Тұрғын үй саласында қандай өзгерістер болады – сарапшылар пікірі
Ұлттық статистика бюросының деректері бойынша, 2022 жылы қарашада қайталама нарықтағы пәтерлердің бағасы 26,9%-ға, жаңа тұрғын үй құны 17,3%-ға өсті. Сол сияқты өткен жылдың қарашасында абаттандырылған тұрғын үйді жалдау ақысы өткен жылмен салыстырғанда 48,6%-ға артты.
Өңірлер бойынша жаңа үй бағалары Ақтөбеде 30,3%-ға, Семейде 26,9%-ға және Ақтауда 25%-ға қымбаттады.
Қайталама нарықтағы тұрғын үйдің бағасы бойынша көшбасында Талдықорған (44,6%), Ақтау (43,3%), Семей (42,8%), Ақтөбе (42,4%), Астана (41,7%) және Қызылорда (41,2%) қалалары бар. Ал тұрғын үйді жалға беру нарығында Алматы қаласы (76,6%), Қарағанды (55,7%) және Қостанай (54,5%) алда тұр.
Сонымен қатар, Ұлттық статистика бюросы елімізде 18 негізгі құрылыс материалдары бойынша импорттың үлесі 50%-дан асқанын хабарлайды.
2022 жылдың 8 айында отандық нарыққа құрылыс материалдарының импорты шамамен 3%-ға немесе 799,5 млн долларға дейін өсті.
Қазақстандық депутаттар 2021 жылы құрылыс материалдарының барлық түрі 50%-ға, кейбір материалдар бойынша тіпті 100%-ға дейін қымбаттауы мәселесін көтерді.
Сарапшылар пікірі
«Биыл тұрғын үй нарығын қандай өзгерістер күтуде?» Экономист Ильдар Шамсутдинов өз болжамымен бөлісті.
«Тұрғын үй нарығында ұсыныс пен сұранысты қосымша ынталандыру қажеттілігі болмаса да, ірі ойыншылар «7-20-25» тұрғын үй бағдарламасын ұзарту үшін лоббизм жасады. Мемлекет қаржысын құю құрылыс салушылардың шоғырлануын арттырады. Бұл тұрғын үй нарығындағы жосықсыз бәсекелестікті күшейтеді деп болжауға болады. Оның салдары тұрғын үй құнының қымбаттауы мен оның сапасының нашарлай түсуіне алып келеді», - деген жауап жолдады Эльдар Шамсутдинов ҚазАқпарат тілшісі сауалына.
Оның болжамынша, 2023 жылдың бірінші жартыжылдығында бастапқы тұрғын үй сатылымы жандана түседі.
«Баға құрылыс компанияларының қаржылық жағдайымен байланысты. Егер тұрғын үй салатын компанияларда шұғыл өтімділік қажеттілігі туындаса, онда бастапқы үй бағасы арзандайды. Қолданыстағы тұрғын үйлердің өз нарығы болады. Ұсыныстар көп болып, оның ішінде зейнетақы жинағы арқылы алған тұрғын үйлерде сатылады, баға төмендейді», - дейді экономист.
«Нарықтағы болжамдар индикативті және көптеген факторларға байланысты. Мысалы, елімізге ресейліктердің тағы жаңа толқыны келсе, нарықтағы жағдай толығымен өзгереді. Осы тұрғыда мемлекет тұрғын үйді сатып алу және жалға алуды субсидиялаудың жаңа бағдарламасын іске қосуы мүмкін», - деп толықтырды Э. Шамсутдинов.
Сондай-ақ, сарапшы Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігінің жылжымайтын мүліктің өзара қоры идеясы әлі де әзірленіп жатқанын айтты. Айтуынша, аталған идея жүзеге асырылса нарық айтарлықтай өзгеруі мүмкін.
Қазақстан риэлторларының біріккен қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың пікірінше, тұрғын үй нарығында биыл да өткен жылғы тенденциялар қайталанады. Сарапшы жылжымайтын мүлік бағасы нарыққа әсер ететін мән-жайлар мен факторларға байланысты деп түсіндірді.
