С расчетом на авось
Большая часть территории нашей области находится в сейсмоактивной зоне. А значит, строительство домов требует не только умения правильно выкладывать стены или крыть крышу, но и учитывать все тонкости сейсмоусиления. Понятно, что такими знаниями обладает далеко не каждый мужчина, намеревающийся не только посадить дерево и родить сына, но и построить дом. Отсутствие этих знаний, к сожалению, никого не останавливает. В итоге около 80 процентов частного сектора построено не лицензированными строительными организациями, а самими владельцами участков, их соседями или бригадами заезжих мастеров на все руки.
При этом многие не заморачиваются даже получением необходимых для возведения здания документов. Если так, без соблюдения всех правил, строится коммерческий объект, то судьба его предрешена - снос. То же ожидает и частный дом, построенный на красной линии. Если же жилище не выступает за разрешенную границу, то сносить его, конечно, никто не вправе. Однако хозяин, живя в таком доме, изрядно рискует. Ведь построенное непрофессионалами здание без целого ряда обязательных условий, направленных на безопасность жильцов, без проекта и экспертизы, не может гарантировать свою надежность. Между тем именно так, с надеждой на авось, живут тысячи семей. Стоит ли в таком случае удивляться, что и отдельные предприниматели, возводящие для нас кафе, магазины, станции техобслуживания, зачастую не утруждают себя соблюдением всех норм и правил возведения объектов?
«Начнем с того, что для любого строительства в любом населенном пункте в первую очередь необходимы три градостроительных документа, - рассказывает К. Жамашев. - Это генеральный план застройки, план детальной планировки и проект застройки. Генеральный план, или план развития, существует у каждого населенного пункта. Это основной документ, которым должен руководствоваться местный аким. К сожалению, при отводе земельного участка ответственные лица на эти документы чаще всего не обращают внимания. Я имею в виду специалистов отделов архитектуры и градостроительства и земельных отделов. А акимы, нередко не вдаваясь в подробности, подписывают очередное решение об отводе земельного участка.
Например, согласно предварительной информации, полученной из базы данных Южно-Казахстанского филиала РГП «НПЦЗем», в период с 2002 по 2012 годы на территории области выделено для ведения строительства 200 тысяч земельных участков без градостроительной документации. В том числе в Шымкенте (включая территории, перешедшие к городу от трех соседних районов: Сайрамского, Толебийского и Ордабасинского) - 70 тысяч земельных участков, в Туркестане - 30 тысяч, в Кентау - 14 тысяч, в Сайрамском районе - 15 тысяч, в Тюлькубасском - 16 тысяч, в Ордабасинском - 14 тысяч, в Сарыагашском - 12 тысяч, в Мактааральском - 10 тысяч, в г. Арыси - восемь тысяч земельных участков распределены для ведения строительства с нарушениями норм и требований законодательства. Представляете, какие это теперь вызывает сложности!
Достаточно сказать, что в этих зонах остаются неразвитыми инфраструктура и инженерные коммуникации. Непонятно, как и где строить школы и детские сады, поскольку под них никто не удосужился оставить земельные участки. Под индивидуальное жилищное строительство раздавались и земли сельскохозяйственного назначения. Так, почти четыре тысячи гектаров из 73 491 га, присоединенных согласно утвержденному генеральному плану в 2012 году к Шымкенту от соседних районов, официально это земли сельскохозяйственного назначения. Однако, как выяснилось, они были разделены на участки по восемь-десять соток и отданы под ИЖС. И в состав Шымкента они вошли с уже возведенными там домами и другими строениями. Хотя в генеральном плане этим землям было запланировано совсем другое назначение.
