2022 жылы баспана нарығы қалай өзгереді
Өткен жылда баспана құны қалай өзгерді
2021 жылы экономиканың жаһандық құлдырауы салдарынан көптеген елде инфляция онжылдықтардағы рекордты көрсетті, оның ішінде Қазақстан да сырт қалмады. 2021 жылдың қыркүйек айында жылдық мәндегі инфляция 8,9 пайызды құрап, соңғы 6 айда алғаш рет өсімін баяулатты. Қараша айында оның деңгейі 8,7 пайызға дейін төмендеді.
Елде тұтынушылық баға индексі өсімімен қатар, жылжымайтын мүлікке де бағаның артуы байқалды: 2020 жылғы қыркүйекке қарағанда былтыр жаңа баспана құны 13,1 пайызға қымбаттады, ал қайталама тұрғын үй бағасы 24 пайызға, баспананы жалға алу құны 16,6 пайызға өсті.
Осы орайда ҚР Ұлттық статистика бюросының мәліметтерін ұсынуды жөн көрдік.
2021 жылдың қазан айында баспананы сатып алу-сатудың тіркелген шарттарының саны 44 464-ке жетіп, оның алдында айға қарағанда 11,7 пайызға азайды. Алайда 2021 жылғы қаңтар-қазанында сатып алу-сату шарттарының саны 2020 жылғы сәйкес кезеңмен салыстырғанда 89,1 пайызға артты.
Ал AERC институтының бағалауы бойынша жыл ішінде аталған шарттар көлемі 97,4 пайызға көтерілген.
Айта кетейік, ҚР Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі мәліметі бойынша локдаундарға қарамастан, мемлекет құрылыс саласына ерекше назар аударды. 2020 жылы 15 млн шаршы метр тұрғын үй тапсырылса, 2021 жылы бұл көрсеткіш 17 млн шаршы метрге жетті.
AERC институтының деректеріне қарағанда, баспана құнының өсуі - ол жаһандық тренд. Сарапшылардың пайымынша, бұл өз кезегінде дамыған әрі дамушы экономикаларда рекордты төмен ипотекалық мөлшерлемемен байланысты. Осы орайда ол баспана нарығында сұраныс драйверіне айналды. Тұрғын үйлердегі шаршы метрлер үшін сұраныстың артуы бірқатар елде баспананың қымбаттауына ықпал етті.
Knight Frank консалтинг компаниясының мәліметінше, маусым айында бір шаршы метр үшін орташа жылдық баға 12 ай ішінде 55 елде 9,2 пайызға артқан. Бұл 2005 жылдан бергі ең қарқынды өсім болды. Әрбір үшінші ел, яғни Германия мен Ресейді қоса алғанда қос таңбалы өсімді тіркеді. Сонымен қатар АҚШ, Аустралия, Жаңа Зеландия, Түркия және Канада елдерінде баспана құнының номиналды өсімі 16 пайыздан асып түсті.
Баспанаға сұраныс не себепті артты
Өткен жылы қараша айында ҚР Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрі Бейбіт Атамқұлов тұрғын үй бағасы төңірегінде қалыптасқан жағдайға түсінік берді.
«Пандемиядан кейінгі кезеңде бізде тұрғын үйге деген сұраныс өте жоғары болды. Оның бірнеше себебі бар. Бірінші кезекте, бұл - кейінге қалдырылған сұраныстың әсері», - деді Бейбіт Атамқұлов телеарнадағы сұхбатында.
Карантин кезінде барша әлемде адамдар қашықтан жұмыс істеу режиміне ауысып, барлық уақытын өз үйлерінде өткізді. Осыған байланысты жаңа локдаундар кезінде жұмыс орнын пәтерлерінде орналастыру үшін баспана аумағын кеңейту қажеттігі туындады. Сонымен бірге, көбісі жеке тұрғын үй құрылысына жер телімін алу жайында ойлана бастады.
Атап айтқанда, баспанаға сұраныстың көбеюі құрылыс материалдарына деген қажеттілікті арттырды. Алайда кәсіпорындардың көбісі локдаундарға байланысты өндіріс қарқынын бәсеңдеткен еді. Осы орайда құрылыс материалдары бойынша өнім ұсынысы қысқарып, «сұраныс пен ұсыныс» қағидаты тұрғысында құрылыс материалдарының құны өсіп кетті. Мұның әсері баспана құнының өсуіне алып келді.
Министрдің айтуынша, құрылыс материалдарының қымбаттауы барша әлемде орын алған.
«Кейінге қалдырылған сұраныс туралы айттым ғой. Адамдар тіпті дүкенге бара алмай қалған қиын кезең болды. Қарым-қатынас пен алыс-берістің кез келген түрі шектелген шағы есіңізде шығар. Бұл уақытта адамдар банкке бара алмады. Әлем бойынша құрылыс материалдарының барлық түрі, әсіресе металдың қымбаттауы нарықтағы бағаға кері әсер етті. Бір жағынан баспанаға сұраныс бар. Бірақ құрылыс материалы мен шикізатының бағасы аспандап кетті. Бұл құрылыстың қарқынын баяулатты. Тұрғын үй бағасы осылай көтеріліп шыға келді», - деп түсіндірді Бейбіт Атамқұлов.
