Повысятся ли цены на жилье в 2023 году в Казахстане - мнения экспертов
По данным Бюро национальной статистики, за год по состоянию на ноябрь 2022 года цены квартир вторичного рынка повысились на 26,9%, продажи нового жилья – на 17,3%. Арендная плата за благоустроенное жилье в ноябре 2022 года по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года повысилась на 48,6%.
В региональном разрезе цены на первичном рынке жилья в годовом выражении значительно подорожали в Актобе на 30,3%, Семее – на 26,9%, Актау – на 25%.
На вторичном рынке жилья лидеры роста цен - города Талдыкорган (44,6%), Актау (43,3%), Семей (42,8%), Актобе (42,4%), Астана (41,7%) и Кызылорда (41,2%), а на рынке аренды жилья – города Алматы (76,6%), Караганда (55,7%) и Костанай (54,5%).
Вместе с тем, согласно данным Бюро национальной статистики, на сегодня в Казахстане доля импорта по 18 ключевым строительным материалам превышает 50%.
Импорт строительных материалов на отечественный рынок за 8 месяцев 2022 года увеличился почти на 3%, до 799,5 млн долларов.
Казахстанские депутаты подняли вопрос, что складывающаяся обстановка на фоне нарушения импортных цепочек привела к тому, что в 2021 году произошло удорожание фактически всех видов строительных материалов на 50%, а по некоторым материалам - даже на 100%.
Мнения экспертов
Какие изменения возможно ожидать на рынке в новом году? Своим прогнозом поделился экономист Эльдар Шамсутдинов.
«Несмотря на то, что необходимости в дополнительной стимуляции предложения и спроса на рынке жилья не было, большие игроки пролоббировали продление жилищной программы 7-20-25. Могу предположить, что вливание госденег увеличит концентрацию застройщиков и усилит недобросовестную конкуренцию на рынке жилья, что в итоге скажется на реальной стоимости и падении качества жилья», - сказал Эльдар Шамсутдинов корреспонденту МИА «Казинформ».
Касательно цен, эксперт прогнозирует в первую половину года активацию распродаж первичного жилья.
«Цены будут зависеть от финансового самочувствия строительных компаний. Если у застройщиков будет потребность в срочной ликвидности, то цены на первичку будут падать. На вторичке скорей всего будет рынок покупателя, предложений будет много, в том числе, будет продаваться жилье, купленное в рамках пенсионных изъятий, цены будут снижаться», - заявил экономист.
«Прогнозы на рынке индикативные и зависят от множества факторов. Например, новая волна мобилизации в России может вновь полностью изменить ситуацию на рынке. Или государство может запустить новую программу по субсидированию покупки или аренды жилья», - добавил Эльдар Шамсутдинов.
Эксперт при этом напомнил, что идея Министерства индустрии и инфраструктурного развития с паевым инвестиционным фондом недвижимости до сих пор в разработке, а ее активация может непредсказуемо изменить рынок.
Советник президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко прокомментировала, что пришедший год повторит все тенденции ушедшего года, и цены на недвижимость будут все же зависеть от обстоятельств и факторов, влияющих на рынок.
«Число сделок, за исключением начала года, будет стандартным, уже установившимся за последние полгода: на уровне 35 тысяч сделок в месяц, плюс-минус еще пару тысяч. Цены же будут зависеть от уровня инфляции и государственных программ, призванных поддерживать рынок. Если говорить о трендах, то вторичная недвижимость должна снизить свои темпы роста и начать тренд на снижение, так как в прошлом году цена на нее была парадоксально завышена по отношению к первичным объектам», - считает Нина Лукьяненко.
Генеральный директор казахстанской строительной организации Open Development Вячеслав Лазарев ранее для МИА «Казинформ» прокомментировал, что в марте из-за увеличения себестоимости строительства девелоперам (застройщикам) приходилось увеличивать цену. Количество сделок купли-продажи в мае упало на 41,9% и в июне не восстановилось. Ситуация более или менее стабилизировалась в сентябре.
«Мы видим, что ситуация стабилизировалась в сентябре месяце и динамика количества сделок купли-продажи начала расти. Это обусловлено фактором отложенного спроса за летний период, когда клиенты ожидали снижения стоимости жилья. Однако с осени текущего года мы видим возобновление тренда увеличения стоимости квадратных метров жилья на 2-3 % в зависимости от региона», - сказал Вячеслав Лазарев.
Он подчеркнул, что в целом рост цен на жилье неизбежен, ввиду постоянного удорожания стройматериалов. В 2020-2021 году это произошло в результате пандемии. При этом рост цен на стройматериалы и жилье ускорился на фоне складывающейся беспрецедентной геополитической ситуации в этом году.
Финансист, эксперт Галим Хусаинов поделился, что множество споров идет по поводу того, какая должна быть государственная программа по ипотеке.
«Нужно начать с понимания, что является государственной функцией и задачей. В данной ситуации у государства есть две основные задачи: социальная, которая предполагает за счет перераспределения налогов поддерживать социально уязвимые слои населения и рост благосостояния граждан, который, в первую очередь, достигается либо за счет роста доходов, либо за счет снижения расходов. Я считаю, что в рамках ипотечных программ должны поддерживаться эти две задачи, при этом, это должны быть совершенно разные программы по своей сути», - считает Галим Хусаинов.
По его словам, для социально-уязвимых слоев населения нужно четко определить критерии. Критерий должен быть больше сконцентрирован на доходе на каждого члена семьи и людей с ограниченными возможностями. В расчет дохода нужно принимать не только официальные доходы, но и косвенные.
Более остро стоит вопрос о том, какой должна быть программа для выполнения второй задачи. Как считает эксперт, это очень сложная задача и любая ипотека за счет эмиссии денег ведет только к увеличению стоимости квартир и давлению на курс тенге.
«Любое государственное стимулирование любой стройки не приводит к устойчивому росту экономики, а приводит к росту цен и давлению на тенге. Фактически, стимулирование спроса жилья не может быть основой для роста ВВП, так как такой эффект носит одноразовый характер и его вклад всегда будет меньше единицы», - поделился Галим Хусаинов.
Также по словам эксперта, средняя инфляция за последние 5-7 лет была в районе 10-12%, тогда ипотека могла бы быть со ставкой в районе 12-14%. Со снижением инфляции снижается и стоимость ипотеки. Ипотека должна предоставляться только для рынка нового жилья и только для жилых комплексов, которые создают квартальную застройку с положительным экономическим эффектом для экономики. Для этого, например, должны быть определенные критерии наличия определенных инфраструктурных вещей, которые делают данный район экономически оправданным (торговый центр, коммерческие помещения, рестораны, ритейлы, школы, садики, больницы) и так далее.