11-12 % годовых.
При этом, часть ставки вознаграждения по рыночным жилищным займам этой программы будет субсидироваться из республиканского бюджета.
По данным КЖК в ближайшие 3-4 года БВУ готовы выдать ипотечных займов на общую сумму 1,3 трлн тенге за счет собственных средств. На первом этапе предлагается охватить субсидированием ипотечный портфель БВУ в размере 500-600 млрд тенге. Это примерно 24 тыс. квартир (1,3 млн кв. м). При этом КЖК готова расширять охват.
Ежегодно из бюджета потребуется порядка 36 млрд тенге. При этом ипотечный портфель будет формироваться за счет собственных средств банков.
В целом, согласно расчетам компании, с учетом средней заработной платы, для работающего класса ставка по займу в районе 11-12% является финансово доступной.
Кроме того, с 1 января 2025 года граждане смогут получать фискальные льготы в виде налоговых вычетов.
Согласно расчетам компании, если к 2025 году будут приняты все законодательные изменения по фискальным льготам, то физические лица смогут экономить около 400 млн тенге в год за счет налоговых вычетов.
В целом, в отличие от действующей программы, новая дает возможность приобретения не только готового первичного жилья, но и строящегося жилья, обеспеченного гарантией КЖК. Это будет большим преимуществом для граждан, поскольку долевое жилье на этапе строительства в среднем на 30% дешевле готового. При этом, риски будут минимальные - в случае дефолта застройщика КЖК будет достраивать жилье за счет своего капитала.
После завершения «7-20-25» новая программа станет логическим продолжением по развитию рынка ипотеки.