Метр преткновения. Как сделать жилье доступным
Так, известный политолог Руслан Жангазы считает, что огромные очереди на жилье как в крупных городах страны - Астане и Алмате, так и в регионах говорят о том, что этот вопрос стал проблемой национального масштаба. Для решения жилищного вопроса он предложил комплекс мер, при этом отметил, что высокая стоимость квадратного метра связана с монополизацией этого рынка и коррупционной составляющей.
«Поэтому мое первое предложение - либерализовать рынок строительства жилья путем привлечения зарубежных строительных компаний с мировым именем, отменить ввозные пошлины для строительных материалов, строительной техники, а также дать им право на ввоз необходимой рабочей силы, инженерно-технических работников с высокой квалификацией. При этом обязать иностранные компании осуществлять трансферт современных строительных технологий в пользу отечественных застройщиков», - отметил он.
По его словам, в крупных городах - Астане, Алматы, Шымкенте и Караганде - необходимо организовать специальные зоны строительства жилья (СЗСЖ). СЗСЖ, считает эксперт, будут создавать благоприятные налоговые условия для отечественных строительных компаний, а государство обеспечит их земельными участками с подведенными коммуникациями. «СЗСЖ будут привязаны к конкретной территории для соблюдения генеральных планов развития указанных городов, а также предотвращения дальнейшей стихийной застройки вокруг мегаполисов и их агломераций», - подчеркнул он.
Необходимым политолог также считает более справедливую методику расчета стоимости «доступного жилья», которая должна основываться на привязке к конкретному экономическому показателю нашей страны. «Вот, к примеру, ежемесячная плата за доступное ипотечное жилье должна быть привязана к половине величины прожиточного минимума, (11 109,5 тенге - в феврале 2017 года) помноженного на 120 месяцев (срок выкупа жилья). Таким образом, стоимость доступного жилья в Казахстане должна быть не выше 1 333 140 тенге. Уверен, что такая «инвестиционно непривлекательная» цена сложилась из-за искусственного занижения величины прожиточного минимума», - пояснил он корреспонденту Казинформа.
Среди прочих важных предложений, Руслан Жангазы отметил целесообразность преобразования Жилстройсбербанка в некоммерческое акционерное общество и отмену всех комиссионных сборов и других условий, приводящих к удорожанию кредита ЖССБ клиенту. Кроме того, эксперт поддержал предложение о том, что пенсионные отчисления нужно приравнять к жилищным сбережениям Жилстройсбербанка. На его взгляд, возможность приобретения жилья - это и есть лучшая инвестиция в достойную старость.
«Обращаясь к депутатскому корпусу, прошу также как-то урезонить аппетиты влиятельного в Казахстане «строительного лобби». Каждый раз они протаскивают через Парламент завышенные цены, из-за чего доступное жилье таковым не является, по сути. Ремарки, типа, в Казахстане резкоконтинентальный климат и нужно дополнительно утеплять, не принимаются. Ссылку на высокую сейсмодинамику также не считаю серьезной», - резюмировал Руслан Жангазы.
Между тем, в свое время директор Института современных исследований Евразийского национального университета имени Гумилева Мухит-Ардагер Сыдыкназаров предложил конкретные меры по решению земельного, и вкупе с ним - жилищного вопроса, на основе европейского опыта решения обеспечения жильем. Это концептуальная программа. Она попутно решала сразу три задачи - быстрого и ответственного освоения земель, выделенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), разбюрократизации системы контроля земельных ресурсов, автомобилизации населения, роста сопутствующих строительной сфере отраслей.
«Это новая, понятная, прозрачная национальная программа «Моя земля, мой дом, мой авто». Она выступила бы как ответ власти на имеющий социально-политический заказ по решению жилищного вопроса. Декларирование в наименовании программы пунктов о земле и доме, позволило бы в информационном поле свести решение этих двух напрямую связанных вопросов воедино», - отметил Мухит-Ардагер Сыдыкназаров.
В частности, каждой желающей казахстанской семье эксперт считает необходимым выдать 10 соток с одним условием - в пределах календарного года владельцы земельных наделов должны приступить к строительству, построив минимально одну хозяйственную постройку.