«Мәмілелер саны соңғы жарты жылда қалыптасқан стандартқа сай болады. Айына 35 мың мәміле жасалады, бірнеше кем немесе артық болуы мүмкін. Баға инфляция деңгейіне және нарықты қолдауға арналған мемлекеттік бағдарламаларға байланысты болады. Егер трендтер туралы айтар болсақ, қайталама жылжымайтын мүлік өсу қарқыны төмендейді. Өйткені, өткен жылы қайталама тұрғын үйдің бағасы жаңа объектілерге қатысты парадоксалды түрде көтерілді», - деді Нина Лукьяненко.
Қазақстандық Open Development құрылыс ұйымының бас директоры Вячеслав Лазарев бұған дейін ҚазАқпарат тілшісіне наурызда құрылыстың өзіндік құнының өсуіне байланысты девелоперлер (құрылыс салушылар) бағаны көтеруге мәжбүр болғанын түсіндірген еді. Мамыр айында сатып алу-сату мәмілелерінің үлесі 41,9%-ға төмендеді, бірақ маусымда жағдай қалпына келмеді. Қыркүйекте жағдай азды-көпті тұрақтанды.
«Былтыр қыркүйекте жағдайдың тұрақтанғанын және сатып алу-сату мәмілелерінің динамикасы өсе бастағанын байқадық. Бұл клиенттер тұрғын үй құнының төмендеуін күткен жазғы кезеңдегі кешіктірілген сұраныс факторына байланысты. Алайда, 2022 жылдың күзінен бастап әр өңірге байланысты тұрғын үйдің шаршы метрі 2-3%-ға арту үрдісі көрініс тапты», - деді Вячеслав Лазарев.
Сонымен қатар маман құрылыс материалдарының үнемі қымбаттауы тұрғын үй бағасының өсуіне алып келетінін айтты. 2020-2021 жылдары пандемияның салдары әсер етті. Құрылыс материалдары мен тұрғын үй бағасының өсуі қалыптасқан геосаяси жағдай аясында жеделдей түсті.
Қаржыгер, сарапшы Ғалым Хусаинов мемлекеттік ипотекалық тұрғын үй бағдарламасы қандай болуы керек деген мәселеге қатысты ойын ортаға салды.
«Мәселені мемлекеттік функция мен міндеттің не екенін түсінуден бастау керек. Бұл жағдайда мемлекеттің екі негізгі міндеті бар. Бірі әлеуметтік, салықтарды қайта бөлу арқылы халықтың әлеуметтік осал топтарын қорғау. Екінші азаматтардың әл-ауқатының өсуін қолдау. Оған бірінші кезекте кірістің өсуі немесе шығысты азайту арқылы қол жеткізіледі. Менің ойымша, ипотекалық бағдарламалар аясында осы екі міндетті қолдау керек. Ол үшін бөлек бағдарламалар болуы тиіс», - деп есептейді Ғалым Хусаинов.
Оның айтуынша, халықтың әлеуметтік осал топтары үшін критерийлерді нақты анықтау қажет. Критерий отбасының әрбір мүшесіне және мүгедектерге арналған табысқа көбірек шоғырлануы керек. Кірісті есептегенде тек ресми табысты ғана емес, сонымен бірге жанама кірістерді де қабылдау қажет.
Сарапшының пікірінше, жоғары ипотека пәтер құнының өсуіне және теңге бағамы қысымына әкеледі.
«Құрылыс саласын мемлекеттік ынталандыру экономиканың тұрақты өсуіне әкелмейді, ол бағаның өсуі мен теңге қысымына алып келеді. Шын мәнінде, тұрғын үйге деген сұранысты ынталандыру жалпы ішкі өнімнің өсуіне негіз бола алмайды. Өйткені мұндай әсер бір реттік сипатқа ие және оның үлесі бірер жарым ғана», - дейді Ғ.Хусаинов.
Сондай-ақ, сарапшының айтуынша, соңғы 5-7 жылдағы орташа инфляция 10-12% шамасында болды, ал ипотека 12-14% шамасында болуы мүмкін. Инфляция төмендесе ипотека құны да төмендейді. Ипотека тек жаңа тұрғын үй нарығы үшін және экономика үшін оң әсері бар тоқсандық дамуды құратын тұрғын үй кешендері үшін ғана берілуі керек. Мысалы, инфрақұрылым бойынша белгілі бір критерийлері болуы керек. Бұл экономикалық тұрғыдан өзін өзі ақтайды. Себебі тұрғын үйлердің маңында сауда орталығы, коммерциялық үй-жайлар, мейрамханалар, бөлшек сауда, мектеп, балабақша, ауруханалар және тағы басқа нысандар болады.