Ресейге салынған санкциялар Қазақстандағы тұрғын үй нарығына қалай әсер етті
Бұған негізгі себеп ретінде қазақстандық кәсіпкерлер құрылыс материалдарының басым бөлігі шет елдерден, әсіресе Ресейден келетінін айтады. Қазір геосаяси жағдай, Ресейге толассыз салынып жатқан Батыс елдерінің санкциялары салдарынан да құрылыс материалдары қымбаттағаны байқалып отыр. Мәселен, соңғы екі айда тек 12 миллиметрлік ресейлік арматураның тоннасы 100 мың теңгеге, линолеумнің текше метрі 100 теңгеге, қасбеттік панельдердің шаршы метрі 200 теңгеге қымбаттаған. Ал бұл өз кезегінде тұрғын үйдің қымбаттауына себеп болып отыр. Демек Ресейге салынған санкциялардың Қазақстан экономикасына, соның ішінде тұрғын үй саласына әжептеуір ауыртпалық әкелетінін көріп отырмыз. Осыған орай жылжымайтын мүлік нарығындағы қазіргі мәселелер, санкция салдарын жеңілдету, тұрғын үй бағасын ұстап тұру үшін қандай шаралар қажет екені жөнінде экономистердің, мүлік нарығындағы сарапшылардың пікірін білген едік.
Санкциялардың отандық тұрғын үй нарығына әсері
Ресми дереккөздер бойынша, еліміздегі құрылыс материалдарының 54%-ы – отандық өнімдер. Ал қалған 46%-ы шеттен импортталады. Мемлекеттің азаматтарды құрылыс заттарымен толық қамтамасыз етуге мүмкіндігі болмай отыр. Сондықтан да 60%-дан астам құрылыс материалдары сырттан келеді. Бұл – нарықтық экономикаға көшкен әр мемлекеттің басынан өтетін қалыпты құбылыс. Бірақ жалпы қазақстандық нарық алаңында отандық өнімдердің аздығы бағаның тұрақсыздығына әкеліп, өзге елдің экономикасына тәуелді етіп қояды. Осыған байланысты экономист Мақсат Сералы біздің құрылыс нарығында қолданылатын тауарлардың басым бөлігі импорттық тауарлар екенін растап отыр. Оның сөзінше, құрылыс нарығында өзімізді толыққанды қамтамасыз ете алмағандықтан, шетелдік тауарларға тәуелді екенбіз.
«Соның ішінде Ресейден келетін өнімдер қазіргі таңда 2-2,5 есеге өсіп кеткен жағдайлары да бар. Мәселен, арматура, темір, ағаш, кафель өнімдері, линолеум, плинтус секілді құрылыс материалдары Ресейден келеді. Ал Ресейге салынған санкциялар салдарынан олардың бағасы шарықтап тұр. Сондықтан оның түпкі бағасы құрылыс нарығындағы шаршы метрге келіп қосылады. Тұрғын үй бағасы сол себепті де өседі»,-деді сарапшы.
Маманның пайымынша, Ресейге салынып жатқан санкциялардың салдарынан олардың экономикалық жағдайы қалай дамитыны, қай бағытта жүретіні әлі белгісіз.
«Олар ішкі нарықты сақтап, өзін толыққанды қамтамасыз ету мақсатында экспорттың көлемін азайтады. Сол себепті бізге келетін тауарлардың да көлемі күрт төмендейді. Бұл ішкі нарықта дефицит тудырады да, сәйкесінше бағаның өсуіне әкеліп соғады»,-дейді экономист.
Жылжымайтын мүлік нарығы бойынша сарапшы, Baspana Group жылжымайтын мүлік агенттігінің жетекшісі Ботагөз Мақышева елдегі құрылыс компанияларының қазіргі кезде аса бір ауыртпалық көріп отырмағанын жеткізді. Оның сөзінше, арматура секілді құрылыс материалдарының қымбаттауы тек мемлекеттік тапсырыспен тұрғын үй салатын компанияларға ғана қатысы бар.
«Өйткені мемлекеттік тапсырыспен үй салатын компаниялар тендерді ұтқан кезде баға басқа болды, ал қазір нысандарды тапсыратын кезде құрылыс материалдарында баға айырмашылығы болғандықтан, қиындық көріп отырғаны рас. Ал жеке коммерциялық компанияларға (астана бойынша) келер болсақ, оларды жоқшылық көріп отыр дей алмаймын. Мәселен,бір бөлмелі пәтердің шаршы метрінің өзіндік бағасы 100-150 мың болса, олар оны 450-500 мыңнан сатады. Қарап тұрсаңыз, құрылыстан үш есе көп табыс тауып отыр. Үйдің бастапқы бағасы басқа да, пайдалануға берілетін кездегі бағасы бөлек. Ресейге салынған санкциялардың салдарынан құрылыс компаниялары тұрғын үй бағасын көтеруге мәжбүр дегені меніңше, алып-қашпа әңгіме ғана»,-деді агенттік жетекшісі.