По его словам, стоит также запустить кредитную программу под эту национальную программу под низкие проценты. «Казахстанцы будут кредитоваться, так как земля и наличие дома - одни из наиболее важных нерешенных социальных проблем граждан РК. Оператором кредитов можно определить Казахстанскую ипотечную компанию, Жилстройсбербанк. В итоге мы получим оживление финансовой и банковской системы, высушенной после долгого периода курсовых колебаний, сокращения кредитных линий у большинства банков», - отметил он.
Мухит-Ардагер Сыдыкназаров также предложил в рамках этой нацпрограммы вернуть казахстанцам НДС с покупаемых стройматериалов для ИЖС в случае предоставления ими соответствующих документов. «Я думаю, это повысит заинтересованность людей быстро строить. Правительство могло бы определить перечень и верхние ценовые нормативы закупаемых стройматериалов, по которым будет возвращаться НДС индивидуальным застройщикам - гражданам РК. Так, к примеру, делают в Польше и Венгрии. В итоге мы получим оживление рынка строительных материалов», - пояснил он корреспонденту Казинформа.
«По сути, это запуск организованного, не хаотичного процесса казахстанской субурбанизации. Собственно, то, о чем говорил Президент, указывая в качестве точек роста крупные мегаполисы Казахстана. Субурбия не может возникнуть на пустом месте, она возникает на основе большого количества людей, имеющих земельные участки под ИЖС, условия которого обязывают быстрое ИЖС», - резюмировал свои предложения глава института при ЕНУ.
В свою очередь директор Экспертного института Европейского права и прав человека, главный редактор газеты «Человек и закон» Марат Башимов указал на законодательные упущения в сфере жилищного строительства, которые, возможно, также тормозят реализацию политики доступного жилья. Он напомнил, что в Законе РК «О долевом участии в жилищном строительстве» имеется механизм строительства жилья через Фонд гарантирования, который гарантирует дольщикам предоставление жилья, если застройщик или уполномоченная компания будут банкротом. Государство выделило из бюджета 10 млрд. тенге для реализации механизма. Суть в том, что деньги направляются на окончание строительства при банкротстве застройщика.
«Однако, данный механизм, как и другие два в стране действовать не будет, так как согласно проекту многоквартирные жилые дома строятся максимум три года, а за три года ни один гражданин Казахстана не сможет накопить деньги или рассчитаться за квартиру за этот период. Кроме того, народ уже устал брать кредит в банках под высокие проценты, чтобы в дальнейшем погасить кредит за приобретенную квартиру у застройщика. Поэтому по первому механизму нужна маленькая доработка. Если государство через Фонд гарантирования дает гарантию в окончании строительства, то банкам не нужно бояться в предоставлении кредита физическим и юридическим лицам в покупке квартир под низкие проценты (4%-5% по примеру Турции, Южной Кореи). Тем самым, люди смогут приобретать квартиры и рассчитываться с кредитом», - объяснил он.
Кроме того, Марата Башимова возмущает тот факт, что застройщики продают паркинги отдельно, даже при том, что проектно-сметная документация на строительство многоквартирного жилого дома рассчитывается одна. «То его стоимость входит в строительство подвала, где потом и делают паркинг. Это грабеж и обман людей среди белого дня», - считает эксперт.
«В целом, если банк 100% финансирует строительство жилья, то почему ему бы не давать людям кредит на приобретение квартир под 4% и 5%. Так как, застройщик бесплатно получает от местных исполнительных органов землю под строительство, которые, кстати, и подводят все инженерные сети. Кроме того, считаю, что нужно обязать застройщика начинать строительство жилья своими деньгами в сумме 15%», - считает юрист.
По официальной статистике в Казахстане более 12% населения нуждаются в улучшений жилищных условий. При этом большая часть из них стоят на очереди на получение 10 соток для индивидуального жилищного строительства. Очередников для получения госжилья меньше на 300 тыс., чем тех, кто не подпадают под льготное жилье, но все равно нуждаются в доступном жилье. В прошлом году сдано в эксплуатацию рекордные 10 млн. квадратных метров, тем не менее предложения все равно не покрывают потребности.