По словам юриста, налог возникает при одновременном соблюдении двух условий: недвижимость продали дороже, чем приобрели, и при этом не истек установленный срок владения.
— Многие думают, что платить придется со всей суммы сделки. Это не так. Налог берется только с разницы между ценой продажи и ценой покупки, то есть с прироста стоимости, — пояснила Екатерина Ким.
Она отмечает, что с 1 января 2026 года в Казахстане действует новый Налоговый кодекс, который изменил правила налогообложения при продаже недвижимости.
В частности, если право собственности зарегистрировано после 1 января 2026 года, продать квартиру без налога можно после двух лет владения. Для недвижимости, оформленной ранее, действует переходная норма статьи 842 Налогового кодекса: в этом случае достаточно одного года владения. Эта норма действует до 1 января 2028 года.
Юрист советует отсчитывать срок владения с даты государственной регистрации права собственности, а не с момента подписания договора.
При этом для договоров долевого участия, заключенных после 1 января 2026 года, предусмотрены отдельные правила. В этом случае право требования можно продать без налога после трех лет.
Распространяются ли эти правила на все виды недвижимости?
По словам Ким, двухлетний срок владения распространяется не только на квартиры, но и на частные дома, дачи, гаражи, паркинги, кладовки, объекты личного подсобного хозяйства, а также земельные участки для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, личного подсобного хозяйства и размещения гаражей.
При этом для коммерческой недвижимости действуют более строгие правила. Как пояснила юрист, при продаже офиса, магазина или склада дороже стоимости приобретения налог необходимо уплатить независимо от срока владения. Аналогичный подход применяется к недвижимости за рубежом.
Нужно ли платить налог при продаже унаследованной или подаренной квартиры?
Ким объясняет, что само получение недвижимости по наследству налогом не облагается. Однако налоговые обязательства могут возникнуть при последующей продаже, если не истек установленный срок владения и образовался прирост стоимости.
При этом для расчета налога можно использовать рыночную стоимость квартиры на дату возникновения права собственности, подтвержденную отчетом независимого оценщика. Юрист рекомендует заказать такой отчет не позднее срока представления декларации.
— Если этого не сделать, налог может оказаться заметно больше, — отмечает она.
Однако если квартира получена в дар, за основу берется оценочная стоимость для целей налогообложения имущества на 1 января года, в котором недвижимость перешла в собственность.
Как рассчитывается налог?
Сначала необходимо определить разницу между ценой продажи и стоимостью приобретения недвижимости. С полученного прироста рассчитывается индивидуальный подоходный налог.
— С 2026 года ставка прогрессивная. С прироста до 8 500 МРП, а в этом году это 36 762 500 теңге, платится 10%. С суммы сверх этого порога 15%. Например, квартиру купили за 40 млн теңге, а продали за 50 млн теңге. Налог составит 1 млн теңге. Если прирост 50 млн теңге, налог будет уже 5 661 875 теңге, — объяснила Ким.
Какую стоимость недвижимости учитывают при расчете налога?
Юрист пояснила, что налог рассчитывается исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи. Кадастровая или рыночная стоимость сама по себе не увеличивает налогооблагаемую сумму.
При этом Ким предостерегает продавцов от искусственного занижения стоимости недвижимости в договоре ради уменьшения налоговых обязательств.
— Сведения о сделках налоговая получает автоматически, и цена сильно ниже рынка легко становится поводом для камерального контроля. А при любом споре с покупателем такой договор сыграет против самого продавца, — говорит она.
Что делать, если документы о покупке квартиры не сохранились?
Юрист рекомендует восстановить документы, подтверждающие стоимость приобретения недвижимости, еще до ее продажи.
— Если подтвердить цену покупки нечем, налоговая считает ее равной нулю, и налог придется платить со всей суммы продажи. Сделайте дубликат договора у нотариуса, запросите архивную копию в регистрирующем органе, поднимите банковские выписки о переводе денег продавцу, — советует Ким.
Можно ли уменьшить налог за счет расходов на ремонт и улучшение квартиры?
По словам юриста, расходы на ремонт, мебель, перепланировку и другие улучшения не уменьшают налогооблагаемый прирост стоимости недвижимости. При расчете учитывается только стоимость ее приобретения, даже если у владельца сохранились чеки на произведенные расходы.
Как рассчитывается налог при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?
Ким отмечает, что при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку, действуют те же правила, что и при обычной покупке. Стоимостью приобретения считается полная цена недвижимости по договору, независимо от того, какую часть суммы оплатил покупатель самостоятельно, а какую — банк.
— Проценты по кредиту, страховки и банковские комиссии в расчет не берутся. Срок владения считается с даты регистрации права собственности, а не с момента погашения ипотеки, — объяснила Ким.
Нужно ли платить налог при продаже доли в квартире?
По словам юриста, при продаже доли применяются те же основные правила налогообложения. Каждый совладелец самостоятельно рассчитывает прирост стоимости своей доли и исполняет обязанности по декларированию дохода.
— Срок владения у каждого свой, с даты регистрации его права. У супругов с общей совместной собственностью срок идет с даты регистрации этой собственности, в том числе если квартира потом перешла одному из них при разводе или по наследству, — говорит она.
Освобождает ли от налога покупка другого жилья на деньги от продажи квартиры?
Как отмечает Ким, в Казахстане не предусмотрена льгота, позволяющая избежать уплаты налога только на том основании, что вырученные от продажи средства направлены на приобретение другого жилья.
Как и где нужно уплачивать налог?
Продавец самостоятельно рассчитывает налог и представляет декларацию по форме 270.00. Сделать это можно через Кабинет налогоплательщика, портал eGov, приложение E-Salyq Azamat или обратившись в налоговый орган по месту жительства. Уплатить налог можно через банковское приложение.
В какие сроки нужно отчитаться и какие документы подготовить?
Декларацию необходимо представить до 15 сентября года, следующего за годом продажи недвижимости, а налог уплатить до 25 сентября.
По словам юриста, для оформления потребуются договор приобретения недвижимости, договор купли-продажи и документы, подтверждающие оплату. Если квартира получена по наследству или в дар, также понадобятся свидетельство о праве на наследство или договор дарения и, при необходимости, отчет оценщика.
Чем грозит неуплата налога?
Ким предупредила, что скрыть продажу недвижимости не получится, поскольку сведения о зарегистрированных сделках поступают в налоговые органы автоматически.
— За несданную декларацию в первый раз будет предупреждение, а при повторном нарушении в течение года штраф 15 МРП, это 64 875 теңге. На неуплаченный налог каждый день начисляется пеня. Если игнорировать уведомление налоговой, долг взыщут принудительно, вплоть до ареста банковских счетов. Поэтому заплатить вовремя всегда дешевле, — добавила она.
Ранее мы писали, нужно ли платить налог при продаже автомобиля в Казахстане.