То же произошло и с землями сельхозназначения в охранной зоне аэропорта, перешедшими в состав города от Сайрамского района, в микрорайонах «Казылжар» и «Ынтымак». Они так же оказались розданы под строительство индивидуального жилья. И такая картина - во всех направлениях: в восточном - Сайрам, в южном - Бадам, в юго-восточном - Жулдыз, в северном - Бозарык, в северо-западном - Кайнарбулак, в западном - Ынтымак. Везде вместо предусмотренных пастбищ и полей - тысячи домов, построенных вопреки закону, без градостроительной документации. А ведь после отвода участка должна вестись еще и подготовка допроектной документации - так называемых исходных документов. Это архитектурно-планировочное задание, технические условия и техническое задание. На основании этих документов готовится проект самого объекта, то есть уже рабочая документация. Затем должна следовать экспертиза проекта. После экспертизы в электронном виде через портал или в бумажном варианте напрямую заказчику положено подать уведомление к нам, в службу государственного архитектурно-строительного контроля, и лишь после этого, уже под нашим контролем, начинать строительство. К сожалению, зачастую заказчик ничего этого не делает, а просто получает или покупает участок, нанимает рабочих, которым рассказывает, как представляет себе будущее строение, и на этом подготовительный период заканчивается.
Еще одно довольно распространенное нарушение - строительство по устаревшему проекту. То есть, выкупив или получив участок лет пять-десять назад и тогда же оформив проект, человек по каким-то причинам строить начинает только сейчас. Между тем проект считается действительным не более трех лет. Ведь с годами может измениться и генеральный план, как это произошло в Шымкенте, и план детальной планировки. Поэтому, прежде чем начинать строительство, необходимо вновь обратиться к проектировщику, чтобы тот, при необходимости, внес в проект изменения.
Понятно, что процесс оформления всех необходимых документов занимает определенное время, а владельцу хочется как можно быстрее закончить строительство. Именно для того, чтобы ускорить эту процедуру, в План нации «100 конкретных шагов по реализации пяти институциональных реформ» Глава государства Н. Назарбаев включил 46-ой шаг, в котором говорится об оптимизации процесса получения разрешений путем введения трехступенчатого принципа получения строительного разрешения по схеме 30-20-10, где первая ступень - выдача архитектурно-планировочного задания - будет занимать до 30 дней со дня подачи заявления; вторая - согласование эскизного проекта (дизайн-проект) - до 20 дней, а третья - само разрешение - до 10 дней. Так что сейчас этот процесс не такой уж и длительный. Тем более если учесть, что дело касается жизни и здоровья самых близких людей».
С той же целью - ради сохранения жизни и здоровья жильцов дома - владельцам следует согласовывать с проектировщиками и свое желание изменить что-то в ходе строительства в первоначальном плане постройки. И поставить об этом в известность ГАСК. То же самое касается и случаев, когда какие-то изменения вносятся в уже построенный дом. Например, когда планируется пристроить дополнительные комнаты, возвести еще один этаж, выкопать подвал или даже просто поменять расположение входной двери и только потом начинать строительство. Экспертиза в таком случае не требуется. Ну а когда строительство закончено, не стоит забывать о подписании акта приемки. Ведь эта бумага еще может не раз оказать добрую услугу.
«Сейчас, согласно закону, есть два вида приемки, - говорит К. Жамашев. - Первая - когда объект принимает сам заказчик, и вторая - с участием приемочной комиссии, в состав которой, помимо заказчика, входят подрядчик, специалист технадзора и проектировщик. Подписанный акт регистрируется, и, если спустя какое-то время, неважно, пять лет пройдет или десять, у заказчика появятся претензии к качеству строительства, всем подписавшим акт приемки придется отвечать по закону. К слову, если раньше функции технического надзора принадлежали государственным органам, то теперь, согласно 47-ому шагу Плана нации, в котором говорится о поэтапном отказе от государственной монополии на проведение экспертизы предпроектной и проектно-сметной документации и передаче экспертизы проектов в конкурентную среду, эту функцию выполняют частники».
Увы, как отмечают специалисты, если при строительстве коммерческих и социальных объектов акты приемки в большинстве случае оформляются, то в частном секторе таким документом запаслось от силы десять процентов заказчиков. Тогда как в развитых странах ни один уважающий себя человек без подобного акта в дом не вселится. Мы же, невзирая ни на что, продолжаем подвергаться риску, всеми правдами и неправдами обходя законы, предназначенные для нашей же безопасности.
По материалам газеты «Южный Казахстан»