«Отандық тауар өндірушілерге мемлекеттің қолдауы қажет»
Осы тұста Қазақстан Үкіметі де құрылыс материалдарының импортын азайтуға мүдделі екенін атап өткен жөн. 2025 жылға қарай елдегі импорт көлемін 27%-ға дейін азайту көзделіп отыр. Қазақстандықтардың құрылыс материалдарынан тапшылық көрмеуі үшін қаржы сарапшылары да өз ұсыныстарын жеткізді. Мәселен, экономист Мақсат Сералы құрылыс материалдары нарығында қиындық туындамас үшін отандық тауар өндірушілерді қолдап, жеңілдетілген несиелер мен субсидиялар беруді қолға алу қажет екенін айтады.
«Бізде ең әуелі импорттық тауарларды ауыстыру механизмі жүзеге асырылуы керек. Президент те бұл туралы Жолдауда айтып өтті. Сондықтан қазір бізге ішкі нарықтағы өндірісті дамыту маңызды. Бұған қазіргі жағдайлар бір жағынан өте қолайлы болып тұр. Өйткені құрылыс материалдарына сұраныс тым жоғары. Сондықтан отандық өндірушілерге мүмкіндік беріліп отыр. Отандық өндірушілер мемлекеттің қолдауынсыз ешқашан көтеріле алмайтынын түсінуіміз керек. Мемлекет шетелден инвестиция тарту, жеңілдетілген несиелер портфелін кеңейту, аудан мен ауылдарда материал шығаратын зауыттарды іске қосу шараларын қолға алуы керек. Сонда біз ішкі нарықты қамтамасыз ете алуымыз әбден мүмкін. Бұл болашақта да бағаның тұрақтануына әкеледі. Егер біз құрылысқа қажетті тауардың бәрін іштен алсақ, бұл тұрғын үй нарығындағы бағаны ұстап тұруға таптырмас мүмкіндік болар еді», - деді М. Сералы.
Baspana Group жылжымайтын мүлік агенттігінің жетекшісі Ботагөз Мақышева да Ресей секілді нарықтағы орны едәуір мемлекетте болып жатқан жағдайды Қазақстанның тиімді пайдалану керегін атап айтады.
«Өйткені көптеген ірі компаниялар Ресей нарығынан кетіп жатыр. Міне, соларға біздің экономикамыздан орын бөлсек, алпауыт компаниялардың бізге көшіп келуге мүмкіндігі болар еді. Осы сәтті тиімді пайдалансақ, барлық құрылыс материалын, оған қоса қоғамның қолайлы өмір сүруіне қажетті нысандарды салуға, көптеген түйткілді мәселелерді шешуге зор мүмкіндік туындайтын еді»,-деді ол.
Дегенмен жылжымайтын мүлік агенттігі жетекшісінің пікірінше, құрылыс компаниялары материал қымбаттағанын пайдаланып, тұрғын үй бағасын өсірмей, керісінше мәселені шешуге атсалысуы керек.
«Құрылыс саласының 60-70 пайызы импорттық тауарларға тәуелді екені бәріне белгілі. Елде өндірілетін отандық өнім аз. Сондықтан ол бағаны қалыптастыруға да әсер етеді. Жалпы бұған дейін де үйлер осылай салынып келді, бірақ баға мұндай қарқынмен өскен жоқ. Жыл сайын осы жағдай қайталанады. Мұндай әлемдік экономикалық сілкіністер болмай тұрғанда құрылыс компаниялары жақсы табыс тапты. Қазір де тауып отыр, бірақ көлемі аздау. Осыған байланысты керісінше тұрғын үй компаниялары бағаны өсіруге асықпай, экономиканы қалыптастырушылардың бірі ретінде проблеманы шешуді қолға алуға тиіс»,-деді Б. Мақышева.
Тұрғын үй бағасы тұрақтала ма?
Экономист Мақсат Сералының айтуынша, жалпы тұрғын үй нарығындағы баға ешқашан төмендемеген.