Индустрия министрлігінің мәліметінше, құрылыстың жалпы өзіндік құны шығындарының 60 пайызы шикізатқа, материалдар мен жабдықтарға тиесілі. Құрылыс материалдарына шығындардың құрылымында шаршы метр құнына әсер ететін негізгі топтарға: кірпіш – 18 пайыз, темірбетон заттары – 17 пайыз, металлургиялық конструкциялар – 10 пайыз, құрғақ қоспалар – 6 пайыз, бетон – 3 пайыз және басқа да материалдар кіреді.
Ведомство басшысының айтуынша, пандемия кезінде кірпіш бағасына қатысты таңғаларлық жағдай қалыптасты.
«Кірпіш бағасына қатысты таңғаларлық жағдай қалыптасып отыр. Отандық өнім болса да, үш ірі қалада оның бағасы қатты өсті. Әсіресе, астанамыз бен Алматы қаласында қымбаттап шыға келді. Ал өзге өңірлерде ондай баға ауытқуы болған жоқ», - деді министр.
Б. Атамқұловтың сөзіне қарағанда, жалпы құрылыс материалдарының ішкі нарығы 2,6 млрд АҚШ долларын құрайды (2021 жылдың 11 айының қорытындысы бойынша).
Оның ішінде отандық өндіріс үлесі - 60% ($1,6 млрд), импорт - 40% ($1 млрд). Көріп отырғанымыздай, отандық өндірушілер ішкі нарықтың бетон, цемент, қабырға материалдары сияқты базалық құрылыс материалдарына қажеттілігін толық өтейді. Барлығында дерлік құрылыста және жөндеу жұмыстарында қазақстандық гипсокартон мен құрғақ құрылыс қоспалары қолданылады. Алайда, әрлеу сегментінің қосылған құны жоғары тауарлары импортқа тәуелді болып отыр. Әдетте, бұл әрлеу материалдары, тұсқағаздар, линолеум, жылу оқшаулағыш материалдар, санфаянс және шыны бұйымдары.
Министрдің пайымынша, тұрғын үйге деген сұранысты біржолғы зейнетақы төлемін алуға берілген рұқсат та әсер етті.
«Бұл негізі дұрыс шешім болды. Соның арқасында азаматтарымыздың көбі жағдайларын жақсарта алды, біразы несиелерін жапты» - деді Бейбіт Атамқұлов.
Шаршы метрлер құны қалай өзгереді: сарапшылар пікірі
AERС институтының бас директоры Жаныбек Айғазиннің пайымынша, елде шаршы метрлерге сұраныстың артуы үш себепке байланысты.
«Адамдардың тиісті деңгейде жинақтары бар. Осы орайда әрбірі өздерінің жинақтарын тиімді пайдаланғанды қалайды. Биыл бізде жинақ қоры бойынша жаңа мүмкіндіктер ашылды. Яғни баспана жағдайын жақсартуға зейнетақы қаражатының бір бөлігін бағыттауға рұқсат етілді. Осының барлығы сұраныстың өсуіне ықпал етті. Адамдардың көбісі баспана сатып алуды инвестиция ретінде қарастырса, бір бөлігі бұл мүмкіндікті бизнес ретінде көрді. Бұл тұрғыда спекулятивті жағдайды байқауға болады, адамдар бағаның өскенін ескеріп, тұрғын үйді сатып алып, үстемемен қайта сатып жатады. Сұраныстың артуы тұрғын үй құнының өсіміне серпін берді. Нәтижесінде, баспанаға бағаның күрт артқанын сезіндік», - деп түсіндірді Ж. Айғазин.
Құрылыс компаниясының бас директоры Вячеслав Лазаревтің айтуынша, тұрғын үй бағасы өсуінің дәстүрлі себептері - ол қалыпты жағдай.
«Біріншіден, баспанаға сұранысты қалыптастыратын өлшемдерді түсіну керек. Баспанаға сұранысты қалыптастыратын дәстүрлі өлшем халық санының артуына қатысты. Мысалы, елордада бала туу деңгейі жоғары. Жыл сайын тұрғындар саны орташа есеппен 5-6 пайызға өседі, яғни 50 мыңнан 70 мың адамға дейін. Оның ішінде 35 мыңы табиғи өсім, қалған 35 мыңы ішкі көші-қон процестері есебінен болады. Бұл тұрғыда осы тұрғындар санына баспана керек екеніне түсінікті. Сәйкесінше бұл жағдай сұранысқа ықпал етеді», - деді В. Лазарев.
2022 жылы баспана құнының өсімі жалғаса ма
Құрылыс компаниясының бас директоры Вячеслав Лазаревтің пайымынша, бұл мәселеде басты фактор құрылыстың өзіндік құнының артуы болады.