«Біз ішкі нарықты қамтамасыз етпейінше, баға өсуін тоқтатпайды. Жыл сайын тұрғын үй 12%, 14%, 18%-ға қымбаттап жатыр. Жаңадан салынған немесе қайталама нарықтағы үйлер болсын, бәрінің де бағасы өсіп жатыр. Баға тіпті баспана категориясына да қарап жатқан жоқ. Элиталық санаттағы үйлердің де қымбаттағаны байқалып отыр. Әрине, олар біраз қымбаттайтыны сөзсіз. Өйткені онда Еуропа мемлекеттерінен шикізат, құрылыс материалдары қолданылады. Мәселен, Италиядан әкелінген кафель, француз ламинаты секілді материалдар автоматты түрде қымбаттайды. Эконом класстағы үйлер де қымбаттайды, себебі біз ішкі нарықты әлі толыққанды қамтамасыз етіп тұрған жоқпыз. Сондықтан баға осылайша өсе береді»,-деді қаржы маманы.
Ал тағы да жылжымайтын мүлік нарығы бойынша сарапшылардың пікірінше, мемлекет тарапынан тұрғын үй бағасы реттелмегендіктен, баға әлі де шарықтай беретін көрінеді. Сонымен қатар тұрғын үй жарнамасымен айналысатын интернет желілер де шетелдік. Бағаның өсуіне бұл да айтарлықтай әсер етеді екен.
«Қазір бізде тұрғын үйді жарнамалаумен негізінен ресейлік сайттар айналысады. Елімізде осы саладағы сайттарға жарнама көп беріледі, бірақ оның жұмысы қалай реттеліп отырғаны бізге беймәлім. Бағаның оңды-солды ауытқуы осы агрегаторларға да байланысты. Осы уақытқа дейін тұрғын үйге жарнама жасайтын сайт неге жасалмай отыр? Отандық тауарларды өз сайттарымыз арқылы жарнамалауға көшіп, шетелдік агенттіктерге тәуелді болмауымыз керек»,-деді маман.
Тұрғын үй бағасының артуына әсер ететін факторлар
Мамандардың сөзіне сүйенсек, елімізде тұрғын үй бағасының көтерілуіне бірқатар фактор әсер етіп отыр. Мәселен, Мақсат Сералының сөзінше,ішкі нарықтағы тұрғын үйге сұраныстың жоғары болуы да бағаның өсуіне әкелуде.
«Бізде үйге деген сұраныс өте жоғары, ал беріліп жатқан шаршы метрлердің саны шектеулі. Қазір сұраныс нарықтағы ұсыныстың көлемінен он есеге көп. Сондықтан сұраныс көп жерде баға ешқашан төмендемейді. Сол үшін құрылыс компанияларының басым бөлігі көп шаршы метр соғуы керек, қолданысқа берілетін үйлердің де саны көп болуы керек. Мысалы, Алматының өзін алып қарасақ, мұнда құрылыс нарығы бәсеңдеп, тіпті тоқтап тұр. Мұндағы жер тапшылығы, оған рұқсат беру, рәсімдеу секілді мәселелердің оңай шешілуі неғайбыл. Соған байланысты құрылыс нарығындағы дефицит орын алады. Бірақ аталмыш процесс әлі де дамиды, ол үшін үлкен компаниялар, жаңа ойыншылар керек»,-деді ол.
Бұдан бөлек Ботагөз Мақышеваның айтуынша, бірінші нарықта мемлекет тарапынан бақылаудың жоқтығы да бағаның өсуіне әкеліп отыр.
«Соңғы екі жылда жаңа үйлердің бағасы қатты өсіп жатыр. Елдегі тұрғын үй бағасын тұрақтандырғымыз келсе, бірінші нарықты бақылауға алу керек. Мейлі, ол мемлекеттік не коммерциялық құрылыс компаниясы салған баспана болсын. Олар тұрғын үйді жылжымайтын мүлік нарығына шығармас бұрын, қойған бағасын, неліктен олай бағалағанын дәлелдеу керек. Менің білуімше, құрылыс компаниялары ондай есеп бермейді. Олар бәсекелестікке және сұранысқа байланысты өз бағасын белгілейді. Осыны реттеу керек»,-деп баса айтып өтті.
Тұрғын үй бағасын ұстап тұру үшін қандай нақты шаралар қажет?
Жуырда Құрылысшылар одағының төрағасы Талғат Ерғалиев құрылыс заттарының бағасына байланысты мамырға қарай пәтер бағасы 5-6 пайызға өсуі мүмкін екенін айтты. Осы тұста тұрғын үйдін бағасын ұстап тұру үшін Үкімет қандай нақты шараларды қолға алуы керек екенін экономист Мақсат Сералы былайша түсіндіреді:
«Тұрғын үй нарығындағы бағаны тұрақтандыру үшін мемлекет құрылыс компанияларымен тығыз жұмыс істеуі керек. Олардың тауарының өзіндік құнын, шаршы метрдің құнын толыққанды қадағалау керек. Сонымен қоса бағаны тұрақтандыру үшін мемлекеттің өзі де үй салуды қолға алуы керек. Өйткені құрылыс компанияларының көріп отырған пайдасы өте көп. Ішкі нарықтағы дефицитті қолдана отырып, бағаны шарықтатып отыр. Сондықтан мемлекеттің өзі құрылыс нарығына кіріп, жағдайды қолға алғаны жөн. Сол кезде таза, әділетті баға белгілене бастайды»,-деді сарапшы.
Бұдан бөлек, қаржыгер утилизациялық алымнан түскен 100 млрд теңгенің жеңілдетілген автонесие бағдарламасына жұмсалуын да сөз етті. Оның пікірінше, утиль алымынан түскен қаржыны автокөлікке емес, тұрғын үйге салған жөн екен.
«Бұл қазіргі таңдағы әлеуметтік мәселені шеше алмайды, сондықтан ол қаражатты қайтадан көлік алуға емес, тұрғын үйге салу керек еді. Көлік алатындардың үйі бар, жайдайы бар азаматтар, олар ақша жинап та үлгере алады. Ал пәтердің кезегінде тұрған қанша азамат, көп балалы аналар, жас отбасылар бар. ӨКЖ-нің ақшасын соларға мүмкіндік ретінде тұрғын үй нарығына жұмсау керек еді. Нәтижесінде мыңдаған адам үйлі болып қалар еді. Ал жеңілдетілген автонесие түптеп келгенде екі-үш компанияның баюына ғана әкеледі»,-деп пікір бөлісті ол.
Сонымен бірге жылжымайтын мүлік нарығы бойынша сарапшы Ботагөз Мақышева Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығын қалыпқа келтіру үшін мемлекет тарапынан арнаулы бір орган қалыптасуы керек екенін атап өтті.
«Ол агенттік не департамент болуы да мүмкін. Мәселен, АҚШ-та Тұрғын үй департаменті деген орталық бар. Бұл орган тек бағаның қалыптасуын ғана реттемейді, риелтордың да қызметін қадағалап, жүйелейді, яғни жалпы тұрғын үйге қатысты туындайтын барлық мәселені қарастырып, бақылауда ұстап отырады. Ал бізде кез келген адам жеке кәсіпкерлік негізінде агенттік ашып, кәсібін дөңгелетіп жүр. Оның жұмысын реттеп отыратын орган жоқтың қасы. Мысалы, тұрғын үй саласында АҚШ-та лицензиясыз жұмыс істей алмайды, ал лицензияны департамент береді. Сондай-ақ риелтор өздігінен жұмыс істей алмайды, белгілі бір кеңсеге тіркелуі керек. Олардың жұмысы осылайша реттеліп қойған»,-деді ол.
Сарапшы сөзінше, мемлекет жылжымайтын мүлік нарығындағы бақылауын бүгін күшейтпесе, ертең оны жүйелі түрде қадағалау қиындайды.
«Қазір тұрғын үй кооперативтері де көбейіп кеткен. Олардың артында қаржы пирамидасы жасырынған. Оның жұмысын да реттейтін заң керек. Қанша адам ол жерге ақшасын салып, енді оны қайтара алмай сорлап жүр. Мен жоғарыда айтқандай мемлекеттік орган қалыптасқанда ғана, жылжымайтын мүлік нарығындағы проблемаларды ретке келтіре аламыз,-деді Ботагөз Мақышева.
Жылдың қай мезгілінде үй сатып алған тиімді?
Үйді жылдың қай мезгілінде сатып алу тиімдірек екенін білу азаматтар үшін маңызды. Осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығы бойынша сарапшы Ботагөз Мақышева үйді жаңа жылдан кейін не болмаса күз айларында алуға кеңес береді.
«Жылжымайтын мүлік агенттіктерінде «өліара кезең» деген түсінік бар. Бұл кезде баға бірқалыпты болады немесе қатты өспейді. Бұған жаңа жылдан кейінгі кезең, яғни қаңтар, ақпан, наурыз айларын да жатқызуға болады. Өйткені елдің бәрі жаңа жылға дейін тезірек үй алуға қамданып, жаңа жылды жаңа үйде қарсы алуға тырысады. Сол үшін де осы үш айда баға біршама тұрақтанады. Осыдан кейін мемлекеттік бағдарламалардың мерзімі басталады, олар іске қосылған кезде тұрғын үйге деген сұраныс артып, соның салдарынан баға өсіп кетеді. Сөйтіп күзге қарай, яғни мемлекеттік бағдарламалардың мерзімі аяқталатын қазан-қараша айларында да тұрғын үй бағасы тұрақтанады. Бірақ бұл арзандайды деген сөз емес. Осы уақыт аралығында үй алған тиімдірек деп айтар едім»,-деп сөзін түйіндеді ол.
Назерке Сүйіндік