«Жалпы, 2020 жылда Қазақстан бойынша құрылыс жүргізу 27 пайызға қымбат болды», - деді ол.
Оның сөзіне қарағанда, құрылыстың өзіндік құнының 30 пайызға жуық көлемде өсуі девелопер-құрылыс салушыларға айтарлықтай әсер етеді.
«Құрылысшылар осы қамбаттаған деңгейді сатып алушыларға жүктеуі тиіс немесе нарықтан кетуі керек. Сонымен қатар, бұл жағдайда құрылысшылар сапасыз үйлер салуы мүмкін немесе баспанның маржа құнынын азайтуға мәжбүр болады. Алайда құрылыстың айырма құны 10-нан 20 пайызға дейін, 30 пайыз емес. Осы арқылы өзіндік құнын арттыру кезінде баға өсе беретіні түсінікті. Сонымен бірге, сұраныс бәрібір орнықты болады. Ал құрылыстың өзіндік құнының төмендеуіне қатысты жақын арада ондай алғышарттар байқалмайды», - деді бас директор.
Өткен жылдың қараша айында Индустрия министрі Бейбіт Атамқұлов алдағы уақытта баспана құны тұрақтанатынын айтты. Құрылыс материалдарының нарығын жергіліктендіру бағытында жаңа жобалар жоспарланған.
«Бұл жобаларды іске қосу ішкі нарықтағы импорт үлесін шамамен 60 пайызға төмендетеді және құрылыс материалдары бағасының ауытқуын болдырмайды. Жаңа жобаларды іске қосу 2025 жылға қарай өнімнің 10-нан астам түрі бойынша орташа жылдық қажеттілікті 700 млн АҚШ доллары көлемінде өтеуге мүмкіндік береді. Тауар позициялары бойынша – темір бетон бұйымдары, бетон, құрғақ қоспа, лак бояу, кірпіш, шыны, кабель, ағаш-жоңқа тақталары және қасбеттік тақталар бойынша ішкі нарық сұранысын 100% жабу жоспарлануда», - деді ведомство басшысы.
Сонымен қатар, ішкі нарықтың 50% астамы импортқа тәуелді құрылыс материалдары - алюминий радиатор, полиэтилен құбыр, шатыр материалдары, радиатор, металл жабындар, есік блоктары, керамика плитка, санфаянс және арматура бойынша сұранысты жабу жоспарланып отыр.
Өз кезегінде AERC институтының бас директоры Жаныбек Айғазин қосымша өндірістерді іске қосу құрылыс материалдары бағасы бойынша ахуалды жақсартуға алып келетінін алға тартып отыр.
«Дегенмен бұл өндірістер «өзінің жобалық қуатына қашан шығады» деген сұрақ бар. Сонымен қатар, сапа мәселесі де өзекті екенін атап өткен жөн», - деді Ж. Айғазин.
Сарапшы алдағы уақытта баспана құны жалпы экономикалық фон мен инфляция деңгейіне байланысты болатынын айтып отыр. Сонымен қатар, құрылыс көлемінің артуы да бағаны тұрақтандырады.
«Менің болжамым бойынша, жаңадан қолданысқа берілуі тиіс шаршы метрлер қазіргі сұранысты қанағаттандырып, бағалар тұрақтанады», - деді Бейбіт Атамқұлов
Баспананы несиелеу бағдарламаларының болашағы
Пандемия кезінде көптеген елде құрылыс салушылар баспананы сатып алудың бөліп төлеу тетігі бойынша ұзақ мерзімді бағдарламаларды ұсынды. Құрылыс индустриясының өкілі Вячеслав Лазаревтың пайымынша, Қазақстанда мұндай бағдарламалардың дамып кетуі екіталай.
«Ұзақ мерзімді кезеңде девелопер-құрылыс салушыларға бөліп төлеу жүйесі тиімсіз болады. Алайда ипотекалық ұйымдармен, оның ішінде «Отбасы банкімен» өзара іс-қимыл мүмкіндігі тұрғысында жұмыстар жалғасады. Мемлекет пайыздық ставканы азайту, оны субсидиялау мен несиелеудің ұзақ мерзімі мүмкіндігі бойынша саясатты қолдауы мүмкін», - деді сарапшы.
Оның айтуынша, бөліп төлеу бойынша бағдарлама айтарлықтай тиімді емес. Егер девелопер бөліп төлеу жүйесін енгізуге келіссе, онда ол шаршы метрдің құнына үстемені қосып отырады. Яғни әрбір шаршы метр үшін қымбат бағаны белгіліп, осы бөліп төлеу кезінде шығынын өндіріп алады.
Осы арқылы 2022 жылдағы негізгі трендтерді белгілеуге болады:
- Импортты құрылыс материалдарының құны өсім трендін сақтайды;
- Баспана бағасы құрылыс материалдарының құнына тенденциялардың сақталуына байланысты өсу үрдісімен, сондай-ақ тұрғын үйге тұрақты сұраныстың сақталуымен тұрақтанады;
- Баспананы несиелеу бойынша бағдарламалар өзінің жұмысын жалғастырады.